房地产全程开发业务疑难问题解析与风险防控高研班

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课程大纲

第一节：土地取得环节的疑难问题

一、取得土地的入账凭证

1、出让方式取得土地的凭证要求

2、转让方式取得土地的凭证要求

3、接受投资方式取得土地的凭证规范

4、视同销售方式取得土地的凭证技巧

5、拆迁补偿费的入账凭证争议

二、土地取得成本与企业纳税

1、土地取得成本与契税计缴

2、土地取得成本与房产税征收

3、土地取得成本与土地增值税费用扣除

4、土地取得成本与企业所得税计算

三、取得土地时间与城镇土地使用税征缴

1、土地使用税的时间规定

2、土地使用税的筹划运用

四、土地返还款的税收规划

1、土地增值税处理规定

2、契税处理规定

3、房产税处理规定

4、企业所得税处理规定

第二节：筹融资环节的疑难问题

一、统借统还的税收处理规定

1、统借统还概念辨析

2、统借统还的税收政策解析

⑴ 统借统还营业税政策

⑵ 统借统还企业所得税政策

二、借款费用的税收处理

1、借款的方式与类型化

2、借款利息的营业税政策解析

⑴ 关联方无偿借款到底该不该征税

⑵ 开发施工企业预付款可不可以筹划

⑶ 借款与投资之间能不能进行转换

⑷ 企业向员工的借款到底该不该缴纳营业税

3、借款利息的土地增值税政策

⑴ 土地增值税借款利息扣除的政策规定

⑵ 借款利息计入开发费用的协调与处理

⑶ 借款利息的土地增值税筹划与运用

⑷ 土地增值税与企业所得税政策的差异比较

4、借款利息的企业所得税政策解析

⑴ 向金融机构借款利息支出的税前扣除

① 金融机构的范围界定

② 金融机构借款利息支出的范围

⑵ 向非关联方借款利息支出的税前扣除

⑶ 向关联方借款利息支出的税前扣除

① 关联方的判断与界定

② 关联方借款的判定

③ 关联方借款利息支出的内涵

④ 关联方借款利息支出扣除规定

⑤ 关联方借款利息支出扣除限额的计算

⑥ 关联方无偿借款的涉税风险与规避

⑦ 关联方借款利息支出税前扣除计算公式的修正

⑷ 向个人借款利息支出的税前扣除

① 向个人借款的扣除凭证要求

② 向个人借款及利息支出的分类扣除规定

③ 企业经常性向老板个人借款的风险

④ 企业向个人借款利息支出的税收筹划

⑸ 资本金未到位时借款利息支出的税前扣除

⑹ 资本金支出中超标借款利息支出的处理争议

① 借款利息支出的费用化与资本化

② 超标准发生的资本化的借款利息支出能否折旧与摊销？

5、其他税种对借款利息的政策规定

⑴ 印花税政策解析

⑵ 个人所得税政策解析：借款利息的个税；购房违约金

三、委托借款涉税政策解析

1、委托借款费用的性质

2、委托借款费用的涉税处理

第三节：房地产开发环节的疑难问题

一、材料与设备的营业税政策解析

1、材料与设备营业税政策规定

⑴ 营业税暂行条例及实施细则的规定

⑵ 对新政策的误解与辨析

2、材料与设备的区分

⑴ 材料与设备的必须性

⑵ 材料与设备的概念辨析

⑶ 区分材料与设备的政策依据

3、材料与设备的筹划与运用

⑴ 提供材料如何操作才能实现双赢

⑵ 房开企业提供设备就一定能够节税吗？

4、甲供材与甲供设备的票据处理

二、房地产开发成本及其分配

1、不同税种对开发成本的构成规定

⑴ 土地增值税对开发成本的构成规定

⑵ 企业所得税对开发成本构成的规定

2、房地产开发成本的分配

⑴ 开发成本在不同项目中的分配 ◇ 土地增值税对不同项目成本分摊的要求

⑵ 完工产品与在产品间的成本分配

⑶ 滚动开发中共同成本的分配方法

3、拆迁成本及其票据的处理

三、广告费与业务宣传费

1、计算依据

2、票据处理

3、筹划运用

四、合作建房与代理建房

1、合作建房的涉税政策解析

⑴ 合作建房的税法界定

⑵ 合作建房的营业税难点解析

⑶ 合作建房的土地增值税难点分析

⑷ 合作建房的企业所得税难点辨析

2、代理建房的涉税难点

⑴ 代理建房的法律标准与判断

⑵ 代理建房的营业税政策

⑶ 代理建房的土地增值税政策

⑷ 代理建房的企业所得税政策

第四节：房地产销售环节的疑难问题

一、销售收入的确认与计量

1、营业税规定

⑴ 销售收入的计量

⑵ 销售收入的时间界定

2、土地增值税规定

⑴ 销售收入的计量

⑵ 销售收入的确认时间

⑶ 土地增值税的预征

3、企业所得税规定

⑴ 企业所得税应税收入的确认

⑵ 预收款与企业所得税预缴

二、视同销售业务解析

1、视同销售概念辨析

2、视同销售的范围界定

⑴ 税法与会计实质重于开工原则的区别

⑵ 不同税种对视同销售的范围规定

3、视同销售的税收处理

⑴ 视同销售业务中收入额的确定

⑵ 视同销售业务的税收筹划与运用

三、房地产销售中赠品涉税处理

1、混合销售与兼营业务

⑴ 混合销售的类型

⑵ 混合销售与兼营业务的区别

2、赠品涉及的不同税种政策解析

⑴ 赠品涉税政策的误读

⑵ 赠品的营业税政策难点

⑶ 赠品的增值税政策难点

⑷ 赠品的土地增值税难点

⑸ 赠品的企业所得税难点

⑹ 赠品的个人所得税难点

3、赠品筹划策略与运用

4、房地产销售中的纳税地点

5、房地产销售中的纳税筹划

⑴ 项目转让与股权转让的综合比较与分析

⑵ 三步筹划法，实现转让项目的土地增值税规避

⑶ 房地产销售中的临界点筹划策略与综合运用

第五节：房地产租赁经营中的疑难问题

一、房地产租赁经营相关概念辨析

1、房地产租赁经营的类型与界定

⑴ 融资租赁与经营租赁

⑵ 不动产融资租赁是否有法律依据

2、房地产租赁经营中的税收政策

⑴ 土地增值税政策

⑵ 房产税政策

⑶ 土地使用税政策

⑷ 企业所得税政策

⑸ 印花税政策

3、房地产租赁经营中的纳税筹划及案例分析

第六节：专家现场开放时间与学员互动交流，解答学员疑难问题。

胡老师

法律硕士、注册税务师、经济师；现供职于某省地方税务局；中国税网特约专家；中国纳税答疑网答疑专家；中国纳税筹划师授课专家、中国税务咨询师考试指导专家、税务会计师考试指导老师，个人所得税专家库成员，在业界享有“财税百事通”称号。在《财政研究》、《经济研究参考》、《经济学消息报》、《中国税务》、《经济法论丛》、《涉外税务》、《财会通讯》、《财会研究》、《税务与经济》等报刊发表财税论文百余篇，有多篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》、《纳税评估模型与案例》等著作。先后在北京、上海、厦门、广州、南京、郑州、沈阳、济南等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训。讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受各地学员喜爱。

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