房地产业“营改增”准备与所得税汇算操作调整应对策略专题

房地产业“营改增”准备与所得税汇算操作调整应对策略专题

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『专题背景』

大变革是未来几年经济发展的主题，一年来，税收政策变化多端。今年至今国家税务总局下发了60多个公告，1000多个内部规范性文件，管理层仍在不断推出新的税收政策。房地产相关行业全面营改增脚步声声，迫在眉睫，房地产开发必须直面面对。各国字号的房地产集团企业，已经紧密锣鼓地在进行部署、并对涉税人员进行了数轮地培训。

这些对企业的经营活动产生重大直接影响税收政策，你学习了多少？应用了多少？领会了多少？在年度结账前，对本年税收政策梳理学习，对账务中存在的风险全面自查补救，做好营改增与汇算清缴全面准备，非常重要。营改增绝不仅仅是简单的税务管理或财务会计核算处理改变，而是会影响企业管理方方面面的重大变革，将对企业的组织结构、业务模式、关联交易、资质管理、供应商选择、管理环节、管理流程等带来一系列重大影响和挑战。

未雨绸缪，加强政策学习，增进对“营改增”的认识，制订增值税内部控制体系和工作流程，建立增值税全流程跟踪管理制度，提前应对和防范营改增后可能带来的经济风险和税务风险，妥善处理营改增过渡期间的税金清算与稽查等事宜，确保企业利益最大化。

本课程通过最新税收政策的实战解读，运用大量的实用真实稽查案例，分析税企争议的原因和解决方法，达到准确理解税收新政，合理运用税收政策处理本单位的税收策划，正确掌握营改增与所得税汇算清缴操作与调整策略，解决税企纳税争议方法的最佳效果！

『培训对象』

各房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

『主讲内容』

第一部分：大变革时代房地产应对与房地产相关税收新政策大盘点

1．商事制度改革引发房地产税务管理风险与机遇

2．审批制度改革税务风险控制：税总发〔2014〕107号

3．如何利用纳税服务规范规避税务风险？

4．项目公司取得土地的十七种形式及税务最佳处理方法

5．房地产开发企业跨地区设立项目部争抢税源的最佳解决方法

6．所得税汇算清缴新报表、新要求、新征程全面解析

7．《关于做好组织税收收入工作的通知》税总发〔2014〕78号

8．《房地产开发企业成本对象管理问题》国税总局公告2014年第35号

9．《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》财税〔2014〕4号

10．《纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题》国税总局公告2014年第2号

第二部分：如何做好即将来临的房地产、建安业、营改增的预防与准备

1．房地产营改增模式背景解读

2．税务机关对房地产营改增的准备

3．房地产行业纳税人的准备

4．房地产建筑业营业税改增值税对企业经营的影响及应对

⑴ 营改增对房地产经营模式会产生哪些影响？

⑵ 营改增对房地产财务指标及绩效评价的影响？

⑶ 营改增对房地产经营预算工作的影响？

⑷ 营改增对房地产资金管理的要求？

第三部分：可预见的房地产营改增主要税务问题、对汇算的影响及应对策略

1．税制如何设定？一般计税方式还是简易征收？

2．预计房地产销售、出租、建筑业税率？征税率？

3．对于不同类型的房产即住宅、商业地产、车位、政府工程，是否采用不同的增值税政策？

4．营改增改革之前取得的进项税有可能不再被允许抵扣，如何解决？

5．存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？

6．营改增启动时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税？

7．长期合同如多年完成总包合同如何处理？

8．一级开发差额征税？拆迁安置视同销售如何进行营改增？

9．取得土地支付的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税？

10．资金成本利息方面如何抵扣进项税？

11．项目开发建造的配套设施是否视同销售？建成后产权属于政府、全体业主所有的，其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣？

12．是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？

13．项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？

14．以房产进行投资增值税处理？合作建房的增值税处理？

15．项目部纳税地点在哪里？

16．签订工程合同时（如：建筑安装合同、总承包合同、基础设施合同等），对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？

17．施工企业按照完工百分比法确认会计收入，增值税纳税义务发生时间如何确定？

18．增值税申报是否在项目所在地申报？注册地和项目所在地不同如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？

