房地产企业全程合法低税负运营策略与土地增值税新政变化

房地产企业全程合法低税负运营策略与土地增值税新政变化

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课程背景

2019年7月16日，《土地增值税法》征求意见稿横空出世，征求意见稿拟将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围，拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金同步取消。。。。。新土地增值税法和现行法规相比，都有哪些新变化？相关各方应关注哪些风险点？现有待清算项目如何平稳向新法过渡。。。。

本次特训营从房地产财务操盘方向、房地产财税实操方向两个维度出发，对房地产企业经营各个阶段进行详细解析——从公司架构设计、公司设立、筹资、拿地、开发建设、预售、销售、自持运营、资本运作、项目清算资金退出企业等环节，逐一精细讲解财税管控要点；通过提前筹划筹资管理、合同控税、防控风险、规范企业的业务流程、规范核算，从根本上化解风险；全流程实例模拟，让您轻松应对增值税时代房地产企业全流程财税实务问题。

课程做到“重实战，重实效，重实用”，融合大量“法律条款+实务操作+经典案例”进行分析，着重讲解房地产企业实际工作中的财税热点问题，困扰房地产企业的业务难题将在课程中迎刃而解，将要面临的问题与风险同时了然于胸！帮助学员搭建一套清晰的房地产财税管理体系框架，更好的服务于房地产企业内部财税精细化管理。

框架建立?从房地产项目特性出发，以财税事前筹划为主线精讲各阶段业务流程；

思维引导?分析不同操作方法的节税思路，改变纳税理念，正确应对涉税模糊、疑难问题；

模拟实战?运用实用真实案例，最新税收政策实战解读，开阔视野，实现质变。

课程收益

一、增值税等大规模减税降负趋势下房地产公司面临的新税制形势分析及应对方略

二、增值税等大规模减税降负趋势下房地产公司开发流程盘点及商业模式创新

三、减税降负新形势下房地产公司全程架构优化、商业模式创新和财税管控战略分析

课程大纲

新土地增值税法新变化和应对方略

新土地增值税法和现行法规相比，都有哪些新变化？应关注哪些风险点？现有待清算项目如何平稳向新法过渡。。。。

房地产企业如何通过公司全程架构优化、商业模式创新和财税核算管理高效处理财税问题？从战略运营视角全流程财税预算管控，转换财税处理思维观，挑战全程账务处理和涉税管控，建立适应房地产行业运营特点的财税管控新思维。

一、增值税等大规模减税降负趋势下房地产公司面临的新税制形势分析及应对方略

1、增值税、社保费降负等一揽子新政对房地产行业的影响及带来的风险

2、税费降负一揽子新政之下的征收管理、执法管理、违法处置新变化及影响

（1）结构性减税+普惠性降负新形势下的征管变化以及对房地产企业的带来风险（2）税收放管服、全国税收征管信息化集成对税收征管、执法处理的影响？

（3）信息化、法制化、大数据、精准定位税收风险，房地产企业今年的稽查风险都在哪？

4、房地产税逼近、财税金融政策变化、经济结构调整对房地产行业的影响。

5、房地产企业内外忧患如何应对新挑战？

二、增值税等大规模减税降负趋势下房地产公司开发流程盘点及商业模式创新

房地产公司开发实务中须经历哪些流程？在当前以增值税为代表的各种减税降负新政举措之下，各流程需事先规划好哪些财税要点和提取哪些法律行为的涉税证据方可保证其项目开发运营的综合税负最优化？老项目需要做哪些涉税流程、涉税合同、涉税票证的更新？新项目如何规化好架构、商业模式，才能保证在符合房地产行业运营前提下财务核算管理综合收益最大化？如何做好新旧项目的过度和衔接？

1、增值税、社保减税系列新政下，可研阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、预售及产权转移、竣工阶段房地产各开发流程流程，及变化与对策

2、增值税、社保减税系列新政下，商品房开发全程主要表、证、单、书的财税管控

（1）旧项目风险变化与控制

（2）跨期项目的过度与衔接

（3）新项目的未雨绸缪：寻找应对当下与未来变化的管控方略

3、项目公司、公司项目，房地产公司常见架构优与劣精讲解

4、新形势新时期房地产公司商业模式创新及财税规划新走向

三、减税降负新形势下房地产公司全程架构优化、商业模式创新和财税管控战略分析

（一）设立阶段

公司设立阶段应注意哪些涉税要点？在当前减税降负新形势下，如何事前“预见”政策及经济形势变化，如何规划好架构保证后续运营中税负最优化？如何规避或最小化后续税政变化的影响？

现状——缺少全程统筹规划思维，给公司后续资本运作、集团融资、股权转让、清算分配高暴利资金释放等环节带来涉税风险。

收益——通过事前架构优化，达到最低税负目标

案例：土地使用权投资全税种核算实例解析等

（二）筹资阶段

当前形势下，中小房地产企业筹资面临哪些问题？如何进行商业模式更新有效破解房地产企业的融资瓶颈？例如：如何规划架构解决超金融机构同期贷款利率的利息在所得税前合法扣除又不产生增值税的税负？如何通过资本动作将房地产公司的应税收入合法转化成免税收入.....

（三）拿地阶段

拿地和土地返还阶段如何通过优化商业模式保证运营全税种综合税负最优?

案例1：投资和划转的财税政策应用。

案例2：股权收购。

案例3：接盘方式取得开发项目。

（四）开发阶段

1、4月1日实施增值税降税政策之后，招投标应做何应对？

2、工程发包模式如何进行商业模式规划能使开发和建筑双方综合税负最优？

3、增值税减税之后，如何进行盈利预测和对外报价？

（1）老项目如何进行盈利预测，如何估计增值税、社保减负带来的影响？

（2）跨期项目如何修正盈利预测，如何判断增值税、社保减负带来的影响？如何最大化减税红利？

（3）增值税、社保双降之后，新项目如何做好盈利预测，如何对外报价？

4、增值税、社保减税系列新政下，房地产企业的采购策略分析

（1）增值税、社保减税系列新政下，如何与供应商协商修订原采购定价？

（2）税政频繁变动时期，如何进行采购定价优选供应商？如何签订采购合同，最大化己方收益？

（五）预售、销售阶段

1、4月1日增值税新政实施后，增值税核算、报表填报和发票开具实例解析。

（1）增值税税率新旧政策跨期衔接处理，跨期合同如何开票？特殊条款如何判断和处理好开票税率？

（2）增值税核算的变化、受影响的重点业务控制和实操解析

（3）如何处理好3、4、5月的增值税申报

2、企业所得税核算、报表填报的模版实例应用。

3、广告合同如何签订税负能最优？

4、增值税下代收的水电、燃气、太阳能等费用如何更新商业运营模式?

5、买房赠送如何处理和税收筹划？

6、房地产新项目交付时点与税负下降收益。

（六）自持运营管理阶段

1、装修、存量资产剥离、回租、免税等商业模式创新实例模拟。

2、自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？

3、企业出租新、老项目、转租项目如何税收规划？

于老师

于老师：从事税务工作逾二十年，资深房地产财税顾问，实战派房地产财税培训讲师代表。对房地产建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算项目及增值税管控应对、房地产企业全程票据处理和合同规划、房地产建安企业内控漏洞识别和财务风险应对等实践方面有非常深入研究，深得企业认可。

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