房地产项目结构设计优化与施工图审查

房地产项目结构设计优化与施工图审查

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课程背景：

随着房地产行业的持续发展，越来越多的地产公司重视在保证品质的前程下通过成本控制获得竞争优势及获得利润最大化。大量的统计数据和实践都表明，前期策划和设计阶段（项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个房地产项目投资的可能性在80%以上，而其中结构成本又占到建安成本的40%甚至60%。所以如何优化结构控制项目成本，成为了时下地产业人士“言必谈”的话题。众多国内大的、知名的房地产企业基本上都重视通过“结构优化”获得成本领先优势。工程施工图纸的审查工作，是对设计单位执行落实设计合同的成果的审查。房地产公司必须要关注结构优化、施工图设计的管理和审查。

笔者根据在房地产公司设计院工作的经验及相关报告、书籍，介绍结构优化的管理方法、技术关键点，通过理论引导、实战经验总结和案例分享，系统地介绍房地产项目在设计阶段，对结构成本的管理思路和管理方法。通过亲历的、翔实的工程成本控制案例，介绍在品牌企业结构优化与成本控制的实际操作方法，与大家一起分享。

资深结构设计专家，二十多年之工作经验，用二天的时间，让您省略多年的摸索，掌握结构设计领域沉淀的经验，避开别人的教训，直接掌握他人经验之精华。

【课程收益】

1、正确认识结构优化，包含投资优化、质量优化、工期优化等。

2、掌握房地产企业对结构设计管理及成本控制的流程和方法技巧。

3、轻松做好施工图审查。

4、抓住结构成本优化关注的重点。

5、学会结构构件精细化设计的最新招数，指引结构优化。

6、了解最新的结构计算方法，站在结构优化革命性变化的最前沿。

7、从大量实际结构成本优化案例中分享实战经验。

培训对象：

1、房地产公司总经理、总监、总工程师、部门经理中高层管理人员

2、房地产公司总建筑师、设计总监等中高层管理人员，设计经理、设计师等专业骨干

3、房地产公司结构总工、结构专业负责人、结构设计人员

4、建筑设计院、建筑设计公司总工程师、结构专业负责人、结构设计人员

5、房地产公司成本管理人员

课程大纲：

序曲：从实战案例看结构优化的招数

１.结构优化资料介绍

２.现在让你做优化，你准备好没有？

３.你是一个合格的工程技术人员？

【案例：从某住宅结构优化看结构优化的招数有哪些？】

一．正确认识结构优化

１.结构优化的概念

结构优化的指标主要包含投资优化、质量优化、工期优化等。

【案例：从某碎石加工料场景观树设计优化看结构优化的指标有哪些？】

２.结构优化的意义

（1）设计优化带来的经济意义

（2）设计优化带来的技术意义

3.结构优化的必要性

【资料介绍：从上海东方明珠电视塔&广州63层国际大厦看人们对大工程的重视度】

【资料介绍：新的《绿色建筑评价标准》中，结构设计优化被提升为节材部分重要的内容之一了！说明什么？】

【资料介绍：记住你的社会责任！“绿水青山就是金山银山”】

4 .结构优化的4个误区

【资料介绍：增加构件含钢量的坏处也是挺吓人的！】

5.实施结构优化的困难

设计责任主体的法律责任重大，是一种自我保护

【资料介绍：武汉危楼拆除的故事】

被优化的设计单位消极抵制

【案例：珠海某山庄3栋18层住宅结构优化过程中，原设计单位消极抵制，不配合。优化单位最终在甲方配合下，克服重重阻力，通过施工图审查，为业主节约成本860万！】

国家施工图审查，只审安全性，不审经济性

结构设计优化可能会影响设计、施工进度

业主要求设计优化的意识不强

设计优化的开展缺乏竞争力，政府对设计优化监控力度不大。

6.结构优化的主要类型

（１）两种类型：内部优化即“自己做”；外部优化即“请人做”。

（２）两者的关系：内部优化是必需的，外部优化是必要的补充。

（３）内部优化与外部优化的对比

（４）内部优化与外部优化的利弊

（５）内部优化与外部优化的选择

【资料介绍：内部优化与外部优化在管理学层面上的对比】

7.结构优化的主要方式

（１）结果优化

（２）过程优化

（３）优化方式对项目进度的影响

8.结构优化方法论

（１）传统结构优化方法

（２）现代结构优化方法

（３）未来结构优化方法

【资料介绍：几种力学优化方法简介，满应力法、拓扑优化、有限元法】

二．房地产公司如何做好结构设计管理实现结构优化

设计优化工作绝不仅仅是设计院单方面的工作，而应该是一项建设单位充分主导、全面参与的专业活动。房地产公司通常会采取以下措施来做好设计管理，以实现结构优化控制成本。

1.设立成本控制部门，重点抓事前控制，全过程管理

（1）事前控制及全过程管理

（2）做好变更及签证的控制

2.制定成本控制指标。如含钢量、混凝土等限额指标

3. 推行方案与成本控制相结合的设计招标

选择设计公司的六大原则

【案例分析：设计优秀团队的重要性】

4.通过法律手段加强对设计院的管理。如何要求设计院按限额指标进行结构设计！

【案例讨论：甲方“在设计合同中引入限额设计的条文要求设计院按限额指标进行设计”的做法有无风险？】

【资料介绍：某设计院“设计承诺书”样本】

5.加强与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识

