房地产开发企业“三旧”改造与资本运作的税务风险控制

房地产开发企业“三旧”改造与资本运作的税务风险控制

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‖专题背景‖

当前,以旧城镇、旧村庄、旧厂房改造为主要抓手盘活低效存量建设用地，提高节约集约用地水平,已经上升为国家政策。但是，“三旧”改造属于存量用地的再开发，其开发模式与新增建设用地开发模式存在明显差异，由于现行税收政策体系是按照新增建设用地开发模式制定，加上“营改增”改革的全面铺开，房地产企业在“三旧”改造中涉及税收政策到底有哪些？“三旧”改造中涉及的权属转移、拆迁补偿的成本费用认定以及个税、契税的计税依据等口径到底应该怎么把握？

“三旧”改造中，必然会涉及各种资本运作，房地产企业如何把各种资本运作手段运用得收放自如、随心所欲？本次课程将一一解开你心中的各种疑虑。

‖培训收益‖

1．熟悉“三旧”改造涉及的税务风险控制；

2．熟悉资本运作的税务风险控制。

‖培训对象‖

各房地产开发公司的总裁、总经理、财税总监、财务经理、财会人员，运营管理、拆迁管理、注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

‖主讲内容‖

第一部分：“三旧”改造涉及的税务风险控制

一．旧城镇改造模式的土地增值税税务稽查风险控制

二．旧村庄改造模式的土地增值税税务稽查风险控制

（一）政府主导模式的土地增值税税务稽查风险控制

1．政府收回土地营改增后是否有增值税和土地增值税的问题。

2．营改增后，土地“招、拍、挂”需要注意的核心问题是什么？财税[2016]140号中说的项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有这句话到底是什么意思？如果是有项目公司直接招拍挂，以后到底能不能转让股权？

3．土地出让金返还增值税的处理与土地增值税处理有什么不同？

4．拆迁补偿的正确会计处理技巧是什么？

（二）开发企业代建模式的土地增值税税务稽查风险控制

1．代建工程应符合什么条件？

（三）自主改造模式的土地增值税税务稽查风险控制

1．村提供土地使用权，开发企业提供所需资金，以村名义合作开发房地产项目的行为，属于合作建房吗？

2．开发企业分配一定面积的物业并以村名义销售的行为到底谁是纳税主体？

3．自主改造模式中，出资方的行为属于什么行为？要交增值税吗？

（四）股权转让模式的土地增值税税务稽查风险控制

1．股权转让模式土地分融资地块和复建地块，什么叫融资地块？什么叫复建地块？

2．村经济组织成立全资控股子公司承受融资地块土地使用权，开发企业收购村经济组织全资子公司100%股权从而获得融资地块的土地使用权有税务风险吗，股权转让到底要不要交土地增值税？

（五）共同开发模式的土地增值税税务稽查风险控制

1．村经济组织和合作开发企业为共同受让者，同时拥有该地块土地使用权，双方共同开发的合作建房模式，双方各自分得的物业各自确权有纳税义务吗？

2．合作双方不成立项目公司的合作建房在企业所得税方面最困难的地方在哪里？

3．合作建房的土地增值税的广州模式和重庆模式分别是怎么样的？

（六）协议转让模式的土地增值税税务稽查风险控制

1．村经济组织与开发企业先签订合作补偿协议，开发企业支付补偿费，村经济组织办理用地手续，取得建设用地批准书，在这个模式中，村经济组织作为土地使用权人，转让部分土地使用权，开发企业出资，双方合作开发建设，税收的风险点在哪里？

2．开发企业支付补偿费要取得什么票据？

三．旧厂房改造模式自主改造模式的土地增值税税务稽查风险控制

1．旧厂房的改造主要以自行改造和政府公开出让方式为主。自行改造只发生土地用途改变，不发生土地权属变化要交增值税吗？

2．公开出让土地的，要交增值税吗？

第二部分：资本运作的税务风险控制

一．股权架构设置的税务风险控制

1．某上市公司股权架构由间接持股变为直接持股的案例分析及全国独家解读国家税务总局公告2013年23号公告

2．什么样股权架构的设置能规避股权转让中的土地增值税风险？

二．合并分立的税务风险控制

1．对旧厂房的土地进行合并分立需要注意的核心问题是什么？

2．你知道企业合并最危险的会计分录是哪一个吗？

3．资产剥离到底采取投资还是分立？他们的优缺点分别是什么？

4．土地增值税到底有没有一般反避税条款？

三．股权收购的税务风险控制

1．某上市公司股权收购税收筹划失败的案例分析

2．拿自己控股20%的子公司换另一家公司控股100%的子公司能进行特殊性税务处理吗？

3．股东前期投入在股权转让时如何扣除？

4．为什么说绝大部分企业股权溢价进土地成本的手法都是不靠谱的？

5．如果股权收购标的企业以前的账册没有了，怎么办？

四．上市公司发行股份购买资产的税务风险控制

1．上市公司向自然人股东发行股份购买资产的税务风险控制

2．上市公司向企业发行股份购买资产的税务风险控制

3．借壳上市原净资产如何以合理的方式还给原股东？

五．资产划转的税务风险控制

1．企业接收政府划入资产的企业所得税处理及国家税务总局公告2014年第29号核心条款解读：资本运作哪家强？国资委最强！全国独家分析国资委下属企业：资本运作超强案例

2．企业接收股东划入资产的企业所得税处理

⑴ 企业接收股东划入资产会计与税法最重要的差异分析

⑵ 对赌协议的的三种形式与两种税收后果分析

钟老师

钟老师：资深税务稽查官员，全国主流税务培训讲师，广东省级税务干部学院教师，注册会计师协会教育培训委员会委员；丰富的税务稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法，具有丰富的房地产税收筹划经验，熟悉旧城改造与资本运作的控制风险。《中国税务信息网》、《中国会计视野》、《房地产企业管理教育网》签约税收实务专家，《中国税网》涉税风险研究室特邀税务专家。个人新浪博客《云税务》访问量超过百万次，在网上具有广泛的影响力。曾任各地方国税局及税校的特约培训讲师，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实战经验丰富，实操性强，信息量大，受到各方好评！

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