房地产“营改增”最新政策解析与应对策略

房地产“营改增”最新政策解析与应对策略

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课程前言

李克强总理在《政府工作报告》中宣布“从2016年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”

经过四年的努力，我国已经在交通运输业、邮政业、电信业和七个现代服务业实现了营业税改征增值税改革，累计减税超过6000亿元。这是继2009年全国实施增值税转型之后，我国货物和劳务税收制度的又一次重大改革，也是一项重要的结构性减税措施。四大行业全面实施营改增，今年计划再减税5000多亿元。

四大行业营改增的号角已经吹响，化解房地产库存的步伐已经起动，建筑业、房地产业应借改革的春风，加强财税法规的学习，迎接房地产行业的开发经营季。

财政部 国家税务总局印发的《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》总结了前阶段营改增的经验，理顺升华了《营业税改征增值税试点实施办法》及相关规定，也为其他行业的营改增奠定了基础。为宣传普及营业税改征增值税的税法知识，协助房地产企业尽快掌握营改增的操作方法，提前做好业务上的准备工作，并搞好今年企业所得税汇算清缴后的风险管控，我们特意编制写了这套教材。

课程收益

1、 了解营改增对房地产企业的影响

2、 深入分析营业税改增值税对房地产建筑企业税负的影响

3、 熟练掌握房地产建筑企业增值税的纳税申报和有关凭证管理

4、 熟练掌握增值税的会计核算和营改增的特殊处理

5、 解决房地产建筑企业在营改增政策实施过程中的疑难点，掌握应对策略

6、 帮助房地产建筑企业在营业税改增值税后，精准进行税务筹划

课程特色

1、案例分析和政策解析相贯穿：通过企业的真实案例，详细解读营改增政策的精髓，指导企业如何

应对最新政策壁垒，如何规避涉税风险。

2、会计处理与税务处理相融合：按照企业的业务实质，根据业务模式，将税收政策、账务处理、发

票开具、纳税申报表的填写融为一体，从而实现财税一体、差异协同。

3、业务模式与商业模式相更叠。结合其他行业营改增政策的同步推进，以房地产企业的外部商业模

式与内部业务模式的创新，透过合同的规范，来实现企业商业模式的构建，以及企业内部交易模式的创建，实现企业税负的最小化目标。

4、互动式教学：采用教师讲授、学员提问、课堂讨论、学员交流等活泼多样的方式。

课程对象

1、房地产企业董事长、总经理、财务、合同管理、采购、项目管理、涉税管理部门相关人员

2、各国地税、会计师事务所、税务师事务所负责人及税务专业人士

课程大纲

一、“营改增”的背景及推进路径简介

1、请进来 走出去

2、抓住先机 扬帆起航

二、增值税与营业税原理及其对收入、成本的影响

三、房地产营改增细则解读

1、土地出让金如何从销售额中减除？

2、房地产开发企业新项目、老项目如何界定？

3、一般纳税人和小规模纳税人哪个更实用？

4、一般计税方法和简易计税方法哪个更有效？

5、如何看待含税、不含税及销售额的魔力转换？

6、如何做好进项税额的积累？

7、老项目的预售款发票如何开具 ？

8、房产和建筑物租赁营改增如何处理 ？

9、销售使用过的固定资产如何缴纳增值税？

10、原增值税一般纳税人兼有应税劳务的，截止到试点实施之日前的增值税期末留抵税额如何处理？

11、商业地产出租，未到期合同，如何征税？

12、销售方或购买方因服务中止或折让扣减销项税额如何处理？

13、个人转让二手房有哪些新规定？

14、营改增前后企业如何进行过渡事项的安排？

15、纳税义务发生时间及纳税地点解读

16、税收减免的奥秘在哪里？

17、会计处理与纳税申报精讲

四、如何应对房地产营改增的挑战？

1、上游企业“取票难”困境如何破解？

2、如何化解工程地点转移增加的企业负担？

3、营改增后，土地增值税去留博弈及重复征税分析

4、如何解决预售期销项大于进项所导致的资金流压力？

5、营改增后的企业固定资产投资如何决策？

6、房地产企业的售后回租行为在增值税框架下如何进行处理？

7、营改增对集团公司物资统一采购和资金集中管理有何影响？

8、营改增后，如何应对甲供材的博弈？

9、如何利用营改增的推动效应，实现企业财务管理从核算会计到管理会计的转型？

10、如何在增值税思维下修订房地产各类合同？

桂老师

香港中文大学金融硕士，清华大学MBA 校友导师，清华MBA校友会金融协会副会长；中国注册会计师，高级会计师。

现任中税网集团、尤尼泰财税大讲堂、国培教育、前沿讲座等机构特聘讲师；中建政研信息咨询中心工程建设领域专家委员会委员；人社部CETTIC税务咨询师专家委员会委员；中国税务咨询师（CTC）讲师团成员；中税咨询集团高级讲师。

曾任某大型国有建筑企业财务处长，在建筑行业具有多年的财务管理经验；任香港某房地产集团公司常务副总裁兼财务总监，精通房地产业务的国际运作；任大型国有控股集团公司副总裁兼总会计师，具有国内房地产行业丰富的财税管理经验。具备企业财务管理、税收筹划、投融资领域丰富的理论实践与实际操作经验。多年来一直担任清华MBA校友导师，具有丰富的教学经验。

在清华大学等多所高校、中税网、前沿讲座、尤尼泰财税大讲堂等培训机构以及北京市新闻出版广电局、北京电视台、北京热力集团、信达地产股份有限公司、中铁建集团公司、北京市国税局、北京市顺义区国税局、吉林省松原市国税局等单位举办过各类讲座与培训课程。

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