第四部分：房地产营改增税前后合理税收筹划

1．房地产准备工作注意事项及过渡期税务筹划

2．营改增人员调配、产品、业务、流程、合同、文件整理与安排

3．汇总业务、财务、税务、系统情况与需求，有序推进。

4．对内培训营改增业务和流程的注意事项

5．会计核算、业务流程、系统修改、制度修订、合同发票各项事务的准备

6．营改增前后与供应商的博弈

7．营改增前后与客户的谈判

8．怎样提高可抵扣进项税额

9．增值税和营业税的业务界定，混合销售、兼营业务

10．如何利用一般纳税人和小规模纳税人

11．如何利用过渡期优惠政策及财政补贴等

第五部分：营改增政策解析与房地产全面准备与汇算清缴合理安排

1．企业选择增值税纳税人身份的优势与劣势比较

2．营改增企业适用税率政策概述

3．一般计税方法的基本方法讲解

4．简易计税方法的基本方法讲解

5．营改增政策中计税方法适用范围的一般规定

6．适用简易计税方法按照3％征收的特殊规定

7．营改增企业如何利用营改增政策合理选择计税方法降低税负

8．差额征收与进项抵扣的税负差别分析

9．企业如何充分利用进项抵扣政策减轻企业税负

10．如何避免不得抵扣的进项给企业带来的税负增加

11．针对进项税抵扣时间的税收筹划

12．进项抵扣政策中应特殊注意的几项误区

13．合理安排固定资产购进时间及方式避免税负提高

第六部分：房地产营改增全方位准备与企业所得税汇算应对策略

1．结合营改增衔接准备，房地产六种收入的确认及税务风险点

2．面对营改增企业销售未完工开发产品取得的收入规划

3．营改增背景下房地产开发企业投融资操作与调整应对策略

4．房地产开发企业成本、费用的扣除准备、操作与调整应对策略

5．房地产持有物业出租与承租的营改增应对策略---先收租金、后收租金、免租期、转租、售后回租，节税有办法、租租有学问。

6．稽查对开发的工程成本高于平均造价质疑，如何提供七大正当理由申辩？

7．房地产企业成本分摊方法的选择与税务影响。

8．拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题风险防范

第七部分：房地产建筑业特有的发票问题处理与内控设计

1．甲供材料，如何开具发票最合法？怎样开具最节税？

2．电梯、空调、门禁系统等设备项目票据如何开具

3．包工包料工程票据如何开具？

4．精装修房如何开票节税？装饰清包工工程票据如何开具？

5．工程发票的开票地点有何特殊要求？

6．园林绿化工程票据如何开具？

7．取得的工程违约金如何开具票据？

8．建筑企业垫资开发如何开票？

9．取得劳务公司人工费发票差额开票？还是全额开票？社会保险如何解决？

10．开具建安业发票，为何要先缴纳社会保险费？

11．挂靠经营如何开票风险最小？

12．完工工程已全额开具发票，并另支付折扣，营业额中是否可以减除折扣金额？

13．建安企业取得现金，未开票的应如何确认收入？

14．建筑安装企业的总分包工程，如何开具发票？

15．假发票如何识别？应该由承担鉴定责职？取得假发票如何补救？

16．钢结构、门窗销售安装如何开票？

17．丢失已经开具的发票联，如何处理？发票涉税问题的追溯期限？

18．营改增前发生的业务是否可以在营改增后取得/开具发票？营改增后发生的业务是否可以在营改增前提前开具发票？

第八部分：营改增后税务规划思路及注意事项

1．房地产开发企业如何避免在营改增实施过程中多交冤枉税？

2．营业税改增值税后分支机构如何缴税及总分机构的税务处理注意事项有那些？

如何进行账务处理？

3．避免因视同销售带来的企业税负提升

4．混业经营的风险规避

5．固定资产、使用及处理的税收选择

6．营改增给劳务外包、工程分包市场带来的机遇与挑战

7．关联企业通过转移定价利用营改增试点进行税收筹划

肖老师

『主讲专家』肖老师：中国注册税务师、税务稽查资深官员、国家税务总局所得税专家库成员、国家税务总局内审师资、“营改增”小组成员、国际税收研究会理事，税务干部业务培训兼职教师。被学员誉为：“税界奇才、实战大师”。擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在多年的税收稽查、税政业务实践中，特别是对房地产业的税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究。

肖老师以亲身经历的稽查与审理的案例，真实、生动地阐述税收政策的应用及应对策略；以十八年的税收征管、稽查经验，解说容易引起税企业争议税收问题的来龙去脉；以一个税务工作者的角度，探讨企业财务人员在应对税务征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企业税务风险。授课以实务见长，案例精深且新颖独到，操作性强,其讲解案例丰富，深入浅出，紧贴企业实际，侧重为企业解决实际问题，是我国税收实战派讲师的代表。

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