大数据视角的房地产周期分析——现在还是房地产投资时机吗？

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课程背景：

当前，中国处于经济转型期，内部的GDP增速开始放缓，外部美国挑起了贸易战，欧洲经济开始衰退，日本经济长期低迷，中国的房地产市场也走到了一个十字路口。面对复杂的宏观经济局面，和40多年未有的新变革，到底如何判断房地产的走势呢？

本课程根据国内顶级经济学家、房地产专家的研究理论，结合各种最新鲜热辣的热点事件，通过数十年详实的各种经济指标和数据，为学员构建房地产分析框架，帮助学员更好理解房地产市场发展的规律和趋势。

掌握了这个分析方法后，房地产企业的高管可以提升决策的准确度，房地产营销人员可以获得说服客户的详实数据。银行中高管可以判断放贷的发放策略，可以更好防范风险，银行的高净值客户可以获得资产配置的有效方法。

课程对象：

房地产企业中高管，营销人员、银行理财经理、风控人员、高净值客户

课程收益：

● 提高市场判断力。通过本课程，可以对纷繁复杂的房地产市场，有规律性的了解，特别是详实的资料及深入的研究，及简明扼要的讲解，可以快速提升企业中高管，对房地产市场的判断能力，为企业获得更多的发展机会。

● 投资趋势预判。通过房地产周期的学习，了解资产周期规律，预判资产价值走势。

● 丰富思考维度。从更历史的，世界的维度去发现热点事件背后的规律和信息，更好的提升参与培训人员的独立思考能力。

课程特色：

● 扎实的理论基础。本课程的理论基础，来源于多个国内顶级的宏观经济研究团队，以及房地产研究专家，是经过市场验证的理论体系。

● 详实的数据支撑。本课程的数据都是从wind、国家发展研究中心、彭博等知名数据库获取，详实而有说服力。

● 鲜活的案例。本课程结合最新（3个月内）的热点事件，帮助学员更好地理解房地产周期的规律，验证理论的可靠性。

● 有趣。课程采用70%讲授，30%讨论、视频和图片等方式进行讲授，让没有扎实经济基础的人也可以很快掌握。

课程大纲

第一讲：热点事件背后的经济规律

一、金融周期的变化：去杠杆

案例：去杠杆

案例：P2P爆仓

案例：私募基金跑路，朱一栋事件

案例：范冰冰罚款8亿

案例：长租公寓危机

二、房地产见顶的信号

案例：恒大转型

案例：万科战略收缩

案例：厦门万科5折售楼

案例：碧桂园砸楼事件

案例：碧桂园战略转型

案例：万达战略转型

三、欧美的复苏与见顶

数据分析

1. 美国三大股指近5年走势

2. 美国VIX恐慌指数

3. 美元指数

4. 美国长期失业率

5. 美国GDP增长率

6. 美国利率

7. 美国制造业PMI

8. 2014-2019美国收益率曲线

9. 2005-2009美国收益率曲线

（案例随时更新）

第二讲：当前中国房地产有泡沫吗？

一、全球历次房地产泡沫的启示

1. 美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫

讨论：佛罗里达地产泡沫与当前房地产的异同

2. 日本1986—1991年房地产泡沫

讨论：日本地产泡沫与当前房地产的异同

3. 中国1992—1993年海南房地产泡沫

讨论：海南地产泡沫与当前房地产的异同

4. 东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴

讨论：如果你是马来西亚领导人，你会怎样应对当时的风暴？

5. 美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机

讨论：美国房地产泡沫与中国房地产的异同

6. 历次房地产泡沫的启示

