房地产全成本管理、数据库、清单标准化核心关键控制点详解及案例实操

房地产全成本管理、数据库、清单标准化核心关键控制点详解及案例实操

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课程背景

随着企业规模的扩大和行业竞争的加剧，对成本管理工作的准确性和快速性要求越来越高。本课程通过分析成本管理各阶段哪些是成本需要重点关注的关键步骤、哪些决策存在成本风险、哪些地方容易出现错误、哪些环节效率低下，使得成本管理工作有的放矢、事半功倍，同时提供高质量的标准模板，确保课程内容在工作中落地，从而快速复制这些经验，达到降低成本决策风险，既减少和避免成本错误，提高成本工作质量，同时大幅提高工作效率，满足房地产高周转快速开发对成本的要求。

课程对象

1、地产企业董事长、总经理、副总经理、工程总监、项目总监、成本总监

2、项目总经理、产品研发中心总经理、设计总监、总工等房地产公司中高层

3、房地产公司设计部、工程部、成本部、造价部等骨干人员;

4、各建筑规划和设计单位总建筑师、总设计师、总工程师和建筑规划设计工程技术人员。

课程收益

前期成本管理思路，营改增后如何修改目标成本测算及税筹计算公式

如何建立有效实用的数据库，住宅数据库、商业数据库详解及其应用

概念设计、方案设计、施工图设计三大阶段成本管控要点，事半功倍

高周转下清单编制风险控制、清单标准化，提高效率并减少错误失误

如何准确编制标底、快速准确评定标技巧，避免评标错误，确保定标

签证变更风险管控核心，现场成本人员工作要点，签证变更索赔技巧

预结算风险管控点、结算复审技巧，五大阶段与六个方向的结算管理

动态成本管理、剩余货值不同销售策略下快速计算项目最终动态利润

责任成本考核，分公司/项目利润考核办法及考核维度

课程大纲

第一节：前期成本管理&营改增后目标成本测算

1》提升成本管理的三大关键途径：

①成本管控弱执行效果差原因

②如何构建成本管理的推动力

③如何强化成本管理的管控力

④如何形成成本管理的执行力

2》全成本管理理念及核心

3》全成本管理模式及标杆房企成本管理架构

4》成本核算指导：

①成本分摊原则规定

②成本四级科目明细

5》目标成本管理：

①目标成本文件构成

②目标成本三大核心

③目标成本制定步骤

④目标成本对标阶段

⑤目标成本修订条件

⑥目标成本考核公式

6》目标成本编制：

①目标成本八大编制原则

②目标成本八大编制程序

③新城市目标成本编制解决方案

④目标成本管理两大思路利弊分析

7》营改增后目标成本测算注意事项

①营改增给税务筹划带来的迷局

②离开目标成本测算，增值税筹划就是瞎子

③营改增后如何调整目标成本测算公式

④营改增后目标成本如何正确高效设置税金计算

⑤营改增后目标成本如何正确高效设置地价扣除

⑥营改增后目标成本如何设置“科目”快速测算，确定采购策略

⑦示例演示：营改增后目标成本测算

8》营改增后增值税计算：

①增值税计算法律依据与解读

②增值税分摊方法

③增值税计算公式设置

④微利项目增值税税筹思路及计算判断公式

⑤甲供材税筹临界值演算及计算判断公式

9》营改增后土地增值税计算：

①营改增后土地增值税计算法律依据与解读

②土地增值税分摊方法（与增值税相反）

③土地增值税计算公式设置

④如何调整分摊原则对土地增值税进行税筹

10》营改增后所得税计算：

①营改增后所得税计算法律依据与解读

②所得税计算公式设置

示例：某项目目标成本测算对增值税、土地增值税及所得税计算及税筹对比

第二节：成本数据库建设&设计阶段成本管理

1》成本价值黄金时间

2》成本数据库建设现状：

①数据库庞大混乱

②无效数据沉积多

③数据库应用不佳

④谁来录入数据库

3》成本数据库建设：

①数据库建设三大原则

②数据库两大分类思路

③数据库标准体系建设

④数据库科目设立标准

⑤总部分公司分工界面

⑥如何沉淀有价值数据

4》住宅类数据库详解：

①体系构成

②标准分类

③数据指标

④限额设计

⑤分享解析：住宅类数据库

5》商业类数据库详解：

①体系构成

②标准分类

③数据指标

④限额设计

⑤分享解析：商业类数据库

6》概念设计阶段成本管理：

①地下室概念设计成本控制关键点

②土石方概念设计成本控制关键点

③会所酒店概念设计成本控制关键点

7》方案设计阶段成本管理：

