房地产开发五个不同阶段涉税风险防控与纳税答疑暨营改增后的土地增值税清算风险防范与难点解析专题

房地产开发五个不同阶段涉税风险防控与纳税答疑暨营改增后的土地增值税清算风险防范与难点解析专题

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课程背景

该课程按照土地取得、规划设计、开发建设、组织销售、竣工清盘五个阶段进行设计。重点讲解营改增后房地产开发每个阶段具体实施过程中所涉及的相关会计和税收问题。比如：在取得各种开发手续、制订各种融资方案、选择开发产品类型、制订各种经济合同、设计各种促销模式时，应注意哪些税收问题。

该课题既是一个纳税筹划类课题，也是一个实操类课题。旨在培养大家在开展以上工作之前树立良好的税收意识，在实际工作中，练好扎实的基本功，主动防范税收风险。课程难度适中，适合房地产企业专职财务、税收管理人员和企业其他高层、中层管理人员学习与培训。也适合大型房地产企业内训使用。

培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

主讲内容

第一节：取得土地阶段税收风险控制与纳税答疑

1．以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税，计征契税的依据以及纳税环节如何规定？

2．以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里？

3．以收购股权的方式取得土地，土地成本如何确认？

4．以非货币交易形式取得土地使用权，应如何确认土地成本？

5．受让生地、熟地、购买烂尾楼以什么为依据确认土地成本，在计算土地增值税的时候甲乙双方分别如何进行税收风险规避？

6．以“拆一还一”方式取得入地，如何进行会计处理，销售不动产发票如何开具，从被拆迁人、开发企业两方分别就营业税、企业所得税、增值税、土地增值税、契税、个人所得税进行全方位的税收分析？

7．在自己原工厂的土地上搞开发，这块地上原来有办公楼、厂房、其他建筑，这些建筑原来的建设发票能入开发成本吗，换句话说自己单位工厂拆迁能发生拆迁补偿费吗？

8．为取得土地而支付的红线外支出，所得税和土地增值税的处理有什么不同？如何操作可以在税前扣除，规避风险？

第二节：规划设计阶段的税收风险控制与纳税答疑

1．立项、规划、设计环节应注意哪些税收问题与节税策略？

2．产品开发类型的选择，是关注税收负担水平？还是关注企业的销售？

3．采取合作建房方式税收如何控制？

4．委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费是否应当在我国境内纳税？房地产企业承担什么税收责任？

第三节：开发建设阶段的税收风险控制与纳税答疑

1．会计、税收上对售楼部及类似资产的处理是如何规定的？

2．什么是基本装修、简装、精装？软装在计算企业所得税和土地增值税时扣除规定有什么不同？

3．地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何区别？纳税人如何处理才能够取得相对收益？

4．房地产企业为开发项目发生的借款费用怎样核算，计算企业所得税和土地增值税对借款费用的处理有何差异？

5．向股东或其他自然人借款利息是否都可扣除？

6．资本化的借款费用与计入损益的借款费用怎样区分，如何提供“金融企业同期同类借款利率情况说明”？

7．集团内部统借统还的利息支出怎样操作可以避免重复纳税？

8．工资薪金支出怎样扣除才能使企业与员工利益最大，如何把握合同工、临时工、劳务的区别，他们的税收待遇有什么不同？

9．购买烂尾楼（在建工程或者在建项目）确认初始成本的方法如何？

第四节：销售阶段的税收风险控制与纳税答疑

1．“买一送一”模式下如何确认收入金额，送面积、送家电、送车位、送物业等不同销售模式税收规定有哪些不同，会计如何处理，赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？

2．“以老带新”销售模式下如何确认支出，票据如何处理，是否涉及扣缴个税？

3．“抵券销售—— 一万抵五万”销售模式下收入如何确认？

4．“包销”和“代销”的区别是什么，税收风险如何把控？

5．“假按揭”“零首付”销售模式税收如何处理？

6．“还本销售”如何确认收入，企业的困惑在哪里？

7．“售后回租”的税收风险分析，同时给您解决方案，让您不再为回租而烦恼？

8．“售后回购”方式在营业税、企业所得税、土地增值税如何确认？

9．“低价出售、免费返租”应如何进行会计核算与税务处理？

10．“产权式酒店”销售、经营，应如何进行会计核算与税务处理？

11．房地产企业收取价外费用有哪些税收风险，营业税、增值税、企业所得税、土地增值税关于价外费用的处理有哪些不同？

12．针对不同的客户与不同的销售模式，销售价格明显偏低，我们如何找出适合自己的“正当理由”？

13．房地产企业主动向买房者退差价款（降价200元/㎡），以此刺激消费者买房对已经签订了购房合同且购房合同已经生效的业主所退的差价，房地产公司要不要缴纳营业税，退款部分是否还要代扣代缴个人所得税？

14．以房产抵工程款100万元后，施工方又将该房以90万元转售给第三方，现在要求房地产企业为第三方做按揭贷款手续。请问，这样做是否违反税务或银行有关法律法规，若可以操作，房地产公司怎样做账才合适？

第五节：清盘清算阶段税收风险控制与纳税答疑

1．房地产行业完工标准如何规定，对营业税、增值税、土地增值税、企业所得税等有何影响？

2．各个不同税种对收入确认的原则有何差异？

3．竣工清算时土地增值税收入金额如何确定？

4．清算后再转让房地产成本如何确定，是否涉及“二次清算”？

5．税收与会计之间的成本差如何处理，会计上是否需要调整？

6．在交房前后支付的物业费如何进行成本费用归集，对税收有什么影响？

第二课题：营改增后土地增值税清算风险防控与纳税答疑专题

一：营改增对房地产开发企业土地增值税清算的影响

1．土地增值税征管成为地税局强化征管的重要方向

2．营改增全方位影响土地增值税清算

二：土地增值税清算流程

1．清算时点如何确定

2．项目如何分期

3．开发产品的类型，两分法OR三分法

4．收到《清算通知书》后如何提供相关资料

5．税务机关清算审理过程及税企沟通技巧

6．收到《清算结果通知书》后，需要注意的问题

三：营改增后清算收入的确定

1．收入需要进行价税分离处理

2．一般方法计税OR简易方法计税

3．视同销售收入的确定原则

四：营改增后扣除项目金额的确定

1．基本原则

2．动迁还平的业务实质――非货币性资产交易，实务操作的环节，举例说明具体会计核算，土地增值税清算的具体规定，在清算过程中如何分配相关成本。

3．建筑安装工程费，一枚硬币的两面。营改增后从工程造价看建筑施工企业与房地产开发企业的博弈；甲供工程的前世今生；水电费核算与涉税风险。

4．配套工程与可售开发产品的区别

5．以案说法，地下车位是租赁还是销售

6．利息费用的扣除

7．把握时间节点，区分应该缴纳增值税还是营业税，用开发的不动产对外投资需要缴纳增值税，与转让相关的税金如何扣除

五：案例分析，填表进行土地增值税清算

六：清算结束后，再销售的涉税风险防控

杨老师

我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产与建筑业税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的涉及到建筑、房地产行业的所有税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简洁、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默；因此受到各地学员的认同和热烈追捧。

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