城市更新背景下资产盘活、价值攀升操作路径全链解析指引

城市更新背景下资产盘活、价值攀升操作路径全链解析指引

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【课程背景】

当前，我国城镇化进程已从“增量扩张”迈入“存量提质”的关键阶段。各大报告明确提出“实施城市更新行动、鼓励低效用地再开发、推动土地资产盘活与发展，打造宜居、韧性、智慧城市”。一系列政策信号清晰表明：土地要素的盘活与资产价值的再挖掘、城市更新的落实与推动，已成为推动城市高质量发展的核心引擎。

商铺、写字楼、公寓、综合体、街区商业、文旅商办等资产普遍陷入：定位错配、产品过时、客群流失、租金倒挂、债务压力大、处置无路径的多重困境不再是营销问题，而是资产运营问题、城市更新问题、产业匹配问题、金融重组问题。

在此背景下，如何对存量资产进行精准诊断、价值重塑、产品重构、业态重组、运营提效、渠道破局、金融纾困、合规处置，已成为房企、资管公司、城投平台、商业运营公司最核心的能力。本次培训聚焦真实痛点 ，以真实案例可落地、能去化、提价值为目标，帮助企业在存量时代突围，实现资产盘活、风险可控、现金流再造与价值回升。

实践中不少从业者仍面临几大困境：存量土地“如何转”、资产价值“如何升”、实施路径“如何通”以及城市更新如何推动市场获取、包装谋划、资金申请、全流程开发，如何精准把握政策窗口期，设计合规且可持续的“投融盈”闭环。让学员聚焦“盘活”之道，观感受“政策落地-资产激活-产业导入”的完整链条。深入剖析不同权属、不同性质土地资产的盘活方向与操作路径。从城市更新的市场来源、土地问题处理，到项目的整体包装策划、上级资金的合规申请，再到土地一二三级联动的全流程运作，课程将结合优秀项目案例深度剖析。帮助学员跳出传统开发思维，在新旧动能转换的宏观背景下，掌握从“盘活”到“升值”的核心方法论，成为存量时代的先行者。

【课程收益】

1.理解38号文对土地财政、城市格局、行业逻辑的重塑，掌握合规操作红线与创新空间。

2.系统学习城市更新中土地产权处理、增容变性、全流程操作的核心要点，破解“产权破碎、增容变性、资金闭环”三大实操死穴。

3.掌握存量资产“四步骤八道关”的盘活逻辑、非标商业“轻重结合”的算账模型，以及设计运营一体化的更新策略。

4.深度拆解多类型存量资产的成功盘活真实案例，汲取可复制的经验。提供从“政策红线”到“资产红线”、从“空间改造”到“产业运营”的完整实践范式与方法指导。

5.通过标杆案例剖析，掌握构建“一级开发+二级开发+三级运营”的三级联动思维，实现资产价值最大化。

6.链接生态：与多家房企、资管、商管、城投平台公司的决策者同场交流，拓展破局资源。

【课程对象】

1、各级政府城市更新、自然资源、住建部门相关负责人；

2、城投/城建平台、国资平台公司、园区平台、住建 / 国资系统存量资产盘活负责人;

3、房地产企业：董事长 / 总经理、运营总、资管团队、房地产企业相关条线负责人；

4、商业地产 / 商管公司：项目总、招商总、运营总、资管团队;

5、资产管理公司、产业园区运营商、金融机构从业者、土地储备中心管理人员；

6、建筑央企、各地建工企业、老旧工业厂区、持有工业园、物流仓储等资产的业主。

【课程安排】

第一天上午：城市更新从政策体系到资金闭环

第一天下午：城市更新可持续运营核心思路与商业模式经验启示

第二天上午：城市更新片区思维提升产业更新效率

第二天下午：产品力提升实现商办资产价值重构

【课程大纲】

第一天：城市更新从政策体系到资金闭环

第一部分:城市更新的时代命题

1.城市更新的内涵与实践

1）城市更新≠大拆大建，而是城市"新陈代谢"与"有机生长"

