房地产开发全周期运营管控体系高效落地、开发运营复盘及项目运营沙盘推演

房地产开发全周期运营管控体系高效落地、开发运营复盘及项目运营沙盘推演

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课程背景

随着白银时代到来，国家经济形势由原来快增长过渡到慢增长，国家政府限购限价、资金管控等政策密集出台。中央重复强调“房住不炒”后，央行继续强调不依靠房地产拉动经济，保持市场金融政策的稳定性。

对于地产企业来说外部环境已发生剧烈了变化，在多家房企提出冲剌千亿战略目标后，土地市场与商品房市场竞争更加激烈，拿不合适的土地、融不到更低成本的资金、销售受限价而卖出更高的价格、利润越来越薄、地产行业集中度逐步加速，房企大佬们普遍患上焦虑症，而房产企业持续健康发展遭遇前所未有的考验与新挑战。

如今要立足未来发展，必须推行精细化管理及组织能力打造。这样不仅要在城市研究与投资布局、产品力引领、融资渠道打通等方面加大核心竞争力提升，更要在战略解码、运营力、组织力、绩效改进等内生能力强化变革力度。

房地产项目开发要又快又好，而企业要做大做强做久，战略运营管控体系优化是企业高速健康发展的不二选择。战略大运营是房企规模的发动机、利润的监控者、现金流的管控者、战略经营的驱动者。本课程基于房地产开发业务核心经营逻辑，以项目运营地图为基本复盘与沙盘推演工具，围绕“提速、增效”两个视角，分别从项目运营管控模式重构、企业战略运营管控模式重构、思维意识转换、组织能力提升等方面进行探索企业经营之路。

