城市更新项目前期运作、报批报建经验借鉴及征地、拆迁谈判策略与要点解析

城市更新项目前期运作、报批报建经验借鉴及征地、拆迁谈判策略与要点解析

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课程背景：

城市发展进入到更新改造阶段，城市更新已经成为一个重要的供地方式，也因此成为了现代房地产企业城市战略布局、破解空间与资源困局的战略举措。但是，城市更新的流程繁琐、周期长却是现实存在的问题。城市更新审批流程就像是一个“迷宫”，一家企业申请了某城市更新项目，按操作流程，涉及到土地、消防、道路、建筑工程、公共设施等众多审批手续时，一项审批业务要跑一个部门，像在一个“迷宫”里一样，一会去这个部门，一会去那个部门，假如哪个手续没办下来，整个更新项目可能就停下来。

另外，“拆迁管理”也是众多企业头疼的一件事。中国式拆迁，一半是暴力，一半是暴利；中国式违章，一半是蜗居，一半是豪宅。一些个别钉子户、不管在时间成本上、还是人工成本上、严重影响了企业的项目进展、这对房地产企业而言、已造成了不可衡量的损失。因此，拆迁管理以及谈判技巧已经成为拆迁过程中最为关键的一个环节，直接决定一个项目乃至企业的得与失。

本课程结合案例就城市更新项目的前期策划、立项申报、规划报批与政府博弈、实施主体确认、土地出让与地价测算核定等关键动作的核心问题作了全面的梳理与讲解，同时，也通过拆迁管理中的谈判案例，分享了房地产企业拆迁管理以及谈判技巧，使企业在拆迁中掌控利弊问题,培养企业人员成为业内的拆迁管理专家。

参加对象：

1、房地产企业总裁、总经理、副总经理等公司经营管理决策层

2、运营管理部、拆迁管理部、项目运营部、战略投资部、工程部、客服部、营销策划部、总裁办等相关职能部门

课程内容：

第一部分 城市更新项目前期策划、报批报建经验借鉴

模块一、城市更新前期报批报建基本概念和流程

1、深圳城市更新政策体系梳理

2、什么是城市更新？

3、如何判断好的城市更新项目？

4、案例分析

5、什么是五类用地？

6、如何核查土地权属？

7、如何核查项目的规划情况？

8、如何核查项目的现状建筑情况？

9、如何确定建筑物的年限？

10、城市更新的整体流程

了解城市更新项目前期报批报建的基本概念和操作流程

模块二、城市更新立项申报——如何跨进城市更新的门槛

1、立项申报的条件

2、如何划定更新单元范围

3、案例分析

4、如何制作现状权属图

5、如何制作建筑物信息图

6、如何收集改造意愿

7、如何签订前期监管协议

8、立项的审批流程

9、五类用地不足的解决方案

10、如何将非农指标调入城市更新单元范围

11、如何进行历史遗留违法建筑的处理

12、案例分析

学习城市更新项目立项申报、审批流程及相关内容

模块三、城市更新单元规划报批——在合法平台上与政府博弈

1、如何申报旧屋村范围？

2、案例分析

3、土地、建筑物核查的奥秘？

4、历史用地处置的技巧？

5、容积率---报批报建博弈的核心

6、案例分析

7、配建、土地贡献---不容忽略的审批点

8、规划报批的流程及重要节点

了解城市更新项目土地、建筑物核查要点、历史用地处置技巧、容积率的报批报建及规划报批的流程与重要节点

模块四、实施主体确认——获得城市更新资格的真正名分

1、如何开展确权工作？

2、拆迁协议怎么备案？

3、涉及集体物业的拆迁评估与备案

4、如何以及何时召开股东大会

5、如何开展竞争性谈判

6、备案流程

7、建筑物拆迁确认与房产证注销

8、项目监管与监管协议

9、实施主体申报与确认

掌握城市更新项目实施主体申报与确认方式

模块五、土地出让——城市更新成果终于落袋为安

1、用地方案图审查与用地许可

2、用地报备

3、公配用地如何入库

4、土地测算与地价核定

5、土地出让合同签订

学习相关用地方案图审查要点与用地许可，掌握土地测算与地价核定技巧

第二部分 城市更新征地、拆迁谈判策略与要点解析

模块一、城市更新中的利益各方

一、拆迁旧改中的利益各方有哪些？

二、关于城中村旧改中的抢建问题。

三、拆迁的本质是什么？

四、深圳拆迁的优势

了解旧改拆迁中的利益攸关方以及城中村旧改中的抢建问题

模块二、拆迁项目管理

一、某公司拆赔8大法则

二、旧改工作的难度

三、三大拆迁模式

四、三大拆迁方式

五、拆迁项目介入前准备工作

六、拆迁项目启动后重点工作说明

七、案例1、2、3、4、5

学习旧改拆迁的主要模式及拆迁项目的重点工作与关键节点

模块三、被拆迁人的四大心理

一、如意心理

二、恐惧心理

三、消极心理

四、横缠心理

掌握被拆迁人的心理活动，学习相关的应对策略

模块四、拆迁谈判技巧

一、沟通还是谈判？

1、沟通与谈判的区别是什么？

2、销售与谈判的区别是什么？

二、缓解不悦的“3F”经典解释

1、Feel：感受

2、Felt：曾有同感

3、Found：发现

三、关于谈判

1、通过红方VS绿方游戏后，你悟到了什么？

2、为什么要达成双赢？

3、达成双赢的障碍？

4、什么叫双赢？

5、如何达到双赢？

6、冲突还是合作？如何转换冲突？

四、优秀谈判人员特征

1、人格特征

2、心理特质

3、能力特征

4、态度定位

五、战略布局

1、谈判分析

2、谈判评估

3、战术准备：达成协议

六、谈判技巧 —— 战术步骤

1、实用谈判战术

2、谈判对手经常所使用的技巧

3、、面对不同性格的对手处理

4、、如何打破僵局

5、、谈判中的忌讳

6、、谈判中的注意事项

七、拆迁谈判过程接触对象

1、拆迁谈判主要人员

2、拆迁项目特殊户解决思路

学习旧改拆迁的沟通谈判技巧、冲突化解方法及特殊户的解决思路

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