房地产企业土地增值税清算和所得税汇缴重点事项解析

房地产企业土地增值税清算和所得税汇缴重点事项解析

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课程介绍

2019年国地税合并全国税务统一管理后，税收征管将发生根本性的变化，税务管理必将提升到一个新的高度，企业财务资料、纳税申报备案资料、发票信息等都被纳入大数据监控，企业涉税风险问题一览无余。面对新的形势和新的挑战，企业应顺势而为，积极应对。

本课程根据近年来房地产企业重点税务事项，结合国家最新税收政策和本地特色政策，由国内著名财税专家帮助企业梳理土地增值税、企业所得税管理方面存在的盲点，帮助您及时发现问题，解决问题，全面提高您的税收管理水平。

课程收益

1．权威解析2019年国家实施增值税新税率政策，掌握判断业务适用新旧税率的政策标准，做好财务规划衔接工作；

2．详细梳理土地增值税清算审核流程和企业所得税汇缴存在的问题及应对策略；

3．深入透析房地产收入、成本的确认、费用、税金的扣除等各方面的新变化，掌握土地增值税清算审核和企业所得税汇缴和的重点；

4．解析房地产企业开发成本会计核算、企业所得税成本核算对象、七大成本核算项目具体内容以及共同成本间接成本分摊方法，在此基础上重点分析土地增值税清算对象、五大扣除项目与会计核算企业所得税的差异；

5．分析当前土地增值税几种主流筹划方法以及可行性分析，同时对企业实际工作中存在的合作建房、投资经营、企业重组等特殊经营事项中土地增值税的政策；

6．与国内房地产业顶级税收专家零距离交流，答疑解惑，帮助您解决实际工作中的每一个财税疑难问题。

课程对象

各房地产开发企业的老板、主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

课程大纲

第一节：2018最新企业所得税和增值税政策解读

1．国家增值税税率大幅下降的政策解析及合理运用

2． 财政部税务总局关于统一增值税小规模纳税人标准的通知和小规模纳税人优惠政策解读及规划

3．解析关于进一步扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知

4．国家税务总局关于企业所得税资产损失资料留存备查有关事项的公告

5．房地产项目投资者税后利润分配按照国家税务总局关于发布修订后的《企业所得税优惠政策事项办理办法》的公告的具体运用

6．财政部 税务总局关于企业职工教育经费税前扣除政策的通知

7．国家税务总局关于责任保险费企业所得税税前扣除有关问题的公告

8．财政部 税务总局关于设备器具扣除有关企业所得税政策的通知

9．企业集团内单位之间的资金无偿借贷行为免征增值税新政策的企业所得税分析

10．小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点范围扩大对房地产企业的影响

11．企业改制重组土地增值税和契税优惠新政的解读

12．企业所得税汇算清缴年度纳税申报表修订后的主要变化分析

第二节：房地产土地增值税清算政策实务解析

1．土地增值税的征税对象和范围，无产权的地下建筑物和公共配套设施，是否征收土地增值税？

2．土地增值税清算对象分类，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分类，销售旧房如何预征和清算？

3．土地增值税的预征，哪些类型房产不预征土地增值税？什么情况下可以实行核定征收？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税预征收入基数的变化

4．土地增值税清算的两种类型和清算时点，包括清算责任和清算时点的选择，土地增值税清算后再转让房地产如何处理？

5．土地增值税项目清算收入的范围及3步确认法，包括应收未收款、房款、价外费用、折扣折让、销售退回，面积补差、违约金收入等是否缴纳土地增值税？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税清算收入如何计算确定？跨营改增期的项目清算时，清算项目收入如何确定？

6．房地产企业所得税六大成本和土地增值税项目清算5大扣除项目详细解析

7．“营改增”前后，土地成本和拆迁补偿费成本如何确认。营改增后，一般计税项目开发成本和拆迁补偿费可以抵减销项税额，其土地成本和拆迁补偿费成本是否需要调减？两种确定方法中哪一种对企业有利？