6.甲方必须重视和提前输入甲方公司的技术原则

7.聘请专业的设计顾问公司，引入外部资源

8. 建立结构设计评审制度，重点抓结构设计方案的评审。

（1）设计方案评审的重要性

（2）设计方案评审参加人员

（3）设计方案评审的流程

【资料介绍：某房地产公司“某项目结构设计方案评审”】

【案例介绍：“某山地支护方案评审”，结构方案评审导致建筑场地设计方案修改，降低成本，一个外行挑战内行的故事。】

三．结构优化关注的重点

１.控制好主要结构材料的用量及强度等级

（1）含钢量限额指标示例

（2）板、梁、柱、墙钢筋强度等级的选取

（3）混凝土限额指标示例

（4）板、梁、柱、墙混凝土强度等级的选取

【案例：两个实际工程混凝土强度等级的选取】

２.层高的确定

（1）层高对项目成本影响很大

（2）如何降低层高？保证净高的三大法宝

【案例：某公司层高控制标准】

【案例：某公司地下车库层高控制标准】

【案例：某高层办公楼层高分析】

３. 基础选型、基坑方案及地基处理

（１）基础的选型和方案比较

（２）优化配桩要点

（３）基坑支护方案应关注的事项

（４）地基处理应关注的事项

【资料介绍：桩基础和墩基础】

【案例：福州某办公楼桩型选择优化，又一个外行挑战内行的故事】

【案例：某基坑设计优化】

４. 地下室结构及抗浮设计

（１）地下室结构在结构成本中所占的比重很大

（２）关注地下室层高

（３）抬高整个±0.000的标高，降低支护及抗浮设计成本

（４）注意控制地下室顶部覆土厚度及顶板活荷载取值

（５）把握好地下室顶板和底板的结构布置方案

【资料介绍：你知道地下室抗浮疏排水设计方法吗？】

【案例：某项目地下室抗浮设计优化（锚杆改疏排水），节省成本4千万】

５. 确定合理的设计标准、选择合理的设计荷载

【资料介绍：风荷载地面粗糙度的选择】

【资料介绍：消防车及停车库荷载的准确取值】

【资料介绍：地下结构水压力取值】

【资料介绍：坡屋面荷载输入问题】

６. 结构选型和结构布置、结构整体计算程序中各项参数的选取

７. 结构是否超限

（１）结构超限对成本的影响

（２）结构超限对进度影响

（３）如何权衡和控制结构超限

【资料介绍：怎样在符合规范的前提下划分抗震设防类别】

【资料介绍：对抗震区段的理解】

【案例：2个工程的超限分析】

8. 结构高宽比

【讨论：结构高宽比&层间位移角】

【案例：海口某工程放松层间位移角】

9. 结构检测

【案例1：某项目桩基检测，仅仅改换超声波管一项就省130万！】

【案例2：某项目灌注桩静载检测不合格，按要求需补桩近120根，将耗时3个月，增加造价上千万！如何经过处理只需补16根桩？】

10.地质勘探

【案例：某项目地质报告剖析】

四．结构优化中构件精细化设计

1.结构构件的精细化设计效果的好坏取于：

（１）责任心

（２）结构设计标准高低

（３）结构技术措施粗细

【资料介绍：某知名地产公司结构设计标准及技术指引】

2. 板的精细化设计

3．梁的精细化设计

【讨论：框架梁中部钢筋采用拉通还是搭接？】

4. 柱的精细化设计

5. 墙的精细化设计

【讨论：控制好布墙率的意义】

6. 基础的精细化设计

7. 地下室的精细化设计

8. 附属构件的精细化设计

【资料介绍：某公司厚板配筋图】

【资料介绍：某公司梁平法补充图标准图】

【资料介绍：精细化梁配筋图】

【案例：结构大样构造钢筋替换时锚固长度如何确定？】

五．计算方法的改变带来结构优化革命性的变化

1. 楼板计算方法的变革：采用有限元方法计算

（1）相邻板块支座弯矩及配筋的计算

（2）板块弯矩及配筋按位置不同，采用不同的计算数值

2. 梁的计算方法的变革：弹性板和梁之间的连接计算，考虑弹性板和梁的竖向偏心。

【资料介绍：介绍傅学怡“重力荷载下钢筋混凝土整浇楼盖工作性能”课题的研究成果，梁支座配筋可大幅下降（折减系数50％～70％）！梁跨中配筋量小幅下降（折减系数８0％～９0％）。在YJK软件中应用该计算方法节省的钢筋量会吓你一跳！】

【案例：某复式公寓塔楼梁、板结构的优化】

【案例：某完工的办公楼，业主要求荷载由2KN/m2加至10KN/m2，如何加固？】

六．轻松做好施工图审查

１．施工图审查的现状

【资料介绍：施工图审查的“前世今生”】

【资料介绍：施工图审查将 “剧终落幕”吗？】

２．施工图审查公司的五大选择原则

３．与施工图审查公司的沟通

【资料介绍：施工图设计文件审查收费标准】

４．甲方的三个角色

【资料介绍：与某审图单位咨询沟通范例介绍】

【案例：4个施工图施工图审查沟通实例】

七．综合案例介绍：

１.广州某项目地下室结构优化

２.广西水利电业商务楼地下室（半逆做）优化

３.广州某会所结构优化

４.福建某山地高层住宅基础论证

专家老师

结构高级工程师、国家一级注册结构工程师，具备国家监理工程师及一级建造师资质。现在某知名房地产公司甲级设计院担任结构副总工程师，从事结构设计和技术管理工作二十余年，参与编制《结构设计标准及技术指引》。擅长结构方案和结构施工图的设计优化及成本控制，亲历数十个项目的设计优化及成本控制，实战经验丰富、成效显著。

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