2）全产业链运作模式：深化"F+EPC+O"项目运作模式

2.城市更新的核心发展趋势

1）从"增量土地"转向"存量增值"：带动投资效应

2）政府角色从"运动员"到"裁判员"：土地财政(过去)-- 运营财政 (未来)

3）从"开发"转向"运营"，从"赚快钱"转向"赚慢钱"

4）最终解决"钱从哪里来，从哪里回"的闭环问题。

3.核心路径：多方协同共建城市新生态

1)政府定方向、市场强执行、专业保质量

2）政策引导—市场运作—专业支撑的协同闭环

第二部分:城市更新政策体系支持

1.国家层面：建规则、开通道

1）顶层设计：片区统筹与留改拆建

2）规划土地：简化审批与灵活利用

3）资金通道：财政金融协同发力

2.统筹规划、金融创新

1）政策性银行资金

2）省级财政专项奖补

3）”城品活力贷”贴息+专项债

案例：落地操盘、突出实效

3.城市更新政策底线要求

1)防止大拆大建刚性指标

2)加强文化保护底线要求

案例：监狱启动改造文创园

3)政策落地：产业赋能

案例1:科创+科大硅谷创新产业园

案例2:商业+瑶海天地

案例3:文旅+西安大唐不夜城

4)绿色低碳

案例:重塑园区生态功能, 打造海绵城市公园

第三部分:城市更新资金闭环系统构建

1.融资渠道：构建多元化资金矩阵

1) “留”：综合整治类项目

2) “改”：有机更新类项目

3) “拆”：拆除重建类项目

2.融资渠道：超长期特别国债

1)“两重”建设支持领域

2)“两新”领域支持内容

3.融资渠道：中央财政专项资金

1）中央预算内投资：直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等

2）财政补助资金：财政部、住建部资金重点支持四大领域

4.融资渠道：地方政府专项债

案例一：黄山市城市更新基础设施补短板一明工程项目

案例二：池州市贵池区城市更新项目

5.融资渠道：银行贷款

1) 项目准备阶段合作银行

2) 项目建设阶段申请开发贷或并购贷

3) 项目建成后的运营阶段补充资金渠道

案例：贴息范围与贴息标准

6.融资渠道:城市更新基金

1) 可研/立项阶段，作为前融资金解决征拆或拿地资金问题

2) 建设期前期，作为项目建设资本金，撬动银行贷款

3) 进入实施阶段，仅作为融资工具补足项目资金缺口

案例：上海800亿城市更新基金架构

7.融资渠道：城市更新信用债

1)公司债特点与资金用途

2)企业债特点与资金用途

3)城市更新专项债务融资工具

8.融资渠道：居民自主更新 （自筹资金）

案例：南京景枫中心运营案例：IP策展与情绪共鸣

9.资金回笼：运营期收入

城市更新运营的五大业务赛道：商业、文旅、物业、科创、公共服务

10.投融建管运全链条

1)经营收益：稳定现金流

2)物业销售：以售养租

3)资本运作：资产增值退出

4)政策性回笼：合规使用

11.投融建管运一体化模式

1)适用于投资规模较大的城市更新项目，例如片区开发项目等。

2)实施路径三种情况

3)优点与风险控制

12.委托经营模式

1)实施路径以城投公司为实施主体

2)公开招标等方式选择城市更新项目的工程建设和运营方

3)“ EPC+O”将设计、采购、施工和运营等环节结合起来，

4)在EPC总承包模式基础 上向后端运营环节进行延伸，降低全生命周期成本。

第四部分:城市更新与生态再造可持续运营核心思路

一．城市更新业务体系

1.城市更新+投融建营全产业链模型

2.城市更新+康养的业务体系

3.环保（特色产业模型）”的业务体系

二．城市更新精准运营

1. 城市更新+片区开发：从规划策划到投资建设、运营管理的全流程服务，精准适配片区更新需求，全力打造生态宜居的片区发展样板。