①地下室方案设计成本控制关键点

②建筑方案设计成本控制关键点

③结构方案设计成本控制关键点

④节能方案设计成本控制关键点

⑤精装、公装方案设计成本控制关键点

⑥安装方案设计成本控制关键点

8》施工图设计阶段成本管理：

①地下室施工图设计成本控制关键点

②土建施工图设计成本控制关键点

③安装施工图设计成本控制关键点

④园林施工图设计成本控制关键点

⑤样板房施工图设计成本控制关键点

9》案例：

①会所酒店案例：通过案例分析管控会所酒店成本关键所在

②组团划分案例：通过案例分析规划设计对后期成本的影响

③景观设计案例：通过案例分析景观设计对成本认识的误区

④样板装修案例：通过案例分析样板房装修成本管理关键点

第三节：高周转招标&清单标准化

1》固定总价招标必备的四个基本条件：

①30%合同纠纷产生的原因

②固定总价招标常犯的错误

③如何判断是采用固定总价还是固定单价

2》快速开工三种招标方式的不同选择：

①费率招标风险源分析及对策

②模拟清单招标风险源分析及对策

③清单招标风险源分析及对策

3》快速开工支护与桩基工程清单编制注意事项：

①如何在图纸不全下快速编制基础清单并减少后期变更

②支护&桩基清单编制常犯错误

③支护&桩基清单编制模板介绍

4》快速开工总包合作模式及清单编制注意事项：

①战略总包方式的几种合作模式对比及适用条件

②总包清单编制注意事项

③分享解析：总包清单标准模板

5》带价清单报下浮率快速投标模式：

①带价清单模式适用条件

②带价清单模式利弊分析

③带价清单价格风险分析

④带价清单合同三大风险

⑤带价清单价格编制技巧

⑥带价清单价格谈判技巧

6》应用铝模体系实现快周转：

①铝模木模成本比较

②铝模体系适用条件

③铝模招标注意事项

④铝模清单注意事项

7》清单标准化：

①拒绝五花八门的清单格式 减少清单错误

②实现清单清一色 快速提高清单编制效率

③清单格式基本要求

④清单加密基本要求

⑤清单公式基本要求

⑥总价包干清单格式

⑦固定单价清单格式

8》清单编制技巧：

①如何避免清单与合同矛盾

②清单暂定数量隐藏大风险

③清单编制如何减少变更

④如何减少清单描述错误

⑤如何避免清单汇总错误

⑥营改增后如何设置清单

⑦如何设置清单避免投标人相同子目报价不同

⑧如何设置清单提高投标人报价速度和准确性

⑨分享解析：分包清单标准模板

9》战略采购清单编制技巧：

①战略采购招标风险分析

②战略采购招标注意事项

③战略采购清单常犯错误

④战略采购清单编制原则

⑤战略采购定标风险分析

⑥分享解析：战略采购标准清单模板

⑦无统计数据战略采购如何解决清单编制问题避免不平衡报价

10》清单审核：

①如何快速有效检查清单链接错误

②如何快速检查清单工程量错误

③快速检查清单漏项的三看一问

11》案例：

①风机盘管案例：通过案例分析清单暂定失误导致结算大幅增加

②战略采购案例：通过案例分析VRV空调泳池设备战略采购风险

第四节：标底编制&评定标

1》如何提高标底编制准确度：

①标底编制基本原则

②总包标底编制技巧

③分包标底编制技巧

④供货标底编制技巧

2》如何快速准确评标：

①澄清与洽谈歧途

②错漏项处理原则

③不平衡报价误区

④保留条款的处理

⑤如何快速检查出标书存在的算术性错误

⑥营改增后税金错误填写方式带来的隐患

3》投标价超目标成本三大原因分析及定标对策

案例：①园林不平衡报价案例：评标不细 后期乙方如何用不平衡报价推动变更

②招标前策划案例：地面打桩与基坑底打桩两种开挖方案对成本工期比较

③示例：《经济标评审报告》

第五节：签证变更管理&现场成本人员工作要点

1》签证变更管理：

①签证变更七大核心

②签证变更管控秘诀

③签证变更责任划分

④签证变更风控对策

2》签证变更三个必备单

3》签证变更关键控制点

4》现场成本人员工作要点

5》现场成本档案管理核心

6》签证变更索赔技巧：

①索赔的两种路径差异与不同思路

②索赔六大步骤

③首要风险判别

④遵循内外有别

⑤索赔基本原则

⑥索赔谈判顺序

⑦如何打破僵局

7》案例：

①绿化变更案例：通过案例分析如何协调内部矛盾及通道管理

②玻璃幕墙案例：通过案例分析残余价值签证变更的控制办法

③事后补单案例：通过案例分析签证变更现场管理存在的风险

④土方开挖案例：通过案例分析隐蔽工程签证变更风险及对策

