房地产开发全程票据审核与会计核算管理及地方政策解读专题班

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专题背景

“以票管税”一直是税务机关强化税收征收管理的主要抓手，也是税务机关近年来税务稽查的重点项目之一。合法有效的票据不仅是财务核算的基础，更是决定房地产企业所得税和土地增值税税负的核心依据。开发项目结算前后，企业财税管理人员对合法票据的审核管理以及实施准确的会计处理，是企业财税管理的一项非常重要的工作内容。本课程从房地产开发全程角度出发，根据现行财税政策及江苏省地方财税政策规定，精心审视开发过程中各类重要票据的管理和会计核算处理，旨在提高企业财务管理和税收票据管理的实务技能。

培训对象

各房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

主讲内容

一：合法票据的税务判断

1．合法票据分为哪六类，利息、业务宣传品、食堂支出、临时工、拆迁指出等是否需要取得税务发票？

2．内部票据与外部票据分类与管理，哪些账务处理可以自制票据？

3．税务发票的分类，地税发票和国税发票分类，电子发票使用新政。

4．发票的开具地点和开具时间，增值税发票和营业税发票何时开具？货物发票与建筑安装业发票应从哪里取得？

5．合法发票的审核要点，现金支付与转账支付审核。哪些费用发票不能使用现金支付？

6．江苏省地方税务局《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（苏地税规[2011]13号）

二：取得项目阶段票据审核与会计核算

1．土地成本费用的票据管理

⑴ 招拍挂土地出让金合法票据

⑵ 建设政府基础设施置换土地票据

⑶ 直接从第三方购买土地的合法票据

⑷ 土地投资票据

⑸ 股权收购取得土地票据

⑹ 吸收合并取得土地发票

⑺ 竞拍土地过渡到项目公司土地票据如何转移

⑻ 项目合作如何分摊管理成本费用票据

2．取得政府土地出让金和拆迁补偿金如何核算，企业所得税和土地增值税处理

3．拆迁补偿费用合法票据管理，哪些需要税务发票，哪些不需要税务发票？

⑴ 货币性补偿支出票据

⑵ 非货币性补偿成本列支票据

4．拆迁户代建房屋成本费用票据如何管理和核算

5．购置办公用品票据审核要点

6．企业开工前期开办费的核算、资本化和费用化的确认标准。契税的计税依据和土地使用税的纳税时间及减免税规定

7．《江苏省地方税务局关于明确营业税若干征税问题的公告》（苏地税规〔2013〕4号）

三：开发环节票据审核与会计核算

1．政府部门规费及财务核算，规费计入开发成本还是计入开发费用？

2．甲供材发票管理，包工不包料合同发票与包工不包料合同材料发票如何列支，如何进行财务核算？

3．外购设备发票管理，购置设备发票如何直接进入开发成本？

4．精装修房电器、家具取得的发票是否可以计入开发成本

5．购买材料、物品善意取得虚开增值税发票如何计入开发成本

6．利息费用发票管理

⑴ 哪些利息费用不需要发票

⑵ 个人借款利息发票如何取得

⑶ 混合型投资利息费用发票

7．利息费用的会计核算。利息费用资本化和费用化的财务核算划分标准，企业所得税资本化与费用化的判断，利息费用土地增值税扣除规定。

8．合作建房、代建项目和自建项目区分，合同与票据方面有何要求？

9．开发项目成本核算对象的会计判断标准，企业所得税的划分标准及土地增值税清算对象的基本核算项目。产权调换拆迁补偿支出如何核算计入开发成本？

10．开发产品成本核算项目。会计划分哪7项，企业所得税成本核算项目分为哪6项成本核算对象与成本核算项目是二级科目还是三级科目？多栏式成本核算账簿如何设置？

11．共同成本和间接成本分摊方法。会计上的三种方法与税务规定的四种方法如何运用，哪些是规定分配方法，哪些是自选分配方法？

12．开发间接费用核算内容分析。开发间接费用与管理费用的区别以及对企业所得税和土地增值税的影响分析

13．《江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知》（苏地税函[2011]81号）、《江苏省地方税务局关于建筑安装工程营业税计税营业额涉及建设方提供的设备与材料划分问题的公告》（苏地税规[2011]11号）、《南通市地方税务局关于加强甲供材建筑项目税收管理的通知》（通地税发[2008]154号）和《南通市建设工程造价管理处关于明确建设工程“甲供材料”计价方法的通知》（通建价[2010]36号）等。

四：销售阶段票据审核与会计核算

1．项目部费用发票与管理部门费用如何区分

2．营销人员支付工资薪金票据和支付佣金发票区别

3．营销礼品和物品需要取得哪些发票才能税前扣除

4．实物折扣、价格折扣折让、补退房款如何处理？需要取得哪些合法凭据？

5．企业支付违约金、赔偿费用如何税前扣除？

6．产权置换视同销售如何列支成本费用，如何进行会计核算？

7．营销设施建造费用如何进行会计核算处理，如何在企业所得税和土地增值税中扣除？

8．预收账款财务核算，营业税金及附加核算分析。会计上是按权责发生制核算还是按收入与费用配比原则确认？不同核算在纳税方面的不同影响分析。

9．《江苏省国家税务局、江苏省地方税务局转发国税发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（苏国税发[2009]79号 、苏地税发[2009]53号）等。

五：完工阶段票据审核与会计核算

1．交房手续与完工时间判断主要依据

2．完工阶段汇算清缴取得成本费用票据时间

3．完工前收入会计核算与完工后收入确认时点；预收账款会计核算与企业所得税政策规定的重大区别

4．项目土地增值税清算取得票据时间要求？

5．跨期取得成本费用发票税务上和会计上如何处理？

6．物业用房、幼儿园、配电房等公共配套设施核算财税分析。上述配套设施移交给业主是否视同销售征税？

7．开发项目土地增值税清算会计核算衔接。哪些数据采用会计核算方法取得，哪些数据按税法规定重新计算取得？

8．《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）和《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）及江苏省地方税务局《土地增值税清算管理规程》等。

陈老师

陈老师：著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

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