案例：打造“省属企业+地方平台”合作新模式

2. 城市更新+老旧小区：加快完善城市功能短板，解决基础设施老化、功能缺失等民生痛点，又融入节能改造、生态提升等举措，实现居住品质与生态效益双提升。

案例：探索“生态改造+运营增值”一体化模式、

3. 城市更新+商业运营：专业运作闲置商业等存量资源，导入优质业态，实现城市空间价值再造。

案例：某世纪广场商业综合体盘活资产超7亿元

4. 城市更新+康养运营：构建“居家-社区-机构”多层次养老服务网络，助力完整社区建设落地。

案例：“生态颐养+文化润养+中医食养”三位一体的康养新模式

5. 城市更新+城市服务：深度参与城市空间治理，打造区域领先、快速成长的智慧城市服务品牌

案例：拓展城市环卫一体化业务

6. 城市更新+城市环保：以城市资源循环利用、绿色节能建筑打造、生态环境综合治理施工、无废城市建设为四大核心方向，将生态理念深度嵌入城市更新全流程。

7. 城市更新+开发代建：提供施工、开发、销售等涉房业务。

三．高效协同的城市更新生态体系

1.深化地方平台协同合作

1）探索“省属国企+地方平台”合资共建模式，联合成立项目公司或平台公司。

2）依托本土资源、技术支撑及资源联动优势

3) 合力破解资金、技术、运营等难题。

2.推进老旧小区与片区更新合作。

1)提供“生态规划 + 绿色建设 + 运营服务”全链条方案。

2）融入生态环保举措，打造绿色低碳宜居示范项目；

3）探索“市场化 + 公益性”可持续模式，以运营增值保障长效发展。

3.开展存量资产盘活与业态导入合作

1）联合盘活老旧厂房、闲置低效办公用房、老旧街区等存量资产。

2）导入康养、文创等优质业态，推动资产生态化、价值化升级。

4.推动健康养老产业合作

1)推进嵌入式康养中心建设运营

2)构建“居家-社区-机构”多层次养老服务网络，

3)提供专业精细化养老服务。

5.参与政策研究与标准制定合作

1)积极参与住建系统主导的城市更新政策研究、标准制定及试点项目建设

2)联合行业伙伴开展模式创新，推广城市更新理念与实践。

6.构建产业联盟合作

1)联合优质策划商、设计商、建设商、运营商、高校及金融机构，组建城市更新产业联盟

2)整合全链条核心资源，打破行业壁垒，破解资源分散、衔接不畅等痛点

3)提供体系化、全链条、一站式服务，

4)提升项目推进效率与品质，筑牢可持续发展生态。

第五部分:城市更新商业模式与案例实践

案例一：上海蟠龙天地:以售养租的资金平衡之道

1)核心逻辑:通过住宅销售快速回笼资金（快钱），支撑商业等长期持有型物业的建设与运营（慢钱）

2)关键要素:短期资金回笼与长期资产增值的动态平衡及"分步投入、滚动开发"的现金流管控能力。

3)政企合资与融资创新:政府+国企+民企三方持股

案例二：上海鸿寿坊:以运提效的社区商业创新

1)精准定位：小体量空间的运营奇迹

2)业态重构与内容运营

3)社群运营与复购提升

4）定位转变：从商业体到社区会客厅

5）融资结构创新：企业自有资金与银行贷款

案例三:上海张园：多元主体协同合作路径

1)融资结构:政府资金+银团贷款+市场化ABS融资+企业主体

2)合作模式: 将“开发建设”与“商业运营”进行分离，实现了资源的最优配置

3)文化认同与精准转化

案例四:上海INS新乐园：以内容和体验颠覆传统商业地产逻辑

1）项目定位与商业模式：核心业态

2）成本端与收益端

第六部分:城市更新经验与启示

启示一：多元化融资与快慢结合

1.核心问题：资金缺口大

2.慢钱：运营与证券化

3.快钱：销售与股权

4.形成良性闭环：构建"投、融、管、退"全链条。

启示二：运营前置与长期主义

1.核心问题：空间与需求脱节

2.运营前置：逻辑决定设计

3.长期主义：时间换增值