二、中国房地产泡沫风险评估

1. 一二线城市过去20年为什么只涨不跌？

讨论：中国房地产过去上涨的逻辑是什么？

2. 房价绝对值

3. 房价收入比

4. 库存

5. 租金回报率

案例及讨论：2019年北上广深的房租回报

案例及讨论：2019年二三线城市租金回报率

数据呈现

6. 空置率

7. 投资杠杆

8. 开发商杠杆

三、当前中国房地产泡沫与1986-1991年日本房地产泡沫比较

1. 相同点（5点）

2. 不同点（4点）

结论：中国可能会避免重蹈日本覆辙

四、当前中国房地产泡沫与2015年中国股市泡沫比较

第三讲：中国房地产周期怎么判断？

一、房地产周期的模型

1. 一个完整的房地产周期

讨论：房地产的周期由什么决定

2. 短期看金融、中期看土地、长期看人口

二、金融如何影响短期房地产走势

1. 2008年美国房地产泡沫案例

2. 上世纪90年代日本房地产泡沫案例

3. 上世纪90年代中国海南房地产泡沫案例

4. 当前中国利率分析

结论：短期内货币开始宽松，但房地产不会出现暴涨的赚钱现象

三、土地供给如何影响中期房地产走势

1. 1985-1991年日本土地供给

2. 1985-1994及2004-2011香港土地供给

3. 中国近10年一线城市土地供给与房价增速

4. 2018年中国一线城市土地供给情况分析

结论：一线城市土地供给增长和人口增长持续错配

四、人口如何影响长期房地产走势

1. 美国不同年龄阶段购房需求曲线

2. 日本置业人群和住房开工量曲线图

3. 日本人口出生数量和住房开工量曲线图

4. 美国置业人群和住房开工量曲线图

5. 美国人口出生数量和住房开工量曲线图

6. 美日韩家庭规模下降图

结论：中国人口2014年出现拐点，预示着房地产的拐点也将到来

7. 经济增长与房地产价格曲线图

结论：未来房地产增长速度将持续低迷

8. 美国城镇化发展曲线图

9. 日本城镇化发展曲线图

结论：中国城镇化还有20%空间

五、周期模型在中国的应用

1. 中国城镇化发展图

2. 中国经济增长发展图

3. 中国置业人群和新开工面积图

4. 中国人口出生数量和新开工面积

5. 中国家庭规模小型化趋势

结论：中国房地产处周期性高位，拐点开始出现

第四讲：中国房地产市场未来会怎么走？

一、房地产投资增长模型

二、国外的经验

1. 1950-2015美国分布规模都市区人口占全国比重图

讨论：美国的人口迁移的规律是什么？

2. 1884-2016年日本三大都市圈人口增长图

3. 日本三大都市圈净迁入人口图

讨论：为什么日本会出现人口大迁移？

4. 根据日美经验的三个阶段的推论

讨论：未来中国的房地产结构会怎样推演？

三、中国的趋势判断

1. 长期看人口：人口迁徙趋势：大都市圈化

案例：过去30年人口迁徙路径与房价增长的对比

2. 中期看土地：人口城镇化与土地城镇化背离

案例：农村的“空城计”，与都市的蜗居族

3. 短期看金融：近期中国金融政策的变化

案例：90年代的1万块，现在值多少钱？

四、三个结论

1. 中国住宅开工从高速增长转入平稳或下降

2. 房地产市场从数量扩张，转入质量提升阶段

3. 总量放缓、区域分化，人群继续涌入大都市圈

第五讲：中国房地产政策调控——跟随政府的旗帜才能赚钱

1. 1998-2001：房改启动市场

2. 2002-2004：抑制房地产市场

3. 2005-2007：稳定住房价格

4. 2008-2009：刺激住房消费

5. 2010-2013：遏制房价上涨

6. 2014-2016：稳增长和去库存，再次刺激

7. 2016-现在：一城一策、稳定房价

