“营改增”对房企《成本、合约管理的影响与应对措施及招标采购策略、谈判技巧与分供方管理经验借鉴》

“营改增”对房企《成本、合约管理的影响与应对措施及招标采购策略、谈判技巧与分供方管理经验借鉴》

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课程背景：

当下，房地产市场竞争与分化日趋激烈，通过观察发现：一线成本管理人员的大部分时间和精力，仍停留在计量、核价和填写各类表单上。

作为房企成本管理人员，如何彰显你的专业价值？

在项目开发各阶段，有哪些成控管控环节仍被大多数房企所忽视？

在方法趋同的当下，如何寻找突破，进一步提升成控绩效，做得比别家更好？

同时，面对“增值税”的全面试行，各房企成本管理首当其冲：如何做好新旧工程的合约价调整？如何利用既有成本数据制定“增值税”下的目标成本？如何判标？合约条款须跟进调整哪些内容…

这些将是我们和您分享的内容。

课程收益：

课程目标

通过对标、现状剖析和知识管理，提出并聚焦4大管控措施，以期成本管理人员

1、分析归纳、协同沟通及解决复杂问题的综合能力得以提升；

2、实现由“计量操作”的事务型，向“协同管理+价值创造”的复合型的转型；

3、提升成控专业的贡献度和话语权。

课程收益

1. 了解行业发展新动向；

2. 对标检讨，找出管控潜能，制定改进措施；

3. 找出“营改增”下房企成本管理应对之道；

4. 建立管理接口，强化各专业间的协同力；

5. 附送所有课程资料，分享讲师多年经验结晶。

参加对象：

1、房地产企业董事长、总经理、副总经理、区域及城市公司总经理等决策层；

2、房地产企业成本、招采、设计、工程、财务管理团队；

3、造价咨询机构/测量师行项目成本经理。

课程内容：

一、现状与行业发展

1、现状与不足：核算型成控思路下的目标成本管理体系

Ø 缺乏对营销/租务/规划的有效协同和监控

Ø 忽视不同市场对成本管控的不同要求

Ø 动态成本监控效果不尽人意，利润黑洞-变更管理方法基本失效

Ø 管理绩效仍取决于个体的经验和责任心，未形成企业知识管理体系

Ø 成本人几乎沦为计算器，话语权越来越小。

提问/交流：对照检讨：贵司是否存在类似问题，你们是如何解决的？

2、影响开发成本的内外部6项因素

3、成本管理3大发展趋势

二、管理前置-从理念到落地措施

1、从营销/租务/规划对成本的影响，看成本管理的核心要点

案例1：XX项目规划设计对其成本的影响

2、解决方案/协同管控5项措施

3、目标成本编审新思路：差异化、对标和价值工程应用；

案例2：XX项目目标成本编审过程——与现有的目标成本编制过程比较

案例3：综合商业项目前期成本与相关专业的协同、预控策划方案

成果分享：流程图、竞品调研表、《前期阶段成本协同管控作业手册》

三、持续开展成本优化

1. 现金流管理与开发时序优化

2. 面积指标验证与持续监控

3. 依靠技术优势，持续设计优化

4. 精准客户需求，去掉无效成本

5. 强化设计管理，杜绝变更损失

6. 发挥顾问经验，交叉改良设计

案例4：超高层建筑桩基、地下室梁板、上部结构及幕墙方案比选

案例5：住宅类建筑7大设计优化点

成果分享：（建筑/结构/机电/园林/内装/幕墙/钢结构等）设计优化表格

四、发扬供给侧优势，创新招采策略

1. 落实发包条件：招标图、技术规格、饰面小样、资金准备、职责分工

2. 招采计划/合约规划（分期开发、税务统筹、标段划分）

3. 发挥供给侧技术优势，解决“买者永远没有卖的精”之行业规则

4. 现行评标方法的不足及价值工程分析法在评标中的应用

案例6：HL某项目招采策划报告

案例7：超高层写字楼/钢结构工程/设计优化+供应+安装

案例8：价值工程分析法在房产开发与日常生活中的应用

成果分享：合约规划/标段划分作业指引

五、大数据下的多点突破

1、成本动态监控（升级版，含动态备用金消耗率、成本预警、超支纠偏措施）

2、利用大数据分析，有效降低变更签证量的管控绝招

3、成本对标与合同管理后评估

案例6：商业项目成本超支原因分析

案例7：住宅项目成本超支原因分析

案例8：典型住宅项目建安成本、三费项目对标

案例9：XX项目成本管理后评估

六、知识管理与体系建设

参加了那么多培训，为什么你的成控绩效仍看不到明显的提升？

1、管理经验/集体智慧的结晶-标杆房企成本管理作业指导书介绍

2、跨部门成本管控流程

3、数据库建设新发展

（技术标评审库、技术+商务评审之询标问卷库、同行经验库、对标与成本后评估库）

七、财税（36号文）解读

1、营业税 VS 增值税

2、销项税额 VS 进项税额

3、计税方法比较

4、适用范围及税率

5、13种不能抵扣之进项税或销项税

6、新老项目计税方法

八、“营改增”新政对造价的影响分析

1、税率变化

2、工程造价变化幅度

3、计价调整方法

4、从两种桩基看“营改增”对造价影响

5、不同管理水平之总包，看“营改增”对其税费的影响

6、目标成本/总包税负变化

九、目标成本编制核心要点

1、计价体系调整方法：价税分离

2、去税成本编制建议

3、合约规划与目标成本编制

4、目标成本编制/价格取定

5、老（新）项目目标成本调整方案

十、“营改增”后招标策略调整

1、如何优化招标策略？

2、不同税负之回标价比较

3、商务标评审－采购比价的1条“黄金原则”

4、新（老）项目评标原则

5、甲供和乙供方式比选

6、梳理供方库

十一、合同与发票管理

1、合同重新审定

2、过渡时期合同管理

3、新老项目的合同发票调整

4、半新项目合同发票调整

5、发票管理

附：相关合同条款调整建议

十二、变更签证及结算管理

1、签证变更及结算

2、非正常损失

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