营改增下房地产开发各税种纳税检查疑难问题剖析与案例精解及操作实务训练

营改增下房地产开发各税种纳税检查疑难问题剖析与案例精解及操作实务训练

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专题背景

2016年，我国经济形势转入调整期，经济下行压力依然在增加，各级财政税收收入吃紧，房地产业连续多年保持高速增长的纳税收入出现下降趋势。随之而来的是，各级税务机关对企业的日常检查评估和专项检查力度加大，房地产业被列入2016年度税务稽查重点行业。营改增后，增值税纳税检查将给企业带来新的不确定风险，企业财税管理人员将面临新的更高的挑战！

面对如此严峻的税收形势，您是否能够应对自如？您是否仍有一些财税方面的问题存在疑惑？您做好了充分的准备吗？

欢迎来到我们为您开设的“房地产开发各税种纳税检查疑难问题剖析与案例精解及操作实务训练”专题课堂，由著名财税专家陈老师老师为您答疑解惑。两天的互动交流学习，由浅入深，层层剖析，案例生动，特色鲜明，破解税收管理难题，一定会让您掌握到房地产企业开发全程各阶段财税风险管控的实用方法和技巧，让您收获满满！

培训对象

各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

主讲内容

第一节：增值税、营业税（营改增）检查重点项目

1．进项税金抵扣的检查问题7个频发点及准确判断处理

2．营改增后新老增值税一般纳税人增加了哪些进项税抵扣范围？

3．购货后从供应商取得的返利分析，是缴纳营业税还是缴纳增值税，哪些返利扣款要做进项税额转出？

4．增值税简易征税和一般计税计算销项税额要注意哪七个方面的问题

5．按揭分期收款与预收货款结算评估检查纳税处理为何不同？

6．分解增值税价外费用的三种方法及不同纳税效果关键点分析

7．营改增后纳税人的纳税时点发生了哪些变化？

8．累计折扣产生多纳税的原因与冲减收入的方法与账务处理

9．增值税视同销售与企业所得税视同销售混淆产生的后果是什么？

10．营改增后，企业处置旧资产应关注哪些问题

11．混合销售避免重复纳税的关键操作点及营改增后混合销售的变化

12．向境外支付费用，扣缴增值税、营业税和企业所得税涉税解析

第二节：个人所得税检查重点项目

1．个人所得税三类扣缴对象？凭正式税务发票付款为何仍要扣缴个税？营改增后，如何避免少扣缴个税风险？

2．个人工资薪金、置业顾问所得的征纳税分析，哪些个人所得不需要纳税，哪些个人所得需要纳税？

3．营销实物奖励赠送个人有哪三种处理纳税？企业的营销活动中，哪些行为处理不纳税？

4．企业报销个人车辆使用费和通讯费用不征税的扣除标准及账务处理

5．个人股权平价低价转让评估检查三种定价方法处理

6．企业资本公积及留存分配转增股本征免税选择处理

7．企业账务处理中需要视同股息红利分配缴纳个税的5种情形分析

8．公司股份制改造中个人股东征免税风险识别

第三节：企业所得税检查重点项目

一．收入类主要检查项目

1．企业汇算清缴中收入确认时点分析，税务检查时主要依据哪三个重要文件？

2．开发产品完工前收入和完工后收入的会计与企业所得税处理分析

3．开发产品视同销售分析，内部使用、产权登记、分支机构转移是否需要视同销售？

4．购房附赠车位、附赠电器等实物，是否视同销售

5．地下车位征免税分析，销售地下车位和出租地下车位如何征税

6．财政性补助的会计正确核算处理及符合不征税收入的三个条件

二．成本费用类主要检查项目

1．会计核算中开发成本的主要项目分类及税法与会计差异

2．开发成本中共同成本企业所得税的分配方法，占地面积法、建筑面积法、预算造价法和直接成本法的具体举例分析运用

3．企业有哪些成本费用可以在完工后计提，可以计入开发成本税前扣除？以前年度发生的成本费用在取得发票时如何处理？

4．开发费用中销售费用和利息费用税前列支的主要问题，置业顾问费用、民间借贷和关联方单位和个人借款利息支出处理，小额贷款和信托融资费用税前列支处理

5．营销设施建造费用企业会计处理与企业所得税处理的差异分析

6．企业免费提供给员工的住房租金支出能否税前扣除？职工食堂承包给个人经营，无法提供正规的票据凭证。如何在税前扣除？

7．企业为职工发放的通讯费补贴或职工凭票报销的通讯费，如何处理？

8．临时雇用人员，无劳动合同、无各种保险，其支付的工资能否税前扣除？

9．固定资产修理后续费用支出的会计处理及资本化费用化的选择判断

10．资产的计税基础的确定。资产评估后如何处理才不缴纳企业所得税？

11．企业股权转让评估检查涉税处理。如何避免多纳税或少纳税？

12．关联方交易成本和费用检查，哪些成本费用成为检查评估重点？独立交易原则适用如何正确判断？

13．赞助捐赠支出、违约金收支税前扣除的处理分析

第四节：土地增值税检查重点项目

1．土地增值税清算的两种情形及符合清算的条件是什么？一次清算后还能再次清算吗？清算当年因补缴纳土地增值税出现亏损，企业有何选择处理？

2．土地增值税清算项目划分和清算收入的确认，合同收入与发票收入不一致怎么处理？补退房款、价外收费、租赁收入如何处理？

3．无产权的公共设施，如地下车位转让或出租如何缴纳土地增值税？

4．土地增值税扣除项目的范围划分，企业缴纳的行政事业性收费政府性基金处理、企业借款利息费用和开发费用的处理分析

5．共同扣除项目在不同清算项目间的3种分配方法

6．哪些开发企业可以加计扣除？哪些不可以加计扣除？

7．企业缴纳的营业税金及附加如何扣除，营改增后，企业缴纳的增值税可以扣除吗？

8．企业重组行为最新土地增值税政策解析

第五节：其他税种检查重点项目

1．何时开始缴纳土地使用税，哪些土地可以不需要纳税？开发产品销售后，何时停止计算土地增值税？

2．会计上为何要将土地和房屋分开核算，土地价值要计入房产价值缴纳房产税吗？哪部分土地可以不缴纳房产税？

3．房产评估增值为贷款有缴纳房产税的风险吗？房屋租金收入缴纳房产税时，营改增后租金收入是含税价还是不含税价？

4．免租、无租房产缴纳房产税问题处理，免租无租期间，谁是房产税纳税人？

5．印花税纳税凭证合同解释，如企业注册资本需要缴纳印花税吗？企业之间借款合同需要纳税吗？增值税金额属于应税合同金额吗？

6．契税计税依据和纳税时间发生了哪些变化？购置土地后，企业支付的拆迁补偿费和市政配套费是否缴纳契税，什么情况下可以不再缴纳契税？

7．2015年契税最新重组政策解析

第六节：专家将在第二天与学员现场答疑互动交流，解答涉税疑难问题。

陈老师

著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

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