8. 历次房地产调控的规律

9. 增速换挡与新的6%的增长

讨论：中国什么时候可能超越美国？

李老师

李泽江老师 宏观经济研究专家

经济新周期（地产与互联网）研究专家

6家企业特聘战略咨询顾问/独立董事

阿里巴巴特聘高级讲师

国家工信部社群架构运营师

中国MBA华南联盟理事长

中山大学管理学院丨工商管理硕士/MBA校外导师

中山大学金融科技项目产学研总监

微圈科技 丨CEO/创始人

曾任：珠江实业房地产(上市)丨董事会办公室主任/战略研究负责人

中山大学、广东财经大学、暨南大学等多个高校座客讲师兼研究生导师

擅长领域：宏观经济、中美贸易战、一带一路国策、金融科技、行业发展趋势、互联网创新思维、房地产趋势

李老师具有7年宏观分析及产业经济研习、咨询、培训经历，是广州微圈科技公司CEO，是中山大学国家自然科学基金“基于大数据的金融风险防控项目”产学研总监。同时还担任中山大学管理学院研究生校外导师。2016年至今，累计授课超过300多场，服务的用户超过200家，课程涉及宏观经济趋势、中美贸易战、互联网创新思维、汽车/地产/金融行业趋势等内容。

曾为阿里巴巴、浙江省委党校、桐乡市政府、广东省互联网大会、中国银行、工商银行、农业银行、兴业银行、中海地产、国家电网、南方电网、广汽集团、中国电信等知名企业进行授课及宏观经济与产业发展咨询，并为企业制定针对性的战略定位，有效解决企业中各项问题，获得企业一致好评。

实战经验：

★ 专业的理论功底，丰富的实战经验：曾负责主板上市公司“珠江实业” 2013、2014、2015年报的战略研究工作，负责年度企业经营计划，加强企业未来的走向和制定；也参与起草《广州市建筑集团“十一五”规划》、《广珠股份关于企业改革的工作设想》，为企业的未来规划与战略打下坚实的基础。

★ 线上线下辅导学习，打破常规学习方法：老师利用微圈科技公众号进行宏观经济知识传播，不仅让学员线上线下均可学习同时深受各行各业读者们喜爱，点击率已高达300多万，现已推送200多期；也曾在羊城晚报发表新闻报道近50篇，约共10万字，广受读者喜阅。

李老师除了专业的理论知识，授课风格更是风趣幽默，曾受邀至广东省互联网大会、香港紫金谷论坛、中大管理学院30周年论坛、广州地铁集团、农业银行、招商银行、保利集团、富力集团、珠江实业、中国石化、中国银行等大型企业活动超500场，学员高达20000人，好评率高达95%。

部分成功案例：

01-曾参与香港紫金谷论坛， 与香港前特首董建华、香港中国总商会会长陈经纬先生等500位商业及高管人士参与此次活动，李老师作为论坛嘉宾与数位香港十佳青年同台进行演讲《新经趋势与社群创业机会》，获得了热烈反响。

02-曾参与广东省互联网大会，与多位市值10亿公司的CEO同台分享，参会人数高达2000人，分享主题《宏观经济变革与营销模型的变化》获得了现场的纷纷赞叹。

03-曾为清远农业银行100多位行长级别学员讲授《宏观经济与互联网农业趋势》课程，课后效果显著，为多名学员解答、解决了系列宏观经济下互联网对于银行的影响，获得清远农行副行长高度评价。

04-曾为深圳石油分公司100多位中层干部以上人员讲授《宏观经济趋势和互联网创新思维》课程，课堂上学员们学习态度积极，课后获得人力资源部的高度评价。

05-曾为阿里巴巴的近200位（针对千万级营业额以上vip客户）员工讲授《中美贸易与中国宏观经济趋势》课程，为学员们解答现今社会经济的趋势变化，课后获得阿里巴巴人力资源部及学员的高度评价。

06-曾担任桐乡市人民政府主办的梧桐树大讲堂主讲嘉宾，讲授《中国宏观经济与中美贸易战》，获得当地各政府部门与会领导、企业家的高度好评，并被桐乡市电视新闻频道播放、桐乡报纸报道。

