金税四期背景下房地产开发全流程节点税收风险评估暨应对策略专题班

金税四期背景下房地产开发全流程节点税收风险评估暨应对策略专题班

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【课程背景】

随着“金税四期”上线、“数电发票”有序推广和普及，“数据治税”的理念根植于财税管理的方方面面，税务机关以“金税四期”为载体，针对房地产行业实施重点风险监管，通过涉税数据综合分析，对申报信息不对称实现穿透性评估。房企合法风险防控是第一要务，在合法的前提下，税负最优是不二选择。

在疫情后经济复苏期间、在开发和转型之间的特殊时点，房地产业面临重大挑战，尤其需要考虑税收成本，继土地成本、建安成本、融资成本之后房企第四大成本！房地产企业开发周期长，开发环节多，受市场影响敏感，每个流程节点的涉税事项都要认真对待，才可以确保清盘之后全身而退。

本课程着眼房地产企业开发项目全流程重要节点，分为筹建、拿地、建设、预售、交房、持有、清盘、撤资注销等八大环节，每个阶段紧扣容易触发涉税风险事项，着眼于实操、全方位立体式分析增值税、企业所得税、土地增值税等潜在税收风险，对于公司股权构架设计、会计核算框架搭建、项目整体税收筹划等都有详尽案例进行印证和阐述，让企业清清白白、合理合法进行税收筹划，税后收益最大化！

【课程亮点】

1．全流程：开发节点全程覆盖，从筹建到注销，从拿地到清盘，每个阶段又分为若干个 问题进行详细解读。

2．全税种：以增值税、所得税、土地增值税为主，以房产税、土地使用税、个人所得税、 印花税等为辅，开发流程所涉及税种全盘解读。

3．重实操：对于特殊问题均采取案例进行解读，诠释税收政策背后的底层逻辑，让财税 人员在课堂上轻轻松松掌握要领。

【课程对象】

房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程大纲】

一、金税四期下主要税收风险分析工具运用

1．大数据分析如何捕捉虚开增值税发票的企业

2．善意取得虚开增值税发票的陈述申辩应对要点

3．金四决策管理指挥平台试点上线工作进展安排

4．金税四期下税务稽查执法工作平台功能介绍

二、房地产收入确认时点风险自评

【案例】项目网签金额2.7亿元，企业申报收入仅2000万元

1．会计核算收入确认与企业所得税收入确认时间解析

2．增值税预缴和纳税义务发生时间判断

3．土地增值税预缴截止时间和清算时间点

三、成本结转时间和成本核算范围自评

【案例】竣工不结算、将分期结转成本一次性结转、将未售成本提前结转、混淆直接 与共同成本，被稽查补税6000多万元

【案例】房地产企业串通虚增精装修成本多结转已售面积成本案例

1．会计结转开发成本结算时间和企业所得税结算时间

2．案例分析预计毛利转回的申报表填报

3．开发成本的会计范围和企业所得税范围差异

4．土地增值税开发成本范围的比较

四、开发费用税前列支判断自评

【案例】5亿元信托融资顾问费与企业经营无关不得在企业所得税前扣除

【案例】房企因关联方利息费用列支被稽查补税罚款

1．利息费用企业所得税税前扣除解析

2．财务费用土地增值税解析

3．个人、股东、关联方借款利息费用税前列支政策

4．“名股实债”利息支出税前扣除要点

5．关联方融资增值税和企业所得税征免税特殊政策

6．民间借贷如何取得合法有效凭证

五、项目资产划转的税收风险自评

【案例】母子公司划转土地名为无偿却有偿，被税务稽查并处3倍罚款

1．转让房地产公司股权的税收负担分析

2．资产划转与资产转让的税收区别

3．划转项目资产的税收筹划详解

4．案例分析政府收购不动产的税负最佳方式选择

六、项目股权运作的税收风险自评

【案例】房产公司隐瞒向境外股东分配利润2.7亿元被稽查补税

【案例】股东转让境内房企股权因不动产评估价格偏低被补税

1．公司股东卖股权涉税风险及筹划

2．股东分红的征免税政策解析与筹划

3．项目股东分红的税收优惠及正确处理

4．解散项目公司的三种主要方式及税收筹划

七、土地增值税项目清算风险自评

【案例】海南某房地产企业土地增值税清算实务案例

【案例】北京某区税务局土地增值税清算审核意见书

1．土地增值税清算收入中的5个涉税风险点

2．虚增开发成本审核中的几个重点问题

3．土地增值税清算时需掌握的17个要点

八、现场互动：学员问、老师答、疑难问题不用怕

王老师

会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业开发全程的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧！

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