8．开发成本合法票据认定、拆迁补偿费用、政府许可规费成本化或费用化区分、装修费用扣除政策分析，公共配套设施费用、开发间接费用（总部费用和项目部费用的归集划分）政策分析

9．开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）扣除政策分析，利息费用是单独计算扣除还是计入开发成本扣除？

10．税金及附加在“营改增”前后的变化分析，什么情况下城建税及教育费附加能全部扣除？什么情况下不能全部扣除？

11．加计扣除政策分析，转让哪些开发产品不能加计扣除？

12．扣除项目在不同清算对象中的3种分配方法，包括占地面积法、建筑面积法以及其他合理方法等的使用方法，连体楼土地成本和开发成本如何分摊？

13．特殊事项的土地增值税处理，包括拆迁补偿房屋、合作建房、房地产投资、股权转让和委托代建等土地增值税政策解析

14．重庆市税务局土地增值税特色政策运用分析

第三节：房地产所得税汇算清缴16个重点风险事项

1．房地产企业所得税收入确认与会计收入确认差异分析

2．房地产企业完工前收入和完工后收入企业所得税、增值税和土地增值税计税比较分析

3．房地产开发成本核算对象的确定，成本项目的具体范围和共同成本的分配方法等

4．房地产企业所得税开发成本与会计成本差异分析

5．房地产企业拆迁补偿、公共配套设施、地下车位的成本核算与税收处理分析

6．建安合同一般计税和简易计税定价机制税收安排与成本核算分析

7．一般计税土地成本和拆迁补偿费等抵扣销售额冲减销售成本的核算分析

8．房地产业企业所得税前扣除六大原则分析运用

9．《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读，哪些费用需要发票，那些费用可以用收款收据、分割单和证明税前列支

10．企业发生的期间费用哪些有税法限制的标准和范围，解析职工福利费范围、广告费业务宣传费、业务招待费、职工教育经费、工会经费、捐赠支出、赞助支出、佣金手续费、挂靠管理费、各种保险费等税前扣除要求

11．企业融资利息费用税前扣除重点和要点分析，利息费用资本化和费用化列支按什么标准区分？境内关联方融资借款符合哪些条件可以不受债资比例2:1限制？

12．企业发生的固定工、合同工、临时工、农民工、劳务派遣人员和返聘退休退人员的工资薪金税前扣除的要点分析

13．企业的固定资产、无形资产、长期待摊费用核算重点分析，取得时、后续计量时和处置时哪些方面有涉税风险？

14．企业长期股权投资核算税法与会计差异分析，成本法核算和权益法核算主要涉税要点分析

15．企业各项资产发生损失税前扣除新规定分析，坏账损失、资产减值损失、违约金损失、赔偿损失税前扣除要点

16．税金及附加税前扣除的最新规定与会计核算

第四节：土地增值税与企业所得税政策比较

1．企业所得税汇算清缴与项目清算差异比较

2．应税收入差异，包括土地征用及拆迁补偿费返还收入、租金收入、投资收益、营业外收入和视同销售收入的区别

3．开发成本差异，包括小区外成本、配套设施成本、营销设施建造费、地下停车位、项目顾问费、设计费等差异

4．开发费用差异，包括跨年度费用、销售费用、管理费用利息费用、融资手续费顾问费等财务费用的区别

5．预提费用差异及后续费用，包括跨年度成本费用、报批报建费用、公共配套设施费用、建筑工程质量保证金、土地占用费等区别

第五节：房地产开发项目主要税收规划方法

1．企业收入方面的策划分析

2．混合销售、简易计税适用税收政策及规划

3．房地产开发产品抵偿建筑工程款债务处理分析

4．开发产品售后回租抵房价筹划分析

5．企业开发成本、开发费用的筹划分析

6．债转股项目合作开发税收规划

7．企业股权转让税收筹划分析

8．土地增值税优惠政策的策划方法分析

9．开发项目转让税收筹划分析

10．企业改制重组土地增值税契税最新政策解析

陈老师

著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

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