房地产企业不同开发模式下相关业务的会计与税务处理高研班

房地产企业不同开发模式下相关业务的会计与税务处理高研班

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课程背景

此课程为新开课程，开发此课程主要出于两种考虑：

一、大家对以下问题的认识一直比较模糊，实际工作中遇到此类问题处理起来心里总感觉不踏实；

二、大家所能收集到的资料对以下问题的解答大多都比较粗浅，无论是从深度上、详细程度上、精准度上都有所欠缺。

为了满足广大地产企业财务人员的要求，本次培训特别在课程设计上进行了精心安排，主要以税法讲解、案例分析、综合评述等方式进行深刻剖析，每一问题都配有一个或者多个案例分析，而且全部案例都将采取会计核算与税务处理相结合的模式，让大家有一种就像是对此类业务曾经从头到尾的真实的处理过一次的感觉。

培训对象

各房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。

课程大纲

一：以承诺建设“公共设施”、“生态、环保、绿化”项目等方式取得土地使用权

所发生的项目外建设支出如何进行会计核算，税收上如何处理？

1、项目外建设支出应如何进行会计核算

2、计算企业所得税、土地增值税时是否允许扣除、应如何扣除

3、外建项目本身是否需要缴纳各种税款

二：房地产企业取得的政府“土地返还款”应如何进行会计与税务处理

1、取得政府给与的“土地返还款”的会计核算

2、取得政府给与的“土地返还款”的税务处理

三：购买在建项目进行开发、销售的会计与税务处理

1、购买在建项目的会计核算

2、购买在建项目支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除

四：甲供材、甲控材、“超低价出包”业务会计成本与税务处理

1、不同运作模式下甲供材的会计核算方法及税收法律地位的合法性、不确定性的分析

2、甲供材对开发成本隐含的巨大影响（正常影响、非正常影响）

3、“甲控材”控什么，与“甲供材”的本质区别是什么，如何以“甲控”取代“甲供”，即回避税收风险，又能够实现财务成果最大化

4、以“超低价出包”方式进行经营的合法性、与现实性。

五：“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理

1、如何划分“拆迁补偿费”与土地使用权转让支出

2、支付拆迁补偿费应以什么为合法有效凭据

3、支付拆迁补偿费时应考虑哪些注意事项

4、返迁房的会计核算与税务处理：

⑴ 返迁房与商品房在同一块土地上的会计核算与税务处理

⑵ 返迁房与商品房不在同一块土地上（返迁房属于集体土地或者划拨地）的会计核算

与税务处理

六：不同合作模式下房地产开发的会计核算及税务处理

1、合作开发行为的认定：

2、“同行合作”模式下房地产开发的会计核算及税务处理

⑴ 共同开发 ⑵ 挂靠开发

3、“非同行合作” 房地产开发的会计核算及税务处理

⑴ 以物易物 ⑵ 合营建房 ⑶ 项目合作

七：以“委托代建”模式开发房地产相关的会计与税务处理

1、确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件

2、委托代建行为适用哪些开发产品

3、委托代建项目的交房验收与会计核算

4、采取“委托代建”方式可以合理回避哪些税收

八：以合并、分立、兼并、投资、股权转移形式实现土地使用权、房屋产权转移，营业税、土地增值税、契税、印花税有哪些税收优惠？

1、企业以合并、兼并、分立形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理

2、以投资、股权转让形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理

九：BT模式在房地产开发业务中的合理运用

1、BT模式的概念

2、采取BT模式，项目公司应如何进行会计核算

3、关于BT模式的税收规定

4、BT模式的特点及对房地产开发企业税收的影响

5、BT模式可渗透的空间

十：房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置？

1、未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款

2、房地产开发企业在销售过程中收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理

3、“错期开发”应如何计算缴纳土地使用税

十一：房地产企业在不同模式下，处置无产权建筑设施（包括公共配套设施、人防工程等）对营业税、契税、企业所得税、土地增值税、印花税会产生哪些影响？

十二：融资性“售后回购、售后回租”，“低价出售、免费回租”，“产权式酒店销售、回租”业务的会计核算与税务处理。

1、融资性“售后回购、售后回租”业务应如何进行会计与税务处理

2、房地产企业采取“低价出售、免费返租”方式销售不动产应如何进行会计与税务处理，如果将租回房屋再次转租，应如何进行会计与税务处理。购房人涉及哪些税收。

3、销售产权式酒店业务，房地产企业应如何进行会计核算，需要缴纳那些税收，进行酒店经营应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款。产权人应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款

十三：跨地区经营的企业所得税处理

1、跨地区经营就地预缴企业所得税应具备的条件

2、就地预缴企业所得税税款的分摊计算

十四：项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理

1、注销前，项目清算缴纳的土地增值税应怎样在各个年度间进行分配

2、因注销前未缴纳土地增值税造成多交的企业所得税应如何进行调整

十五：专家现场与学员互动交流，解答学员财税疑难问题。

杨老师

我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十几个省、市、自治区。教学内容涉及房地产投融资、商业模式、税务稽查、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴及税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。

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