智慧税务下房地产业三大主税关键业务风险管控与筹划应对

智慧税务下房地产业三大主税关键业务风险管控与筹划应对

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【课程背景】

近年来，由于全球经济下行，我国经济也未能独善其身，房地产业更是受到严重冲击。

房地产业土地出让收入和相关税费收入占到地方财政的半壁江山，其中增值税、土地增值税和企业所得税等三个税种占到房地产企业税负的六到七成，被誉为“三大主种”，历来是税收征管的重点。因此，三大主税的管控是房地产税务管理的关键，也是税收筹划的重心。

随着智慧税务开发已基本完成，加上全国开始大范围试点数电票，税务机关在房地产管理上如虎添翼。开发企业再迷信“依赖人脉和虚开发票化解风险、降低税负”的日子已经成为历史，企业的风险也在加剧：例如2021年四川某税务局对辖区某企业一次性处罚5.1亿元，2022年北京西城区税务局对某大厦项目补征土增税超过10亿元。

另外，当前土地增值税清算审核时，也不再局限土增税，而是覆盖全环节、全税种；福建省甚至规定，土增税核定四项扣除成本时，应同步调整企业所得税计税成本。

因此，企业在实务中，应同步管控三大主税。本次主讲老师长期在一线从事房地产税务筹划，有丰富的税务实践经验，深谙三大主税的内在规则。课程从全流程中筛选出与三大税种相关的关键业务，分析比对各税种政策，辨析实务运用中异同，分享实战案例和落地经验，助力企业全面管控风险、合理合法进行纳税规划。课程价值颇丰，机会难得，名额有限。

【课程收益】

1．系统梳理整个流程的重大问题；

2．现场解决各环节焦点难点争议；

3．全面分享千锤百炼的实战思维；

4．全面剖析真实成功的筹划案例。

【授课对象】

房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会 计师、注册税务师及企业纳税经办人员。

【课程大纲】

一、拿地环节三大税种管控与筹划

1．“招拍挂”供地模式相关费用三大税种的处理

2．“限地价、竞配建“中配建房三大税种的处理

3．城市更新、拆迁还房业务的三大税种的处理

4．土地投资/并购重组/司法竞拍等非常规拿地三大税种

5．拿地违约金、分期付款利息土增税和所得税处理

6．财政返还的三大税种处理

7．红线外成本、费用的三大税种处理

二、预缴与缴纳业务三大税种管控与筹划

8．订金、诚意金与定金等的辨析

9．三大税种的纳税义务时点辨析

10．预售房款三大税种的税务处理

11．土增税不同预缴方式对所得税的影响与选择

12．销售期房与现房的税务处理异同

13．增值税预缴能否混抵、进项留抵能否冲预缴

三、销售业务三大税种管控与筹划

14．销项税额抵减对土增税、所得税的影响

15．合同约定交房时点对三大税种的影响

16．代收费用的税务处理与应对

17．“买一赠一”的三大税种协同处理

18．销售装修房收入和成本的处理

19．收取/支付违约金的三大税种处理

四、成本费用的三大税种管控与筹划

20．供材方式对三大税种的影响

21．发票备注错误对三大税种的影响

22．成本费用资本化与费用化处理

23．压降成本对三大税种的影响与对策

24．土增税核定四项扣除项目对所得税的影响

25．开发间接费在土增税和所得税的差异处理

26．融资利息的土增税和所得税处理

27．统借统还融资模式三大税种的处理

五、完工、清算三大税种管控与筹划

28．增值税新老项目、土增税清算单位、所得税完工关系辨析

29．完工标准对所得税和土增税的影响

30．土增税清算审核时其他税种的风险

31．成本分摊方法的三大税种处理与差异

32．预提成本费用在土增税和所得税差异处理

33．土增税和所得税在车位分摊中异同分析

34．有产权、无产权、人防车位的税务处理

35．未竣工配套设施的土增税、所得税处理

36．土增税清算时售价偏低纳税调整应对

37．应退土增税能否抵顶其他税种欠税

六、尾盘和自持业务三大税种应对与筹划

38．清算后再销售时三大税种的处理

39．开发产品转固的三大税种的处理

40．开发产品出租免租期的税务处理

七、实战案例解析+互动答疑

牛老师

知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；曾任某税收筹划事务所筹划部经理、副所长；曾任某新三板财税咨询公司咨询部总经理；从事房地产税务咨询16年，擅长房地产全程税收筹划、土增税模拟清算、并购重组，出具的方案以实用性强、可落地见长。已指导140多家房地产企业近260个项目成功实施税收筹划、土地增值税清算，服务的业态涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造、特色小镇等。著有《土地增值税实战与案例精解》（2012、2014）、《房地产企业税务指引》（2015）、《房地产全程税收筹划与风险应对》（2023）等多部房地产财税著作；经典课程《房企全流程50个税筹爆点解析与筹划应对策略》《土地增值税清算实战与筹划应对》等，课程引经据典、实战性强、信息量大、案例丰富，深受客户和学员一致好评。

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