⑤不可追溯案例：通过案例分析不可追溯签证变更的控制办法

⑥现场案例讨论：通过现场案例讨论总结索赔基本原则及步骤

第六节：预结算管理&现代预算管理模式

1》预结算管理：

①结算五大原则

②结算关键步骤

③结算时间管理

④结算总结分析

⑤造价咨询管理

2》预结算复审：

①预结算复审两大核心 ②预结算复审四大方法 ③预结算复审过程控制

3》报送结算资料：①结算资料通用要求 ②结算资料特殊要求

4》现代预算管理模式：现代预算管理与传统预算管理差异

5》结算管理关键控制点

6》五大阶段的结算管理

7》管理结算的六个方向

8》非成本出身高管审核结算技巧

案例：

①大样图案例：通过案例分析说明结算总结重要性

②构造柱案例：通过案例分析隐蔽工程的结算风险

③桩基作假案例：通过案例分析资料管理的重要性

④结算范围案例：通过案例分析标段划分风险控制

⑤园林验收案例：通过案例分析如何搞好园林结算

⑥涂料结算案例：通过案例分析结算时效管理规定

⑦屋面防水案例：通过案例分析现场成本管理技巧

⑧园建基础案例：通过案例分析现场成本管理技巧

⑨结算不及时案例：通过案例分析结算规划重要性

第七节：动态成本管理&动态利润快速计算

1》动态成本构成

2》动态成本调整

3》动态成本管理：

①合约规划

②合同签订

③月度回顾

④季度回顾

⑤分享解析：成本信息月报

4》台账设计原则

5》签证变更台账：

①自动统计更新签证变更金额

②自动统计更新减项扣款金额

③自动统计更新无效成本金额

④签证变更结算金额自动替换签证变更预估金额

⑤分享解析：签证变更自动调整台账模板

6》合同动态台账：

①自动统计更新工程类招标率

②自动统计更新工程类最低价中标率

③自动统计更新材料设备类招标率

④自动统计更新材料设备类最低价中标率

⑤自动统计更新项目整体招标率

⑥自动统计更新项目最低价中标率

⑦自动统计更新已完成的结算份数

⑧自动统计更新待结算份数

⑨自动统计更新结算核减率

⑩自动统计更新合同完成率

⑪合同台账的自动校对设置

⑫自动更新合同最新动态成本

⑬分享解析：合同动态台账自动调整模板

7》剩余货值不同销售策略下快速计算项目最终利润：

①快速折扣设置

②快速去化设置

③快速计算剩余货值

④快速计算最终利润

⑤分享解析：快速自动计算项目最终利润模板

8》示例：

①动态成本快速调整示例（对补充协议、签证变更、结算的动态调整）

②某项目不同售价策略下剩余货值、利润变化快速自动动态计算示例

第八节：责任成本管理&利润考核

1》责任成本管理原则

2》责任成本考核实施：

①考核频率 ②考核思路

3》责任成本考核标准：

①考核基本依据

②部门考核依据

③七大部门考核要点分析

④七大部门得分排名思路

4》责任成本考核评分：

①考核时段 ②评分类型 ③成果指标 ④管理指标

⑤评分计算 ⑥分享解析：责任成本考核评分

5》销售物业利润考核：

①项目奖金池设立

②开盘奖金池分配

③竣工奖金池分配

④结算奖金池分配

⑤年度奖金池预提

⑥盈利项目最终奖金

⑦亏损项目激励方式

⑧分享解析：销售物业利润考核评分表模板

6》自持物业绩效考核：

①项目奖金池设立

②施工奖金池分配

③竣工奖金池分配

④年度奖金池预提

⑤绩效考核及最终奖金

⑥分享解析：自持物业施工期绩效考核评分表模板

——分享解析：自持物业竣工后绩效考核评分表模板

1》无效成本管理：

①无效成本分类 ②无效成本分析 ③无效成本统计

2》案例：

①施工组织案例：通过案例分析现场施工管理对成本的影响

②营销设施案例：通过案例分析目标成本可能带来的负能量

③无效成本案例：通过案例分析如何通过管理防止无效成本

蒙老师

万科十大明星讲师 蒙老师

深圳万科集团成本部总经理

佳兆业集团成本管控总经理

博鳌房地产论坛特邀嘉宾

万科集团成本管理资格认证课程体系的专业讲师

负责的项目荣获 “项目工程管理评估优秀奖”

专业成就奖 卓越贡献奖获得者

从事成本、采购管理近二十年。既有理论高度又有实战经验，信息量大，背景知识丰富。

独创的“成本管理重心图表”多次在某大型房地产集团宣讲，并获得广大好评。对房地产企业整套成本管理流程有非常独到的见解。

深圳工程交易中心专家库经济标评审专家

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