房地产开发项目税务检查应对与税负测算

房地产开发项目税务检查应对与税负测算

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课程介绍

房地产开发周期长，税种多、税负重，特别是“营改增”和2019年国地税合并全国税务统一管理后，企业各种财务信息、纳税申报备案资料、增值税发票信息、个人收入信息等都被纳入大数据监控，税务机关将对企业的涉税数据与税负预警指标、第三方信息进行合理性分析、比对，企业涉税风险越来越大。税收形势的重大变化，税务稽查必将提升到一个新的高度。面对新的挑战，企业财税管理者应积极而为，主动应对。

本课程根据房地产业税务检查多发事项，结合最新税收政策，由国内著名财税专家帮助企业梳理税收管理方面存在的重点，在项目初始阶段，对税负进行提前测算，在开发过程中的不同阶段，通过合同控税，规范企业的业务流程，规范核算，从根本上提前化解风险，从而全面提高财税管理人员的税收管理和税务检查应对技能。

课程大纲

一：增值税检查风险防控及税负测算

1．开发前期一般计税方法与简易计税方法判断分析管理

2．交房前预收账款预缴增值税纳税计算

3．交房后一次性结转收入增值税纳税义务时间管控

4．销售现房一次性收款、分期收款、按揭销售和委托代销方式下，增值税应纳税额和销项税额计算时点

5．购买土地和支付拆迁补偿费环节支出金额抵减增值税销售额的计算方法和会计处理分析

6．销售中代收代付水电气、有线电视费、网络费等增值税风险管理

7．交房前销售价格折扣和交房后价格折让折扣纳税处理风险防控

8．一般计税方法进项税额进项税金七大不得抵扣事项风险分析：含旅客运输费、车辆通行费进项税额扣除最新政策分析

9．新老项目并存期间老项目和新项目增值税进项税额划分的计算方法解析

10．开发过程中企业办公费用、销售费用进项税额抵扣风险把控

11．项目公司筹办期登记一般纳税人之前各项支出发票进项税额抵扣分析

12．境外支付设计费用扣缴增值税风险分析

13．利息费用和相关融资费用进项税额抵扣风险防控

14．企业各项大额支出中存在返利和扣款的进项税额抵扣风险分析

15．租入固定资产和不动产进项税额抵扣风险管理

16．提前开具增值税专用发票抵扣风险管理

17．开发全程增值税税负综合测算分析比对：

⑴ 简易计税增值税、销项税额及销项抵减汇总测算

⑵ 开发全程进项税额汇总测算：

①筹建费用进项税

②开发成本进项税

③ 开发费用进项税额

④ 其他进项税额汇总分析测算

二：企业所得税检查风险防控及税负测算

1．企业完工前收入会计确认与企业所得税收入确认调整分析

2．企业完工后收入会计核算与企业所得税收入计税调整分析

3．开工前与完工后房地产开发成本核算对象的确定，成本项目的具体范围和共同成本的分配方法等

4．完工后房地产企业所得税开发成本与会计成本差异调整分析

5．开发中拆迁补偿、公共配套设施、地下车位的成本核算与税收处理分析

6．开工前后时段利息费用及相关融资费用的会计处理与税收处理。利息费用资本化和费用化列支按什么标准区分？境内关联方融资借款符合哪些条件可以不受债资比例2:1限制？

7．预售和交房时一般计税土地成本和拆迁补偿费抵扣销售额冲减成本的核算

8．全流程中开发费用所得税前扣除判断原则的分析运用。《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读，哪些费用需要发票，那些费用可以用收款收据、分割单和证明税前列支

9．开发项目中收入和成本费用中存在关联方交易的判断及定价调整风险

10．项目公司筹办期间发生的开办费会计处理与税收处理分析

11．全流程发生的期间费用哪些有税法限制的标准和范围，解析职工福利费范围、广告费业务宣传费、业务招待费、职工教育经费、工会经费、捐赠支出、赞助支出、佣金手续费、挂靠管理费、各种保险费等税前扣除要求

12．企业发生的固定工、合同工、临时工、农民工、劳务派遣人员和返聘退休人员的工资薪金税前扣除的要点分析

13．企业的固定资产、无形资产、长期待摊费用核算重点分析，取得时、后续计量时和处置时哪些方面有涉税风险？

14．企业各项资产发生损失税前扣除新规定分析，坏账损失、资产减值损失、违约金损失、赔偿损失税前扣除要点

15．企业所得税整体税负分析测算与同行业比对。项目开发收入与开发成本的预计毛利率与实际毛利率测算、开发成本中建筑安装成本预测算、开发费用占收入比重预测算、融资费用合规性测算、营业外支出预测算等。