启示三：精准内容与垂直客群锁定

1.核心问题：同质化竞争

2.内容即溢价：四大IP矩阵

3.客群精准化：不为所有人服务

4.坪效超越传统商业

启示四：国企持重与民企做轻

1.分工架构：风险隔离与优势互补

2.国企转型：从建设者到运营合伙人

第七部分:企业转型路径与未来展望

一．从“开发商”到“运营服务商

1.战略转型：强化全周期运营

2.收益拓展：增值服务与肥瘦搭配

3.未来图景：片区统筹与长效机制

二．利用“基金+REITs”把重资产变轻

三．聚焦核心场景：生态+城市更新

1.政策端：生态治理纳入国家级资金主通道

2.市场端：行业进入“存量提质+低碳转型”双周期

3.头部企业的生态转型路径

案例1：华润置地“3+1”生态模式

案例2：陕建股份：生态+运营

四.聚焦核心场景：康养+城市更新

1.康养设施在城市更新中的价值与前景

2.三重维度叠加的确定性需求

1)人口老龄化的刚性需求

2）政策驱动明确且持续加码

3）供需缺口持续扩大

3.三大实体落位场景

1)老旧小区“微适老”改造

2)存量闲置空间转型为养老设施

3)完整社区康养服务体系构建

第二天上午:城市更新片区思维提升产业更新效率

第一部分:产业更新的核心载体和更新目标

1.我们该如何去了解城市更新中的产业更新（升级）？

2.产业更新的核心载体是产业园区？如何定义产业园区？

3.产业更新的目标是什么？（通过产业园的开发运营或退出实现收益最大化）

4.产业结构升级的三大驱动力？（政府-消费-发展）

案例:全球工业迭代--我国产业更新的阶段--深圳罗湖的产业更新（产业结构升级）

第二部分:园区更新迭代

1.园区更新的投资主体、发展背景、驱动力、配套、运营、聚合等

2.多维度思维看园区更新：产业、社区、金融、互联网等

第三部分:产业园区的类型、开发模式和独特性

一.产业更新前我们该如何认识产业园区

1.产业园区的类型

2.产业园区的开发模式

3.产业园区的运营模式

二．案例研讨

案例1:地产开发模式：首尔数字媒体城

案例2:产业新城模式：华夏幸福的固安项目从BOT到DBFOT模式

案例3:产业投资模式：张江高科“产业 + 基地 + 基金”的经营模式转变+明珠湾起步区+苏州工业园区东吴园区REITs

案例4:基金投资模式：全国首单生物医药产业园和达高科

三．产业园区的独特性：关联-聚集-成链-集约-合作

第四部分:产业片区更新开发模式

一．开发顺序：前策划后评估

二．产业更新标杆的常用的开发模式

1.开发模式和分期开发

案例：西子智慧产业园：从工业厂区到综合社区

2.项目定位和功能组织

案例：市北高新产业园区到上海首个区块链产业园

3.项目价值或者城市效应

案例：南京首个碳中和产业园——中国能谷产业生态区 （独特性）

4.项目产品和成本适配

案例：联东U谷的产品体系和成本体系

5.项目招商运营前置考虑

案例：东莞京东智谷三期从摩天楼企业总部到百米高层产业上楼

第五部分:产业更新设计如何去做

一．政企合作模式创新

案例：昆高新信誉陶瓷项目

思考：贵司的资产都包括哪些可以拿来做产业更新？

二．产业研策—产业规划—多维更新

1.结构更新

案例：上海外高桥产业结构升级

思考：哪些产业升级适合扎根西城？

这个城市有哪些腰部及以下企业适合在该项目扎根产业？

2.功能更新

思考：通过什么实现产业补链？

案例：深圳蛇口工业区的南海意库园区，原为加工企业厂房

3.空间更新

思考：主城各区做了哪些空间更新落地产业升级

案例：长阳创谷

4.运营更新:运营是下限 服务是上限

案例：韩国DMC数码城、阳澄智谷、张江高科、天安数码城

思考：数智的运营逻辑是否相同？

如何实现数智+在产业更新中的高效落地？

