民法典视野下--物业费催收与物业保盘护盘

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课程大纲

第一部分：物业费催正常渠道外的疑难杂症处置

一、新经济形势对物企运营的影响

1、碧桂园服务成立《欠款追讨委员会》，你怎么看？

2、大家平常是不是这样催收物业费的--电话、短信、上门、发单、律师函、起诉等；对20%的疑难杂症效果不明显--吃掉物业经营利润！

3、面对新形势，物业人的四个认清

（1）首先认清物业所在的整个产业链条；

（2）其次认清：物企接管项目提供服务的目的是什么；

（3）第三认清：物业经理人的核心价值是什么（你的老板请你来的目的是什么）？

（4）第四认清：物业行业的本质是依托服务的利益交换和人性博弈；

4、业主五个缴费习惯分析

5、物业服务及多种经营对业主缴费意愿的影响

6、新经济形势对中小物企的七大影响及五个不利因素

二、中小物企催费工作的战略思考及欠费产生的八大原因深度剖析

1、现实情况及局面

2、组织催费工作的六个意义和目的：

3、欠费产生的两大客观现实环境--业主端

4、业主欠费的六大心理分析

5、欠费产生的八大类原因解析

三、催费活动的组织及博弈要点

1、组织催费工作的三大战术思想：收的是费；催的是人；因人施策

2、都催什么费？弄清楚目标再出击

4、催费是谁的事儿？

5、确立坚强的领导核心和骨干层、成立专项工作小组

6、第一管理人及财务负责人责权

7、广泛动员和事前培训

8、完善方案、明确权责、任务

9、凝聚士气、增强信心；

10、外联先动、营造气氛；

11、后勤保障、财法跟上；

四、催费实践中疑难杂症的处理

1、常见欠费产生及催收的的四部曲

2、一般催收疑难杂症的方法：物业催费方法九阳神功应用（对事不对人：提醒在前、先礼后兵）

3、疑难欠费催收的五点疗法

4、知己知彼、百战不殆：借鉴传统国学思想推进催费工作

5、连续进攻、以快克慢、以猛制拖

6、二八定律启示、用好关键业主的带动作用

7、射人先射马：搞定关键魂人物、引导一个群体；

8、善导演会唱戏、创造或巧用各类机会拿下关键人的四个场景

9、海底捞针、找到失联者

10、化敌为友促催费的六个方法（不一定咱帮忙、争取其不坏咱的事儿）

11、逆向思维、参透背景、攻其要害，常见六类身份欠费者的实战方法

（1）单位公职人员、国企人员（2)私企管理层；私企员工；（3)企业经营者；（4)小商贩；（5)业委会；（6)乡镇进城人员；......?

12、移花接木、转换概念、跳出困局的三大思维方式

13、打破传统、变被动为主动的三个路数：

14、欲擒故纵博同情：会哭

15、借力、借势引导或引入外部变量、打破均势或僵局；

16、反其道而行之、平和汤中加作料两个策略

17、加重代价先抑后扬：物业催费函并明确违约金

18、律师电话催费的三点注意事项

19、事出有因、适度补贴（小利诱之：保密）

20、纠结繁杂、快刀斩乱麻。

21发出律师函的灵魂六问

第二部分：物业保盘实战策略及战术解析

一、战局解析--物业保盘是个什么梗？

1、物业保盘是怎么来的？

2、物业项目现场常见五大势力解析

1）开发商、物业企业和物业经理人；

2）业主们（人民群众）和业主大会；业主中能人和强人；

3）业委会、监事会及其影子；

4）市政相关各部门；街道及社区；

5）物业同行竞争者......

3、教员教导我们：弄清谁是我们的朋友，谁是我们的敌人，这是物业保盘的首要问题！

4、物业丢盘五大原因分析--利益和人性在规则外衣下的博弈

（1）现场原因（2）企业原因：（3）甲方原因：

（4）同行撬盘：（5）其他原因；

5、物业行业三大定盘收--就物业实践而言、从谁手里丢的盘？

（1）多业权业主大会（业委会）；（2）《物管会》等其他机构;

（3）单业权甲方决策者;

6、业主大会和业主委员会解析--弄懂物业游戏的底层逻辑

（1）业主大会和业主委员会的法律定义

（2）讨论：结合物业实践，关于业委会和业主大会的表述，你认同哪个？

A 执行机构; B 决策机构; C 操控者;

7、丢盘通常过程的关键点分析--掌握作战过程要点

业委会是如何成立并更换物业的？ ★大前提：组织开展首次业主大会（争取人民群众）；

8、攻守兼备，树立物业保（丢）盘常态化心态；

9、社区政治与物业服务权的激烈角逐

1）社区政治的独特玄机--洞察社区业主维权本质

2）社区政治的独特玄机--洞察社区业主维权本质：社区物业须关注的四个保命百分比率

3）、从保盘专业的角度来分析，揭秘社区群众运动的治理关键法门：舆论交锋与物业“保盘”的神秘绝技

4）掌控舆论氛围与探索线下博弈之道--舆论斗法之“降龙十巴掌”