07-曾为浙江省宁波市银行系统的处级以上干部，讲授《国际格局与中国宏观经济发展趋势》，获得与会领导的高度认可。

主讲课程：

《当前国际格局与中国经济趋势》

《中国宏观经济与互联网、人工智能发展趋势》

《中国宏观经济与银行业趋势》

《中国宏观经济与汽车行业趋势》

《中国宏观经济与一带一路战略》

《中国宏观经济与粤港澳大湾区战略》

《金融科技助力银行转型》

《普惠金融与银行业的趋势》

授课风格：

● 实战丰富：战略及演讲沟通经验，擅长联系实际，鼓励学员在实操工作场景中思考，课程内容多彩而易懂，实战干货多多。

● 教学方法丰富：课程采用丰富的教学方式进行学员引导，小组讨论、案例分析、视频欣赏等多种先进训练手法，激情幽默、互动体验，让学员们更好的结合知识进行思考。

● 逻辑清晰：善于梳理课程知识点和技能点的逻辑关系，思路清晰，点评精准，及时跟进。

部分服务客户：

政府机关/高等院校：浙江省委党校、桐乡市人民政府、广东省体育局、中上市工业和信息化局、镇江市工业和信息化局、威海中小企业局、惠州大亚湾团委、遂昌县县政府、华南理工大学、中山大学、暨南大学、哈尔滨工业大学、丽水职业技术学院

大型企业：阿里巴巴、中国石化集团、中国电信集团、广西邮电集团、上海电信公司、国家电网总部、浙能集团、国家电网河北省公司、广汽集团（广汽商贸）、广州地铁……

金融/银行：中国银行四川省分行、宁波银行、嘉兴银行、十堰市邮储银行、宁波农业银行

兴业信托、工商银行大连分行、兴业银行杭州分行、广州证券……

房地产业：中海地产、珠江实业、富力集团、清远美林湖、保利集团……

其他：小熊电器、艾媒集团、广东省互联网大会、香港中国总商会紫金谷高峰论坛、中国数字营销大会、东莞创新创业大赛、深圳龙华青年创业大赛等……

部分客户评价：

李老师对于金融科技的分析和预见，非常有启发意义，特别是对于银行转型来说，思维模式的改变是最重要的，李老师的课程恰恰起到了开拓视野，预见未来的效果，对我们银行非常有启发。

——湖北某大型银行 朱行长

李老师对于宏观经济趋势的分析，让我们一下子就对当前纷繁复杂的经济局势，有了一个清晰的轮廓，也给我们一些方法论，如何去判断未来经济的走势，中美贸易的走势，这对我们未来的决策很有意义。

——某民营企业 李董事长

李老师多次给我们销售顾问以及我们客户进行房地产趋势演讲，效果非常好。对于销售顾问方面，打破了销售顾问固有销售思维习惯，给销售顾问提出了很多有建设性的、可执行的方案；对于客户方面，给客户提供了很全面的数据分析，房产的周期趋势，各国家及国内城市房产的投资回报情况，助力客户思考房地产的投资方向。

——富力集团 丘总

李老师是位不可多得的实践型讲师，员工们都很喜欢听他的课，教学方法很丰富很幽默，通过案例分析和视频欣赏来互动体验，培训的内容干货多，逻辑思路清晰，结论精准。

——珠江实业 马总

培训的气氛很好，互动的方式提高员工的学习吸收，培训的内容丰富，现场学员评价也极高。

——保利集团 李总

李老师课场的互动让我们很容易进入角色，并能快速发现问题，让我们快速掌握及修正，李老师每次的案例故事都很吸引，演讲风格也很有趣。

——中山大学管理学院学生们

案例很新颖，课程很生动，企业第一次邀请老师讲互联网类型的课程，与以往传统的课程很不一样，李总运用了大量的互联网成功案例举证，开拓了我们的互联网思维，让我们学习掌握运营关键运作要点。

——中国石化深圳公司 姚总监

听了李老师的课很受启发，很赞同对品德、能力等方面的认识，课程很接地气、很实在实用，老师是个干实事的人，以前医院的课都比较一板一眼的，李老师的课，让我们更好的转换学习了思维的方式，单位课后一致给予了极高的评价。

——157医院医疗办 梁助理

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