课程收益

1、有效解决跨部门跨专业信息交圈与多任务协同作战的意识

2、理解房地产开发业务核心基本经营逻辑

3、理解标杆房企战略运营三种经营模式

4、深度对标碧桂园、龙湖、万科、中梁等行业标杆大运营管控体系

5、演练与掌握项目开发运营地图优化及实施策略

6、掌握敏捷运营落地的核心要点

课程对象

1、 房地产企业董事长、总裁、总经理、副总经理、总裁办运营负责人

2、 运营管理部、投资管理部、前期策划部、项目运营总监、人力资源总监、总裁办主任等运营线或人力线相关负责人

3、 开发部、工程部、客服部、营销策划部等相关负责人

课程大纲

第一部分：房地产开发业务核心经营逻辑

1、地产黑马快速增长研究及启示（中梁等案例分析）

2、房地产行业发展趋势分析

3、限制企业快速发展核心因素分析

4、ROE财务视角下房地产开发业务核心经营逻辑分析

5、重新定义“战略运营管理”：价值定位、职能重塑

6、房地产项目开发三种经营模式

7、公司层面及项目层面运营评价指标

第二部分：房地产项目开发运营复盘及案例分析、研讨

一、典型标杆企业运营特征

1、万科运营管理体系特征

2、龙湖运营管理体系特征

3、旭辉运营管理体系特征

二、典型标杆企业三种运营管控模式

1、财务管控型 2、战略管控型 3、运营管控型

三、房地产开发全价值链分析

四、房地产开发项目运营复盘

1、复盘意义与价值

2、项目运营四步法复盘：回顾目标、评估结果、分析原因、总结规律

3、飞机俯视法：股东财务视角、客户需求视角团队及自身专业视角、行业趋势及竞品视角等

4、深挖利器法：鱼骨图分析法、5W2H分析法等

案例研讨：龙湖、万科、万达项目复盘

演练：项目开发运营复盘（头脑风暴法—路演汇报—质询—专家点评）

第三部分：房地产项目开发运营沙盘推演

一、项目开发运营常见问题

二、项目开发运营原因分析

演练：房地产全生命周期开发运营优化策略与措施

1、运营推演八步法：头脑风暴+小组展示及PK+质询

2、优化全过程全专业开发策略及举措

3、领导点评及老师点评

第四部分：战略运营管控体系高效落地

一、构建现金流与利润为中心的项目级运营管控模式

1、明确项目开发经营模型及定位

①项目经营定位三个误区

②项目经营定位模型：土地属性、规划条件、商业占比、地货比、预售条件

③项目经营定位注意事项

案例：TOP20强项目经营定位图

二、重构项目经营目标管理

1、什么是项目启动会管理

2、案例分析：龙湖地产项目启动会

3、地产项目启动会管理（成功标尺、成功召开的关键因素、评审标准、变更因素等）

4、地产项目启动会管理模板及其基本逻辑

5、地产项目工程策划会管理模板及其基本逻辑

三、重构全生命周期指标管控

1、ROE指标层级分解图（如收入、成本、费用、利润等角度）

2、XH地产三级利润管控体系（投资、设计、工程、成本、招采、运营、财务等条线三级利润管控体系）

四、聚焦于项目计划节点管控

1、项目计划管理7个常见问题

2、项目计划节点六个要素

3、项目计划管理分层分类分级管理

4、项目计划管理五步落地法

案例：万科项目计划节点管控及主要思想

案例：龙湖项目计划节点管控及主要思想

五、优化“一图一表”运营作战地图及管控核心要点

1、项目现金流曲线图：基于高周转的核心逻辑，提取关键指标形成运营标准

2、项目运营地图优化措施：早起步、串改并、控周期、防干扰

案例：万科地产运营管理作战地图优化

案例：碧桂园运营管理前置工作地图

案例：中南运营管理前置工作地图

六、重构“计划-货值-利润-现金流”四位一体货值管理及监控管理：货值盘点、供货分析、销售管理、存货监控

1、如何实现快速开发、确保快速供货目标达成

2、如何实现快速销售、确保快速销售签约目标达成

3、如何实现快速回款，确保现金流快速回正目标达成

案例分析：碧桂园现金流下高周转管控

4、项目开发主要存在的风险

①前期投资拿地风险②前期项目发开风险③降价维权风险④工程品质交付风险⑤延期交付风险⑥营销品牌管理等

案例：龙湖地产“六个停止点”风险管控及其逻辑

案例：YX地产全生命周期风险管控体系及其基本逻辑

5、构建以战略为导向的企业级战略运营管控模式

6、上接战略下促执行的年度事业计划及分析

7、重构基于BSC下滚动式的三年战略规划

8、上接战略下促执行的年度经营计划及分析

案例：万科1-3-6-3事业计划管控体系

案例：YX五年战略经营规划及其年度事业计划

案例：旭辉地产经营分析核心要点（规模与销售、资金与盈利、资源与库存、效率与计划、稳健与安全等）

第五部分：房地产开发全过程看板管理及数据化运营管理

1、完善高效的会议决策机制

2、会议决策机制价值

3、会议决策体系规划及会议卡片管理

4、会议决策流程管理：会议前准备、会议过程管控、会议决策、会议后跟踪管理等

案例：万科构建以地铁图为导向的产品策会决策体系

案例：旭辉通过兵棋推演的会议决策体系，保证项目决策思考充分前置

案例：碧桂园会议决策体系，助力项目快速开发前端策划

5、规模向上、强化一线授权授责的组织管控变革

6、组织裂变赋能阶段授权趋势：从“中端”向“两端”的充分授权全覆盖

案例：YX地产集团组织管控及变革

案例：旭辉奖励池激励机制，分层激励，关注回款、利润及客户满意度

案例：XY地产专项奖激励机制，覆盖全过程全专业全生命周期，有奖有罚，绩效对赌

案例：万科单项目经营目标责任书

7、构建公司标准化体系为公司快速发展提供组织保障

第六部分：思维意识层面五大转变及案例分析

1、危机意识：

2、战略意识：战略选择、城市布局、拿地节奏和产销匹配等方面极具战略前瞻眼光

3、经营意识（能算帐，会算账以财务视角看待运营的成效，过程中始终围绕效率、质量、成本等关键要素开展工作）

4、客户意识（我们的客户在哪里？我们的客户真实需求是什么？我们的行动是什么）

5、变革意识（刀刃向内、自我革命）

第七部分：房地产大运营管理落地八步法

1、转意识 2、善诊断

3、明定位 4、定计划

5、细指标管控地图 6、优标准

7、强动态管控 8、优配套运营机制

文老师

资深房地产实战专家，浙江大学、湖南大学、浙江工商大学、湖南工业大学等多家知名高校客座教授。

曾任多家一线标杆房地产上市集团高管、城市公司总经理、大运营总、人力资源总等职务，拥有二十多年一线标杆地产企业实战经验，并在多家企业担任管理顾问，在战略解码、战略大运营管理、组织管控、绩效管理、领导力发展、战略型人力资源管理、房地产全生命周期流程精细化管控、项目复盘、合作项目管控等方面有独特的研究与成功经典实践案例。

以往操盘以高周转为主的住宅开发项目、高品质豪宅开发项目、城市地标大型综合体开发项目等各类项目，精通“开发+运营+金融”地产开发全价值链开发模式。培训全过程主要以“案例教学模式+群策群力研讨+理论讲解+沙盘推演”等工作坊形式。

服务客户:招商蛇口、浙大中控集团、当代集团、越秀地产、越秀房托基金、复星集团、华润集团、金茂集团、德信中国、荣安集团、鲁能集团、葛洲坝集团、华翔集团、越秀物业、盛全物业集团、祖名集团等上市企业等。

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