第二天下午:产品力提升实现商办资产价值重构

第一部分:存量资产包产品力提升的底层逻辑是什么

1.不同背景的开发、运营商对产品力提升商业价值的认知一致！

案例：万科沈阳万千荟（2025），低投入高回报的典型。万科的固定资产升级！

2.思考：客户和租户的留存率和资产的场景紧密相连

3.商业的产品力提升是其资产价值实现天地人网的基础！

第二部分:如何实现商业场景价值最大化

1.存量商业和新建商业的逻辑一样吗

2.存量资产的产品力提升改造，团队应该如何写作实现产品落地？

案例研讨：CP静安（2025）

3.新建商业的产品力如何实现一体化呈现

案例研讨：西安CCBD（2024.12）

4.思考：从一片银杏叶子到不同尺度、场地、人文、文化、调性到山丘体验，CCBD如何一体化提升？

第三部分:场景营造就是商业产品力提升的重要抓手

1.商业产品力提升商业价值还可以不断进化从人货场到美学带动商业流量提升客户、商家留存

2.网红商办的流量再好，但是提袋率，有效流量转化成交才是利润的来源，光有流量是不够的！

3.商办的产品力提升常用的场景迭代的多种可能性，你知道的有哪些？

4.基建的超级地盘有哪些？场景主义的常用抓手是什么？

5.什么能解决客户的参与感并给客户提供情绪价值？！

6.思考：商业的产品力提升需要基于什么才能最有效？！

7.如何给不同客户提供不一样的商办体验？他们喜爱的场景应该如何演绎？

第四部分:园区办公资产的产品力提升逻辑

1.园区资产，以前是政治任务承载产业开发载体，工业4.0后，科创企业客户需要的可能更多！

2.如何提升科创园区整体活力？

3.从资产定位到功能重构，科创走廊的多巴胺如何落地？！

4.总部办公转向科创办公，运营，场景和活力需要如何通过产品力实现科创街区？

案例研讨：昆山夏驾河科创走廊的“多巴胺”（2023）

第五部分:办公资产的产品力提升逻辑

1.迎合政策，解决城市核心区居住需求：办公提升成商业大平层，可能是解决城市办公楼空置率的捷径！

2.杭州商业大平层爆发,限价时代的豪宅大平层公寓优选。限价时代后商业大平层依然市场火热。

3.从办公到商业大平层，居住功能重构如何落地？！

案例研讨：杭州观云钱塘城大平层（2025商业大平层）

4.有审美、有创新、私密性、尊贵感和得房率高的办公改大平层优秀产品力代表

第六部分:总结-商业如何产品力破圈

1.产品力提升实现资产价值重构的逻辑和落地需要我们少投入高品质呈现

2.商办资产包的价值重构，是需要根据不同项目业态组成、客群的迭代、定位均适配后，梳理出契合市场需求的产品去实现资产价值最大化的。

3.产品力提升资产价值的本质，还是应该基于市场、客户、成本等多维度统一。

李老师

李老师,资深城市更新实战专家

现任省属头部国企执行总经理，负责城市更新与康养业务。

曾担任多家TOP10房企区域公司负责人。先后在中建、华润、龙湖、香港头部房企担任专业线总经理。具有20余年项目管理经验，曾给多家公司董事长、总经理团队分享城市更新与产城融合落地课程，为城市更新工作锚定了目标方向。

金老师

城市更新专家,十八年标杆地产管理经验,

前十强房地产集团沪苏区域设计负责人；

原万科集团某城市设计负责人

原华润集团设计专业内部培训师；

原合生创展区域设计总监；

原东原集团城市公司设计负责人。

300 多个产品交付区从拿地到交付，20 多个集团、区域层面产品标准制定。追本溯源到未来预判，吸取标杆房企案例，针对下市场提供应用型产品解决方案。

授课风格：实战演练解决实际问题，全链条研发经验，成果落地指导实际项目、又火又新的城市更新案例指导性强，课程满意度高。

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