三：土地增值税检查风险防控及税负测算

1．土地增值税的征税对象和范围，无产权的地下建筑物和公共配套设施，是否征收土地增值税？

2．土地增值税清算对象分类，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分类，销售旧房如何预征和清算？

3．土地增值税的预征，哪些类型房产不预征土地增值税？什么情况下可以实行核定征收？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税预征收入基数的变化

4．土地增值税清算的两种类型和清算时点，包括清算责任和清算时点的选择，土地增值税清算后后再转让房地产处理？

5．土地增值税项目清算收入的范围及3步确认法，包括应收未收款房款、价外费用、折扣折让、销售退回，面积补差、违约金收入是否缴纳土地增值税？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税清算收入如何计算确定？跨营改增期的项目清算时，清算项目收入如何确定？

6．销售价格明显偏低的风险，价格偏低的正当理由有哪些？

7．房地产企业所得税六大成本和土地增值税项目清算5大扣除项目详细解析

8．“营改增”前后，土地成本和拆迁补偿费成本如何确认。营改增后，一般计税项目开发成本和拆迁补偿费可以抵减销项税额，其土地成本和拆迁补偿费成本是否需要调减？两种确定方法中哪一种对企业有利？

9．开发成本合法票据认定、拆迁补偿费用、政府许可规费成本化或费用化区分、装修费用扣除政策分析，公共配套设施费用、开发间接费用（总部费用和项目部费用的归集划分）政策分析

10．开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）扣除政策分析，利息费用是单独计算扣除还是计入开发成本扣除？

11．税金及附加在“营改增”前后的变化分析，什么情况下城建税及教育费附加能全部扣除？什么情况下不能全部扣除？

12．加计扣除政策分析，转让哪些开发产品不能加计扣除？

13．扣除项目在不同清算对象中的3种分配方法，包括占地面积法、建筑面积法以及其他合理方法等的使用方法，连体楼土地成本和开发成本如何分摊？

14．特殊事项的土地增值税处理，包括拆迁补偿房屋、合作建房、房地产投资、股权转让和委托代建等土地增值税政策解析。

15．土地增值税整体税负测算分析：

⑴ 整体开发项目和不同类型项目分类收入和扣除项目测算

⑵ 增值额和增值率测算

⑶ 项目开发费用测算

⑷ 税金及附加测算

⑸ 加计扣除测算

⑹ 整体税负的调整规划测算分析

四：个人所得税扣缴税务检查风险防控

1．全员全额扣缴个人所得税风险管理。支付个人经营所得不扣缴个人所得税范围包括哪些？

2．代开增值税发票支付个人所得未扣税风险

3．税前所得合同与税后所得合同扣税风险

4．离退休人员、临时工扣税要点

5．企业支付兼职顾问费、董事费扣税风险

6．内部报销员工个人车辆使用费、通讯费扣税风险

7．支付置业顾问佣金、手续费扣税政策

8．支付员工辞退费用扣税方法

9．年底发放一次性年终奖计税方法选择的扣税风险

10．营销中免物业、定金返息、老带新、实物奖励、赠送礼品扣税风险

11．税后留存和资本公积转增股本、公司股份制改造个人所得税征免税分析

12．股东或员工个人借款年终未归还的涉税风险防控

13．支付股东和其他个人利息费用扣缴个人所得税方法

14．股东承债式分红和承债式转让股权的风险分析

15．公司并购重组、股东股权转让个人所得税管理

五：其他税种检查风险防控及税负测算

1．取得项目土地环节中土地使用税的纳税时间，契税的计税依据和印花税的管理

2．销售开发产品环节土地使用税和印花税的风险管理

3．企业自用的房屋、样板房、配套设施、地下室的房产税政策分析

4．开发产品自用、出租的房产税和印花税风险分析

5．开发全程印花税检查的主要风险管理（应税合同、实收资本、资本公积、核定征收与查账征收、含税合同与不含税合同等）

6．开发项目土地增值税、契税、印花税、房产税等税负测算分析方法

六：增值税发票高风险事项管控

1．虚开增值税发票定性司法解释

2．虚开增值税专用发票和普通发票定罪量刑新标准

3．提前开增值税专票和代开增值税专票的定性政策标准

4．取得走逃、失联增值税专用发票的政策处理

5．开票方与收款方不一致的增值税专用发票的处理

6．合同中增值税发票重要性条款的约定要点

7．发票的备注栏、销货清单、不征税发票特殊规定

8．增值税电子普通发票的法律效力及相关规定，哪些电子普通发票可以直接计算抵扣进项税额？

七：税务检查与税企争议应对实务分析

1．税收征收管理法维权条款运用分析

2．检查、审理期间运用陈述申辩权要点分析

3．行政复议和诉讼选择运用要点分析

八：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

陈老师

陈老师：著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

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