房地产项目开发会计人员必需掌握的核心财税问题解析专题

房地产项目开发会计人员必需掌握的核心财税问题解析专题

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‖专题背景‖

根据房地产项目开发一线会计人员的工作需要，我们根据截止2015年9月25日的税收政策，结合营业税改征增值税和税务检查中主要问题，系统分析地产开发不同阶段的重要税务问题，帮助企业在短时间内掌握重点问题的解决方案，以降低企业税收成本和税收风险，改善您企业的资金紧张状况，彰显你的专业价值。

‖培训受众‖

各房产企业领导，财务部门负责人、会计主管、会计核算人员、税务主办、（具有一年以上房地产开发工作经验）税务、会计师事务所及各财务咨询公司的人员。

‖课程纲要‖

一：房地产营改增主要影响及对策分析

1．营改增对工程造价的主要影响

2．营改增对项目成本管理的影响

3．营改增对产品定价的影响

4．营改增对业绩考核指标销售额、对项目投资与收入估算的影响

5．营改增对财务评价的影响（投资利润率、成本利润率、资本利润率）

6．营改增对项目投资与收入测算的影响（重点）（投资估算表、资金计划表、销售出租收入及经营税金估算表）

7．增值税的税负形成机制与营业税税负形成机制差异解析；

8．不同工程管理模式的影响（平行发包、施工总承包、工程总承包）

9．对土地一级开发的影响解析

10．对不同项目拓展方式（合作开发）的影响解析

11．对销售的影响解析

⑴ 不同销售方式税负差异显著；

⑵ 自营销售、代理（境内外）销售、带租约销售、出租、经营权的整体转让、托管、证券化、众筹。

⑶ 低成本营销、先租后售、以租代售、换房销售、升值销售、售后回购、售后返祖、租金抵月供等。

12．持有物业出租、转租的税负差异解析

13．融资渠道与方式的选择：（银行贷款、预售、发行股票、房地产债券、地产信托、REITS、私募融资、典当融资、合作开发）

14．营改增对会计核算的影响及对策

二：不同来源渠道取得或出售土地成本的构成差异（重点）

1．招拍挂（净地出让、非净地出让）成本构成

2．划拨用地的成本构成

3．购买在建工程

4．合营式合作开发

5．融资型合作开发取得土地

6．土地置换

7．购买资产式收购项目公司

8．股权收购取得项目公司土地

9．投资者以土地出资

10．棚户区改造取得土地

三：土地增值税清算中常见的税企争议解析

1．营业税、土地增值税和企业所得税有关收入确认差异解析

2．土地增值税和企业所得税有关成本、费用和税金扣除差异解析

3．企业成本计算对象的确定与清算单位的关系

4．土地成本和其他开发成本的分摊方法（占地面积法、建筑面积法和土地估价法）

5．配建保障房如何处理更合适

6．同一项目的清算方法是否可以变更

7．红线外支出的处理

8．车位的不同成本分摊方法

9．会所的不同处理方法对清算的影响

10．别墅按套或按类清算的争议

11．如何让选择清算时点（早清算还是晚清算）

四：建安阶段的核心财税问题解析

1．建安阶段的会计科目设计

2．合同与发票管理

3．电梯、空调、门、窗、排水设备、消防器具、智能化设备、幕墙、信报箱、洁具、家具、五金、钢结构等，在总包合同中应当约定甲供还是乙供？

4．总包合同中建筑材料（钢筋、混凝土）乙供，开发公司需承担3.18%的营业税及附加？

5．精装修业务，涂料、墙砖、电线、灯具、园林设备或林木应当甲供还是乙供？

6．幕墙、门窗、定制家具、钢结构向生产厂商直采的节税原理

7．代垫水电费的处理

8．装修费用的处理（商品房住宅装修一次到位实施细则）

9．精装修家电和家具的处理（渝地税（2011）221号）

10．扣留的质保金需要缴纳营业税吗？

11．对外付汇境外设计公司的设计费（室内设计、外立面设计、城市综合体整体建筑设计）需要缴纳10%的预提所得税？

12．基础设施、公共配套和开发间接费的税务审核

五：销售阶段的核心财税问题解析

1．到底什么样的收入无需缴纳营业税？（“应税收入”与“非应税收入”的区分标准和依据）

2．预征模式存在的主要问题

3．众筹模式售房的主要财税问题解析（业内3种销售创新）

4．产品应该如何定价

5．租赁保证金是否应缴营业税

6．“交1000抵1万”销售业务应当如何操作业务流程、合同价款、开具发票？

7．老业主推荐新客户赠送免物业管理费如何操作最节税

8．物业公司免收的管理费是否应当视同销售仍然确认会计收入、申报营业税？是否还负有代扣老业主20%的个人所得税的义务？

9．开盘现场抽奖品活动所发生的费用应确认为“销售费用”还是“营业外支出”公司是否负有代扣20%个人所得税的义务？

10．“买房送车位”业务应当如何约定合同条款以减少税务纠纷

11．销售精装房按毛坯确认收入并预提装修成本，另签无偿赠送装修合同的危害

12．分时度假会员模式的税收好处

13．房产税的筹划思路

14．会计乱用销售费用和管理费用，预提部分费用的危害

六：资金管理中的核心财税问题

1．借款费用或利息费用的税务处理解析

2．集团企业资金集中的模式（转贷的税收利益）

3．明股实债融资对营业税、土地增值税和所得税影响

4．民间借贷的利息费用的税前处理思路

5．借款费用的资本化与费用化对两税清算的影响差异

6．资产证券化存在的主要问题解析及规避（法律、财务、税务）

7．PPP项目的主要财税问题解析

七：营业税、土地增值税和企业所得税的协调

1．三税种的区别和联系

2．实现规划、拿地、建设和销售等业务与税务管理呼应

3．土地增值税和企业所得税的主要差异

八：项目出售的主要财税问题解析

1．项目出售和资产剥离的区别

2．出售股权转让项目的财税问题解析

3．出售资产转让项目的主要财税问题解析

4．股权划转转让项目的主要财税问题解析

5．债转股转让项目的主要财税问题解析

6．企业分立方式转让项目的主要财税问题解析

7．项目转让给上市公司的财税问题解析

九：现场互动，专家开放时间，解答学员涉税疑难问题。

王老师

王老师：教授，武汉大学在读博士。注册税务师、会计师、注册内部审计师。资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员，国内知名房地产行业实战派纳税筹划专家；《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，多家上市公司独立董事，某会计师事务所、税务师事务所主任会计师，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。

具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。

培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。

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