房地产企业所得税政策解析运用与开发全程各阶段年度汇算清缴实务操作技巧

房地产企业所得税政策解析运用与开发全程各阶段年度汇算清缴实务操作技巧

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课程介绍

随着“放管服”改革的深化，国地税的合并，金税三期全覆盖与票表税比对、增值税发票新系统、纳税信用管理与黑名单、稽查双随机制度，税收征管进入信息管税时代，企业应与时俱进，做好税收风险管控。

房地产企业所得税汇算清缴与其它行业相比，有明显的特殊性；加之该行业税收政策复杂难以掌握，房地产企业在开发全程各阶段又有很大区别，特别是完工年度，必须结算计税成本，面临的税务风险极大。

因此，在汇算清缴期，对本年税收政策梳理学习，对账务中存在的风险全面自查补救，准确填报汇算清缴报表，非常重要。

课程收益

1．重点梳理全年所得税税收政策结合具体经济业务讲解，重在运用；

2．按开发流程讲解房产企业各阶段汇算清缴差异；

3．特殊业务专题讲解；

4．年终结账重点事项，做好汇缴准备。

课程对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

课程大纲

开篇语：金税三期与营改增形势下企业面临的税收风险

1．放管服改革深化对企业的影响

2．国地税合并清理征管盲区

3．大数据信息比对

4．严打虚开虚抵

5．双随机与一案双查

6．税收黑名单与多部门联合惩戒

7．社会保险移交税务部门征收

一：房地产企业2018年重点政策运用

1．个人所得税法修正与社保移交

2．混合销售政策的调整

3．企业所得税税前扣除凭证管理办法运用

4．企业所得税季度预交报表调整

5．固定资产加速折旧政策运用

6．改制重组土地增值税与契税政策运用

7．资产损失与税收优惠备查制

8．增值税税率调整的影响与运用

二：筹建阶段汇算清缴

1．筹建期的会计处理

2．筹建期何时结束

3．年度汇算清缴申报

4．征地过程土地出让金返还会计与税务处理

三：预售阶段汇算清缴

1．预售阶段的账务处理

2．营业税及附加的会计处理

3．预计毛利的调整

4．业务招待费的调整

5．会所及其它配套设施

6．售楼处账务与税务处理

7．转让车位车库的税务处理

8．预售阶段季度预缴与汇算清缴年度申报

四：完工阶段汇算清缴

1．开发产品达到完工的条件

2．完工阶段账务处理

3．计税成本的核算与结转

4．毛利差异调整

5．业务招待费的调整

6．完工后续支出的调整

7．完工年度汇算清缴申报

五：增值税与企业所得税收入差异

1．房地产企业增值税纳税义务发生时间

2．建筑业增值税纳税义务发生时间

3．租赁业增值税纳税义务时间

4．企业所得税收入确认

⑴ 房产完工年度收入结转

⑵ 建筑企业收入确认

⑶ 租赁业收入确认

六：关于入账票据审核与管理

1．合法凭证种类

2．跨期发票的处理

3．发票的审核要点

4．不合规票据的补救

5．混合销售发票如何开具（销售货物并提供建筑业劳务）

6．甲方采购材料发票开具（甲控与甲供）

7．税务机关查处假票的处理对策

8．总包与分包发票

9．实际发生如何掌握

七：如何避免往来账的税收风险

1．其它应收款（关联方无息借贷、个人借款）

2．其它应付款（假借款、价外费用）

3．应付账款

八：年度申报表与纳税调整专题

1．未按权责发生制确认的收入调整

2．视同销售的调整

3．利息支出调整

4．永久性差异类调整

5．特殊事项调整

6．跨期费用的调整

九：特殊收入确认——租赁收入、视同销售收入、股权转让所得

1．租赁收入会计与税法差异

2．非常规租赁的涉税（回租、转租、无租、免租、不等额租金）

3．股权转让与撤资

十：拆迁还建的会计与税务处理

1．拆一还一，增值税如何交纳

2．拆迁还房企业所得税、土地增值税视同销售如何确认

3．拆迁还房如何进行账务处理

4．支付货币补偿如何核算

十一：利息支出会计与税务处理

1．向不同债权人融资的利息税前扣除

2．统借统还

3．同期利率的掌握

4．企业间无息借贷的税务风险与变通

5．跨期与计提未付的利息扣除争议

十二：年终如何对当年度涉税遗漏进行补救

1．年度报表、重点账户应注意的事项

2．账务调整与纳税调整

⑴ 收入的错记

⑵ 成本费用的错记

⑶ 税金的错漏调整

3．销售收入的确认常见错误

4．违约金专题

十三：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

许老师

许老师：国内著名税务筹划专家，长期从事房地产与建筑等相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业与建筑业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业与建筑企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，因而受到各地学员的认同和热烈追捧。

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