房地产企业并购重组税收实务及市场下行期房企回款保卫战

房地产企业并购重组税收实务及市场下行期房企回款保卫战

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课程介绍

目前，房地产企业并购重组如火如荼，但是，在并购重组扩张中如果疯狂拿地、疯狂并购又遇到房地产销售低迷期，房地产企业一般会采取什么策略提升净资产与净利润，这种提升手段会带来什么样的税务风险？

房地产企业发债过程中，产生的利息支出，可以用哪些方法对冲增加收入？这种增加收入的方法会带来什么样的税务风险？

房地产企业信托目前有什么最新的规定？明股实债到底能不能税前扣除？

在与一些资金方交谈的过程中，资金方往往是开口就是让你先成立一个SPV公司，为什么要成立一个SPV公司？SPV在境外设置与境内设置的税务风险在哪里？

房地产企业在并购重组过程中，如何把各种资本运作手段运用得收放自如、随心所欲？“三旧”改造应该如何做税务方案？

本次课程将一一解开你心中的各种疑虑。

课程对象

1.房地产公司中高层管理人员（董事长、总经理、项目总、营销总监、总工程师、部门负责人）；

2.房地产公司运营管理中心、财务中心、成本管理人员（成本部、造价部、合同部）及各职能部门中高层管理人员等；

3. 总会计师、财务总监、投资总监、资金经理、财务部会计师及营销部、客服部主管/经理；

课程收益

1.了解销售回款的前提及促进客户回款的方法；

2.学习并掌握回款的保障是建立牵引及对内对外的约束机制；

3.如何换位思考，了解营销与财务在销售回款中存在的痛点；

4.学习销售回款的创新放款形式；

5.学习并掌握预售监管资金核拨的方法及创新形式；

课程大纲

第一天:房地产企业并购重组税收实务

一. 房地产企业重组企业所得税

1.合并

1）合并主导方及重组日

2）重组各方涉及的税务状况及财务状况变化

3）税收优惠承继

4）合并的方式:（1）母公司合并全资子公司 （2）母公司合并非全资子公司

（3）子公司合并子公司（4）全资子公司合并母公司（5）非关联公司之间合并

5）问题:企业合并中小股东企业所得税如何处理？

2.分立

1)股权支付及亏损弥补

2)重组交易的实质结果

3.投资

4.划转

1）100%直接控制的母子公司之间

2）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间

3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

二．房企重组增值税

1.一并转让

1）合并、分立、出售、置换等方式

2）涉及的不动产、土地使用权转让行为

2.留抵税额

3.在建工程转让

4.无产权地下车位转让

5.不动产对外投资:包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

6.划转:土地受让人变更为项目公司

思考问题：

1）企业分立，原企业注销，原企业留抵的进项税能否转入新分立的企业继续抵扣？

2）企业分立，原企业不注销，原企业留抵的进项税能否转入新分立的企业继续抵扣？

3）企业合并、分立是否需要开具增值税发票？

4）房地产企业未开发项目的土地成本如何在新的项目公司抵减增值税？

三．房企重组土地增值税

1.政策适用（以投资为例）

2.投资主体不变

3.股权转让的土地增值税

4.在建工程整体转让的土地增值税

环节一：转让方在处置未竣工项目环节；

环节二：购买方后续开发未竣工项目再转让环节；

1）购买方对未竣工项目进行了完全的拆除

2）购买方对未竣工项目进行了重新规划设计等实质性改动

3）购买方在未竣工项目的基础上进行开发

5.重组后再转让的土地增值税处理

6.合并分立

7.划转

四. 房企重组契税

1.整体改制

2.公司合并

3.公司分立

4.划转：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转；

5.投资：母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转；

五. 房企重组印花税

1.政策适用

2.资金账簿的印花税

3.合并分立的印花税

4.产权转移书据的印花税

六. 房企重组个人所得税

1.按股权转让征税

2.按先收回再投资两个环节征税

3.《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》

第二天:市场下行期房企回款保卫战

一.近期政策对房地产行业的影响

房地产融资政策最新政策研判

二.房地产行业面临的资金问题

1. 资金对房地产行业的重要性（分业态阐述）

2. 房地产公司主要资金来源及面临的问题

3. 房地产销售市场疲软，按揭回款雪上加霜

三.房地产如何解决资金问题（开源）

1. 拓宽筹资渠道，缓解资金困难

2. 加强销售回款，持续输入现金流

3. 打好基础功，对接资本市场

四.促进客户回款的方法

1.销售回款的前提:有质量的销售服务

2.案例分析:销售与回款的取舍

3.案例思考:销售回款的意义

4.销售回款的基石:解决客户按揭痛点

五.销售回款保障的建立

1.回款体系建立:牵引及约束机制

2.营销与财务在销售回款中存在的痛点

3.如何换位思考，在合作中解决双方痛点

4.案例分析-应收账款构成分析及解决思路

六.销售回款的创新放款形式及案例分析

1.置合贷款的创新形式

2.大型商业物业回款策略

3.车位贷款的创新形式

4.精细化管理提高回款效率

七.银企合作的建立与管理

1.案例分析-按揭合作协议要点

2.战略合作关系建立

3.银行工作效率管控

4.按揭放款规模争取

八.预售监管资金核拨的方法及创新形式

1.预售监管资金核拨概述

2.预售监管资金核拨创新措施及案例分享

3.预售监管资金核拨工作思路及方法

九.房地产如何从管理要效益（节流）

1. 规范内部管理，形成良好机制

2. 树立全员资金意识，发挥销售主观能动性

3. 房地产企业转型初步探讨

王老师

王老师：

特级注册税务师(首批) ,注册造价师，资产评估师。 湖北省税务局税务行政复议委员会专家委员，毕业于中南财经政法大学，多年致力于为房地产企业提供深度税务咨询服务，为汉阳市政集团、武汉城投、当代集团等多家地产企业、上市公司、国有企业提供过深度财税操盘服务。

张老师：

注册会计师，注册税务师，中南财经政法大学硕士，现任某大型房地产集团公司财务总监。

深耕房地产行业十余年，熟悉资本市场，曾主导三家所任职企业成功上市，帮助两家公司主体信用评级达到AA，对资金筹措有丰富的实战经验，为公司融资超过150亿。

参与多个不同业态房地产项目的决策与实施，涵盖项目的投资决策、开发建设、销售回款、开业运营、物业自持、税务清算等全生命周期环节。

蔡老师：

西南政法大学法学学士。十余年房地产资金管理经验，擅长房地产开发全周期全链条资金管理、销售回款管理、预售监管资金核拨、外部融资及法务风险防范。

现任TOP房地产企业集团财务融资总监，全面负责集团公司销售回款、资金核拨及法务诉讼工作。

曾任美的置业财务融资总监，全面负责销售回款、融资管理及资金运营工作;

曾任佳兆业城市公司融资总监，主要负责公司销售回款及融资管理工作;

先后服务于多家知名房企，有着丰富的资金管理经验及广泛的业务基础，常年在集团各项销售回款、融资管理及资金运营方面排名前三。年度按揭回款及外部融资金额近百亿，业绩突出，多次获得优秀员工、回款标兵、服务之星等殊荣。

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