房地产、建筑企业营改增应对暨入账票据审核与风险控制

房地产、建筑企业营改增应对暨入账票据审核与风险控制

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课程背景

税制改革其实就是经济利益的重新划分，“月儿弯弯照九州，几家欢乐几家愁”的事情是在所难免，对于面临营改增的房地产与建筑企业而言，如何应对，做到“我家欢乐别家愁”就看企业的态度和决策了，当务之急，是应让房地产与建筑企业的所有管理人员与财务人员尽快进入“增值税”状态。

2015年，房地产和建筑企业再次被税务总局列入指导性检查范围，在以票控税、严征管、严稽查的形势下，企业面临的风险日益增大。无论您是老板还是财务总监、财务经理，在全面稽查的时代，您终将遭遇税务稽查！面对严峻的税务稽查形势，您准备好了么？

2015年的税收专项检查中，发票的检查无疑是突破口，国税总局加强了对发票的检查力度，企业由于不按规定取得发票，将会产生巨大的税务风险。为帮助企业更好地理解和执行发票管理办法，解决财务人员在发票实际操作中的难点，疑点问题，正确处理企业运营中的发票涉税问题，有效防范和控制营改增实施前后的涉税风险，特邀财税专家许老师老师为您分析2015年营改增形势下房地产，建筑业不同阶段票据取得的要点以及企业应采取的规避风险策略。本课程针对性强，注重实务操作和实效，让您两天不虚此行！

培训对象

房地产企业、建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

主讲内容

第一部分：房地产建筑企业营改增应对与税务规划

一．房地产建筑业营改增政策设计

1．增值税的特征

2．营改增后混合销售的变化

3．营业税与增值税计算应纳税额的方法不同

4．增值税的一般计税方法和简易计税方法

二．营改增对房地产业、建筑行业影响与税负变化分析

1．应对税负增加的对策

2．过渡期的筹划思路

3．营改增后为个人配车策略

4．营改增后建筑业挂靠与分包

5．营改增后房地产业涉税风险控制

6．面对营改增，房地产和建筑企业应关注什么？

7．一般纳税人与小规模纳税人有哪些纳税不同？有利还是不利？

8．营改增可抵扣的增值税进项税额有哪些？有无特别要求？

9．不可抵扣增值税进项税额有哪些？不可抵扣该怎么办？

10．房地产开发各阶段能取哪些专用发票，哪些能抵扣？

11．房地产营改增后发生非正常损失如何处理？

12．固定资产进项税额该不该抵扣？

13．房地产营改增后业主退房、折扣如何开具发票？

14．营改增后销售固定资产该如何纳税？

三．进项税额抵扣及增值税专用发票管理

1．抵扣凭证要求

2．增值税专用发票管理与虚开发票的法律风险

3．专用发票使用中的疑难问题与风险控制

四．会计核算与纳税申报

1．科目设置

2．预收款纳税义务发生时间与地点

五．营改增中的涉税风险控制

1．营改增对建筑业的影响

⑴ 挂靠经营模式下，建筑业的实际税负是增加还是下降？

⑵ 建筑企业哪些支出可以抵扣进项税额

2．甲供材处理的变化对建筑业税负的影响

3．建筑业营改增后涉税风险控制

⑴ 建筑安装发票中的涉税风险控制

⑵ 施工企业现场自制混凝土用于本企业承建工程的涉税风险控制

⑶ 跨年度发票的涉税风险控制

4．建筑业营改增建设工程计价规则调整

5．房地产业营改增后涉税风险控制

⑴ 售后返租的税收风险控制

⑵ 代收费用的税收风险

⑶ 促销中礼品赠送的税收风险控制

⑷ 营改增前后甲供与甲定

6．甲供材料的风险自查补救

⑴ 如何签订合同

① 合同内甲供——大包，实际甲控

② 合同外甲供——清包工

⑵ 结算票据如何开具与核算

⑶ 建筑业计税依据与代扣义务

⑷ 税务检查的关注点

⑸ 材料是否需换开工程发票

⑹ 如何处理甲方承担建筑业税款？

第二部分：营改增新形势下房地产建筑企业入账票据审核及风险控制

一．当前税收征管环境与当前稽查形势

二．合法票据如何把握

1．合法凭证包括哪些种类

2．如何确定是否应取得发票及开票地点、开票时间

3．未按规定取得合法凭证如何补救

4．取得跨期票据如何处理

5．企业日常工作如何审核发票，避免虚开、假票？

6．稽查查处假票如何规避风险？

7．营改增后增值税抵扣凭证风险控制

三．设计劳务与入账票据

1．设计费发票开具地点

2．支付境内设计费

3．支付境外咨询费、设计费的代扣义务

四．征地业务中的税收事项

1．征地合同红线外支出

2．政府返还土地出让金应如何处理？

3．土地使用税开始与减除纳税义务时点

五．拆迁补偿与票据结算

1．货币补偿结算票据

⑴ 支付个人拆迁补偿是否需代扣个人所得税？

⑵ 支付个人拆迁补偿，通过第三方支付，应取得何种凭证？

⑶ 营改增后，拆迁补偿款如何抵扣？

2．实物安置如何处理

六．施工阶段票据结算

1．混合销售行为如何开具发票

⑴ 销售自产货物并施工

⑵ 商贸公司销售外购货物并施工

⑶ 建筑公司销售外购货物并施工

⑷ 甲定：合同价包含材料

⑸ 甲供设备乙方安装

⑹ 甲供材料乙方装饰

⑺ 甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）

七．预售与完工阶段票据处理

1．销售与装修分离如何操作

2．促销方式中的税收（代垫首付、返税、折扣、赠送、积分、定金返息、老带新奖励）

3．代收款项（住房专项基金、契税、印花税）

4．地下室、车位/库、车位转让

5．代理销售合同、销售策划/广告宣传合同、佣金

6．订金、诚意金、VIP会员费涉税条款风险提示

7．售后回租涉税处理

8．销售房屋免物业管理费如何处理

9．开发项目完工后续支出如何在税前扣除

八．融资业务税务风险防范

1．统借统还是否需开具发票

2．向金融企业借款、个人借款、关联企业借款

3．企业无息借贷的税收风险

4．无息借贷的变通方法

5．利息支出税前扣除争议应对

九．租赁业务税务风险防范与税收筹划

1．租金收入会计核算

2．租金收入营业税、房产税、企业所得税处理

3．转租业务——售后回租

4．非常规租赁条款涉税风险分析

十．违约金专题

1．违约金涉税处理关键点

十一．专家现场互动交流与疑难问题解答

许老师

国内著名税务筹划专家，长期从事房地产与建筑等相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业与建筑业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业与建筑企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。

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