5）线下力量的博弈诀窍；厘清关键法律问题与利益关系；

6）、职业撬盘手、专业物闹的三大手段解析‌：

二、战例解析--物业项目保盘案例分享

1、讨论：关于物业保盘，你认同下面哪个说法？

1）物业保盘是一项专业性很强的技术活儿！

2）物业保盘是一场综合性高烈度的利益博弈活动；

2、保盘三大思路讨论

1）讨论：找律师和业委会更换物业的官司打赢了，临时保住盘了，就是胜利者了吗？

2）保住盘只是起点？长期考量融合各方势力谋发展--与业主大会合作还是对抗？

3）三大法宝和三大作风在物业行业的运用；

3、具体物业项目保盘案例分享--15个实战战法解析

（1）围点打援；

（2）主动担当、垫资续命；

（3）主动出击、以攻代守；

（4）分而治之，对抗制衡；

（5）党建引领、群众路线、还政于民、灭其希望；

（6）趁（纵）火打劫；

（7）李代桃僵断其后路；

（8）分化扶持，形成制衡对抗；

（9）釜底抽薪；

（10）围魏救赵；

（11）苦肉计；

（12）迂回包抄；

（13）彻底固盘--降维打击--业主股份制；

（14）引发内战、转移对方力量；

（15）布雷埋钉；1）人钉；2）事钉；3）程序钉等；

三、业委会项目保盘风险防控之道

1、业委会法律定义及业主委员会项目运行的“四个核心点”解析

1）业委会

2）政府主管部门

3）广大业主圈层

4)异见圈层：监事会等

2、业主委员会形成发展全周期解读

1)业主委员会发展的全生命周期解析

2)业主委员会发展的全生命周期--发展各阶段解析：关键节点应对措施

3)业主委员会关键风险节点应对措施--筹备组

4）业主委员会关键风险节点应对措施--业委会选举及业主大会召开

5）业主委员会关键风险节点应对措施--业委会换届(罢免）

6）案例分享：业委会更换物业服务人失败

程老师

讲师简介：程延召老师

物业行业实战型专家，物业行业资深咨询培训讲师

国务院住建部及人保部全国统考物业管理师、中国物业管理协会物业管理师

曾任“世界500强”设施管理企业法国索迪斯、两家“国际五大行”（高力

国际、世邦魏理仕）及碧桂园服务中高层管理职位；后曾任三家中等规模民营物企总经理职位；

为超百家物企及开发商提供过物业培训咨询服务；

实战经验及风格：

27年物业行业管理及咨询培训经验， 军人出身基层做起，实战经验丰富且理论水平高，对物业行业现状及发展趋势认识清晰。曾成功将两家年亏损数百万的物企扭转为年盈利近千万元；

熟练掌握物业法规政策及物业行业痛点症结。擅长抓本质辨矛盾、明思路处理行业疑难杂症；

通晓各类地区各类物企、各业态物业运营管理特点和难点；从业地区跨度广、深、沪一线城市、省会城市、地级市及县城；曾管理项目包括住宅（含豪宅别墅、普通住宅）、中高端商写（含超高层、购物中心及商业综合体）、产业（工业）园、专业市场、公建物业等；企业类型含民企、国企、外资、地产旗下物企及市场化物企等；

曾为超百家物业及开发商客户提供物业顶层设计及发展规划、运营管理体系打造、中高层管理类及专业类培训、咨询及顾问等服务。指导其实现运营水平提升及效益增长；

幽默风趣、理论结合实际，善于跳出物业看物业剖析疑难杂症把脉会诊，找病根抓痛点击要害重效果，精准发掘把控客户实际需求，给出切实可行的处理思路和方法。

擅长内容：物业全流程培训、咨询顾问；物业疑难杂症处置；物业体系搭建及升级重塑等

主讲课程（也可根据客户实际情况及需求，开发针对性课程）：

《物业企业战略设计及发展规划》 《物企管理体系搭建及诊断重塑》

《新形势下--物业费催收及疑难杂症实战解析》 《天下无诉--业主投诉处理与管理》

《物业保盘策略及业委会对接之道》 《物业经营管理风险防控》

《以案释法--（民法典）在物业行业的实践运用》 《业主忠诚度培育》

《以案说事--物业项目运营困局及痛点实战攻略》 《自媒体时代物企负面舆情管理》

《Ai时代--新型物业品质体系构建及标杆打造》 《业主公共收益合规运营及风险规避》

《商写物业运营管理难点及标准化建设解析》 《国有资产管理及物业发展规划》

《工业园区物业管理现状及发展前景》 《基于实现目标的沟通能力实战训练》

《物业人压力及情绪管理》 《公建物业项目运营难点实战解析》

《产业园物业运营难点解析》 《新时代物业人职业化打造》

《商写物业节能降耗、消防及二装管理 》 《增值服务体系设计及实战方法》

合作过物业培训、咨询顾问业务的部分客户：

广东碧桂园、 华润南宁置地、 香港瑞安集团、 广东利通置业、 广东龙光地产、 广东达智地产

深圳金众物业、 广州远洋物业、 广东天乙集团、 广州领峰置业、 中国二重集团、广西长融置业广西交投地产、 广西荣和集团、 广西唐玺投资、 广西凯旋一号、 北京顺开物业、河北汇博物业辽宁筑景物业、 安徽皖新物业 河南普罗物业、 河南正弘物业、 河南联航集团、河南国资集团

河南艺城物业、 南乐城投物业、 内蒙博诚物业、 内蒙蒙西物业、 湖北兴华物业、武汉嘉信物业

陕西皇嘉物业、 西安安居物业、 济南历下控股、 绵竹金申物业、 江西新力服务、江西雅园物业

江西顺景物业、 河南德鸿物业、 河南顺畅物业、 重庆渝凰物业、 湖南慈利物协、 桂泰耕源投资深圳物业人学会、漯河中央花园业委会、 信阳天玺华府物管会 ......

曾合作过的物业咨询培训机构：

深圳合创智慧咨询机构、高力国际可持续培训部、 北京中企海纳教育咨询、 深圳康达信咨询

西安聚道物业研究院、 深圳金丽物业评估咨询、 成都世纪鑫源企业咨询、 郑州仕邦物业咨询

石家庄启舟教育科技、 郑州赋聚管理咨询、 江西时代光华企业咨询；

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