房地产业“甲供与甲控”收入和成本风险管控暨税务稽查应对专题班

房地产业“甲供与甲控”收入和成本风险管控暨税务稽查应对专题班

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【专题背景】

房地产行业的纳税风险始终居高不下。一方面，与房地产开发 业务相关的税收政策较为复杂，不仅艰涩难懂，而且冲突不断，另一方面，鉴于房地产开发业务在组织收入上的支柱地位，

税务机关予以高度关注，在重点税务稽查名单上，房地产开发业务一直榜上有名。不少的房地产企业进行了所谓的“筹划”，很有可能就是“假账”代名词，税收风险反而提升，形成更大的风险！

为了提高商品房质量和有效控制成本，部分房开企业选择“甲供材”处理模式，却在账务处理、税收风险上一团迷雾！增值税发票？建筑业发票？举棋不定？

在今年“房地产行业稽查风暴”的严峻形势下，房地产企业是否安然度过？已成为多数房地产企业直面的严峻问题。为切实解决房地产企业的困惑，提前消化未知的税收风险，有效应对总局开展的房地产行业重点稽查，本次课程将解读房地产的最新政策以及关键的法规文件，破解税收政策疑难问题，防范税务稽查风险，解决实际税收问题。课堂注重实践和理论的结合，就

一种经济行为涉及到每个税种可能存在的风险进行全方位、深层次解读，有效化解税收风险！选择一种适合您的税收处理方法，没有最好，只有更好！

【培训对象】

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。

【主讲内容】

第一部分：收入与成本风险管控及税务稽查应对

一、税收确认收入的金额与时间

1、企业所得税就未完工产品如何确认收入？

2、预收账款如何在季度申报表反映？如何在年度申报表反映？

3、预缴的营业税是否可以在所得税前扣除？

4、税法“完工”的标志和会计有什么差别？

5、如何理解“开始投入使用”的起点？

6、“计税收入”和会计的收入有什么差别？

7、一次收款、按揭、委托销售（超价分成）、视同买断、包销如何确认收入？

8、“计税成本”的构成有哪些？哪些内容可以预提？预提的“计税成本”有哪些限制？和会计“主营业务成本”的差异在哪里？“计税成本”的终止日在什么时间点？

9、“计税收入”、“计税成本”如何在企业所得税申报表反映？

10、土地增值税确认收入的时间与金额是什么？

11、营业税纳税义务发生时间与会计收入的差异在哪里？

12、违约金的取得与支付在营业税、企业所得税、土地增值税有哪些不同？

13、“价外费用”的内容包括哪些？各个税种对待“价外费用”有哪些不同？

14、“小产权”房屋销售有哪些税收风险？

二、日常问题稽查应对

1、企业工资薪金支出税收管理关注重点有哪些？（任职与雇用的认定，临时工与劳务工区别，外单位派遣劳务工的工薪处理是否应按派遣以及支付费用的不同形式、内容进行区别对待）

2、当年没有取得有效凭证如何所得税申报？

3、按政策规定由房产使用人代缴纳的房产税，能否在房产使用企业税前扣除？

4、企业职工福利费、教育经费的税务处理？（集体与个人、生活与工作；以前年度余额；计提福利费、教育经费的税收处理）

5、如何理解开办费？筹建期的起点和终点如何把握？筹建期的招待费如何税收处理？6、业务招待费、广告费、业务宣传费内涵的把握以及税收处理（计算基数），关联企

业之间的“广告费”有什么特殊规定？

7、租金收入如何确认收入税收负担最低？营业税纳税义务发生时间在哪个环节？如何把握类似的问题？

8、企业发生的手续费及佣金支出如何合理税前扣除？（佣金与劳务费的区别）

9、企业接受的捐赠、无法偿付的应付款收入如何税收处理？

10、企业发放的差旅费补贴税收上暂无具体标准，税务管理中如何把握？

11、税务机关查增的所得额是否可以弥补以前年度的亏损？

12、企业资产损失扣除需要具备的条件和申报的要点是什么？

13、企业不同融资模式（七种）的税收风险分析

14、房屋改扩建、装修的不同的会计处理税收分析

三、特殊销售模式下的收入不同处理

1、四种不同情况之下的“买一送一”如何进行会计处理？如何进行税收处理？

2、售后回购的税会差异分析

3、售后回租的税会差异分析

4、“拆一还一” 的税会差异分析

5、以房抵债的税会差异分析

6、如何把握“低于市场价格”销售房屋？

7、合作建房税收解读：

8、以土地、房屋投资模式下双方的收入、成本确认金额与税收风险分析

9、捐赠、赞助、奖励、分配等视同销售的税收处理

10、还本销售的税会处理

四、房地产开发成本的确认与归集

1、确定成本核算对象的原则和方法是什么？

2、“开发成本”科目设置以及明细科目归集的内容解读

3、成本费用归集的原则是什么？

4、特殊费用归集应该注意的税收问题：会议费、差旅费、招待费、办公费、车辆费等

5、股权收购之下的土地成本确认与筹划

6、取得土地返还款如何处理达到节税效果最大化？

7、“建设—移交”模式的土地成本确认

8、“成本差”的税会差异分析

9、八中不同融资方式下，利息费用、票据的税收处理与风险分析

五、成本分摊的原则和方法

1、成本分摊的原则

2、占地面积法案例解读

3、建筑面积法案例解读

4、预算造价法案例解读

5、直接成本法案例解读

6、层高系数法案例解读

第二部分：甲供材与特殊业务税收分析与解读

1、甲供材、甲控材、甲供设备的区别是什么？

2、房地产建安流程中，设备和材料如何区分？

3、甲供材料和甲供设备两种情况，分别在营业税、土地增值税、企业所得税当中税收待遇有哪些不同？

4、甲供材料案例解读。

◇ 通过案例解决：甲方计入开发成本的凭证与金额；甲供材涉及的营业税税款计算、税款的承担、甲方票据处理等；乙方发票开具发票金额与收入的协调；乙方税金的缴纳与收入、成本的协

调；双方会计分录处理技巧；

5、房地产开发企业分别与商贸企业、自产货物厂家签订《铝合金门窗销售及安装工程合同》，如何缴纳营业税？怎么开具发票？计入开发成本的发票有什么税收风险？

6、乙方将劳务分包给其他单位是否适用差额纳税的规定？开具发票存在什么风险？

7、通过钢构立体车位建设案例，完美解读甲方、乙方、钢构提供安装方的税收处理，诠释增值税发票与建筑业发票实际困扰。

8、不同“销售”车位模式的会计处理与各税的不同处理

9、售楼处会计处理与各税种的不同处理

10、“精装修”范围的确认与税收分析

第三部分：现场解答学员问题

◇：王老师有着丰富的现场答疑经验，通过干练、风趣的语言，将复杂的、棘手的税收问题简单化、通俗易懂，易于学员理解和实际操作。学员可以准备自己的疑问，在课堂现场互动，得到最适合自己的答案。

王老师

王老师：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业

的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近

百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧！

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