智慧税务时代房地产企业开发项目税负管理与税务风险防范专题班

智慧税务时代房地产企业开发项目税负管理与税务风险防范专题班

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【课程背景】

“十四五”规划纲要指出，“深化税收征管制度改革，建设智慧税务，推动税收征管现代化。”中办、国办印发《关于进一步深化税收征管改革的意见》，明确了“十四五”时期税收征管改革发展的指导思想、基本原则、目标任务和工作要求，并对深入推进精确执法、精细服务、精准监管、精诚共治作出全面部署，要求实现从经验式执法向科学精确执法转变，从无差别服务向精细化、智能化、个性化服务转变，从“以票管税”向“以数治税”分类精准监管转变，提出到2025年基本建成功能强大的智慧税务，推动税收征管从“合作”到“合并”再到“合成”的重大突破。

近年来，税务机关在完善税制、注重纳税服务的同时，利用大数据和信息化手段加强税收征管与稽查力度，堵塞税收漏洞，使得企业的税收风险暴露无遗，财税风险已悄然变化，您感受到了吗？

金税四期工程已启动，结合数电发票的试点扩围，这是进一步深化税收征管改革，全面推进税收征管数字化升级和智能化改造，实现税收征管数字化、智能化、现代化的必然要求。升级后的金税系统同时也是实现精确执法、精细服务、精准监管、精诚共治的关键措施，由此推动税务机关的稽查管理手段不断升级完善。企业应审时度势，规范业务流程与核算，重视项目的税负管理，合规筹划，从根本上控制税收风险。

房地产开发企业周期长，税负重。特别是营改增后，国地税机构合并、金税四期与发票系统升级，该行业的税务筹划空间越来越小，风险越来越大。

国家对房产行业的调控，在一定程度上，会影响到房地产企业进项税抵扣和增值税税负，影响企业所得税和土地增值税税负，最终影响房地产企业成本、利润。在项目初始阶段，应当对项目总体税负进行提前测算。根据测算结果，在开发过程中的不同阶段，通过合同控税，提前防控风险，规范企业的业务流程，规范核算，从根本上化解风险，提前筹划。

【课程收益】

1．让学员系统掌握房产开发项目税负测算方法与全程税务规划要点；

2．让学员正确把握增值税政策在房地产企业实际工作中的具体运用；

3．让学员掌握土地增值税清算中的疑难要点，税金附加扣除、收入确认、成本扣除；

4．让学员充分了解并区分所得税汇算清缴与土地增值税清算的不同；

5．了解房地产企业税负管理与税收风险防范技巧。

【课程对象】

房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册 会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程大纲】

开篇：当前征管形势与企业面临的税收风险

1．金税四期系统升级加强管控

2．全面数字化电子发票试点扩围对企业的影响与应对

3．高收入人群个税严监管

4．严厉打击虚开虚抵涉税违法行为

5．留抵退税的税收风险

6．金融与税收政策调整对房产市场影响

7．房地产目前存在的问题

一、土地征用与规划信息用

1．土地面积与成交价格

2．楼底座占地面积及容积率

3．普通住宅、非普通住宅、其它类可售面积

4．测算印花税、契税、土地使用税

二、前期工程、基础设施、公共配套预算

1．七通一平

2．规费

3．绿化与景观

4．配套设施

三、建安成本预算

1．地基基础工程

2．主体结构工程

3．装修工程

四、开发间接费预算

1．融资成本

2．人工成本

3．其它

五、资金预算与融资成本

1．融资渠道与利率

2．固定资产购建

六、单位面积售价与销售额预测

1．分别统计不同类别产品销售额

2．按可售面积计算分摊土地成本

3．增值税及附加预交

4．土地增值税预交

5．企业所得税预计毛利

七、增值税税负测算

1．销项税额测算与销项抵减

2．进项税额测算

⑴ 购建固定资产

⑵ 期间费用

⑶ 成本中服务费

⑷ 外购材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

3．增值税税负及附加税

4．增值税预交3%如何计算？账务处理与纳税申报？

5．完工时应交增值税如何计算？土地的税如何抵减销项税额？账务处理与纳税申 报表如何填报？

八、土地增值税税负测算

1．不同类别产品清算收入确定

2．不同类别产品成本分摊

3．车位销售方式对清算影响

4．装修成本的扣除

5．税金附加计算

6．增值额与增值率

7．税负与调整思路

九、企业所得税预算

1．未完工阶段 ─ 预计毛利

2．完工阶段 ─ 毛利差

3．期间费用预算

4．开发项目出售与自持租赁税负比较

5．总体税负

⑴ 确认开发产品完工的条件是什么？

⑵ 房地产企业销售未完工产品取得预收款的所得税如何处理？

⑶ 房地产企业预计计税毛利率如何确定？

⑷ 开发产品预收款何时确认收入实现？

⑸ 预提费用可以作为计税成本吗？

⑹ 企业建造的停车场所的成本如何处理？

⑺ 未完工收入计算的毛利是否允许扣减期间费用、税金及附加？

⑻ 季度申报表填列方法与年度汇算清缴

十、高管个人所得税筹划与综合所得汇算清缴

1．个人投资者股息红利与转让所得

2．投资主体与税收待遇差异

3．企业组织形式与税收待遇差异

4．股权架构设计

5．综合所得汇算清缴的范围

6．一次性奖励计税方式选择

十一、开发项目全程税务规划与风险防控

1．征地方式与税务规划

⑴ 招拍挂

⑵ 拆迁补偿方式要点

⑶ 股权收购方式

⑷ 合作开发模式

⑸ 限地价竞配建

⑹ 前期规划许可与清算对象确定

2．资产剥离与重组

⑴ 合并与分立

⑵ 股权转让

⑶ 投资

⑷ 租赁

⑸ 增资与股权转让

3．工程承包方式选择中的筹划

⑴ 大包

⑵ 甲供

⑶ 混合销售

⑷ 如何选择合作方

4．租赁业务中的税收风险防控

5．融资业务中的税务规划

⑴ 利息发票开具时间

⑵ 计提未到支付期的利息是否调增所得

⑶ 混合性投资

⑷ 同期利率

6．销售环节的税务规划

⑴ 设立销售公司分解增值率是否可行

⑵ 先投资或分立再转让股权是否可行

⑶ 赠送装修如何运作

⑷ 免物业、免契税、定金返息、老带新

⑸ 商铺售后回租

⑹ 视同买断、超基价分成

⑺ 组建销售部与委托代销的决策

7．往来账中的税务风险防控

⑴ 股东借款年末未归还

⑵ 无偿出借资金

⑶ 负债科目隐瞒收入

⑷ 无法支付的应付款

⑸ 预收款转收入时间

8．违约金专题

十二、合同控税与合法凭证管理

1．稽查新形势新变化与防控风险新思路

2．防范虚开发票是关键

3．合同在税收管理中的重要性

4．合同涉税与票据条款

5．善意取得的运用

6．真实交易的证明

7．严守三流一致

8．挂靠经营与共享资质

9．委托收付款是否可行

10．合法凭证如何掌握

11．确实无法取得合法凭证的补救

12．税负预警如何应对

十三、企业所得税与土地增值税主要口径差异

1．土地成本

2．开发间接费

3．开发费用

4．利息支出

5．加计扣除与预提

6．车位

7．营销设施

许老师

注册会计师、注册税务师，国内著名税务筹划专家，长期从事房地产企业 纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中房地产企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。

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