增值税模式下的房地产开发全程各个不同阶段涉税业务会计核算与税收风险防控

增值税模式下的房地产开发全程各个不同阶段涉税业务会计核算与税收风险防控

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‖专题背景‖

营改增以后，随着大数据时代的到来和金三系统的应用，税收征收管理信息化程度越来越高，对企业的自动监控能力越来越大，企业生产经营每个环节的实际运作情况都将一览无余的暴漏在税务机关的监控系统之下。任何企业都将不再有“自己的隐私”。因此，从现在起，就要求每一个企业及其企业内部的管理人员必须改变理念，从新定位与思考与税收有关的每一项工作。各项工作必须抓牢、抓细，严防因为一时的疏忽造成不必要的损失。

该课程是在营改增的背景下新开发的课程。按照土地取得、规划设计、开发建设、组织销售、竣工清盘全程五个不同阶段进行设计。重点讲解营改增后房地产开发每个阶段具体实施过程中所涉及的相关会计和税收问题。比如：拆迁补偿、甲供材、合作开发、PPP项目建设、关联方借款、统借统还、产权式酒店经营等。

该课题既是一个纳税筹划类课题，也是一个实操类课题。旨在培养大家在开展以上工作之前树立良好的税收意识，在实际工作中，练好扎实的基本功，主动防范税收风险。课程具有一定的高度、深度、难度，适合房地产企业高级业务主管、专职财务人员培训学习。也适合大型房地产企业内训使用。

‖培训对象‖

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

‖主讲内容‖

一：取得土地阶段会计处理与税收风险控制

1．以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税，计征契税的依据以及纳税环节如何规定？

2．以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里？

3．以收购股权的方式取得土地会计上应如何核算，土地成本如何确认？

4．以物易物形式取得土地使用权，应如何确认土地成本？

5．以“拆一还一”方式取得入地，如何进行会计会计核算，增值税、企业所得税、土地增值税、契税应如何处理？

6．在自己原单位的土地上搞开发，原土地上被拆除的建筑物应如何处置，是否可以作为拆迁补偿费扣除？

7．为取得土地而支付的红线外支出，会计上应如何记账，在计算所得税、土地增值税时应如何处理？

二：规划设计阶段会计核算与税收风险控制

1．立项、规划、设计环节应注意哪些税收问题与节税策略？

2．产品开发类型的选择，对企业销售、税收负担会带来哪些影响，企业应把关注的焦点放在哪里？

3．合作建房模式曾经给税收带来过那些影响，营改增以后这种模式还有多大的操作必要性和可操作空间？

4．委托境外设计单位进行规划设计，会给企业税收带来哪些影响，支付设计费时应注意哪些问题，一旦处理不当企业会产生哪些涉税风险？

三：开发建设阶段会计核算与税收风险控制

1．营销设施（售楼部、样板房）建造费会计上应如何核算，税收上应该如何处理？

2．地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库会计上应如何处置，税收上应如何处理？

3．建设、销售精装房会计上应如何入账，税收上应如何处理？

4．甲供材业务会计上应该如何进行账务处理，营改增前后甲供材业务对税收的影响发生了哪些变化？

5．PPP业务项目识别、会计核算与税务处理

6．房地产企业为开发项目发生的借款费用怎样核算，计算企业所得税和土地增值税对借款费用的处理有何差异？

7．向关联方或其他非金融企业借款，借款费用如何扣除？

8．集团内部统借统还的会计上应如何处置，税收上应如何处理，统借统还业务应如何识别？

9．工资薪金支出怎样扣除才能使企业与员工利益最大，如何把握合同工、临时工、劳务的区别，他们的税收待遇有什么不同？

10．购建销售烂尾楼（在建工程或者在建项目）初始成本如何确认？

四：销售阶段会计核算与税收风险控制

1．“买一送一”模式下如何确认收入金额，送面积、送家电、送车位、送物业等不同销售模式税收规定有哪些不同，会计如何处理，赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？

2．“以老带新”销售模式下如何确认支出，票据如何处理，是否涉及扣缴个税？

3．“抵券销售—— 一万抵五万”销售模式下收入如何确认？

4．“买断、超基价分成、包销”等各种不同代销模式下，应如何确认销售收入，税收风险如何把控？

5．“假按揭”“零首付”销售模式税收上如何处理？

6．“还本销售”如何确认收入，企业的困惑在哪里？

7．“售后回租”的税收风险分析，同时给您解决方案，让您不再为回租而烦恼？

8．“售后回购”方式在增值税、企业所得税、土地增值税上应如何确认收入？

9．“低价出售、免费返租”应如何进行会计核算与税务处理？

10．“产权式酒店”销售、经营，应如何进行会计核算与税务处理？

11．房地产企业收取价外费用有哪些税收风险，增值税、企业所得税、土地增值税关于价外费用的处理有哪些不同？

12．针对不同的客户与不同的销售模式，销售价格明显偏低，我们如何找出适合自己的“正当理由”？

13．房地产企业主动向买房者退差价款，以此刺激消费者买房。对已经签订了购房合同且购房合同已经生效的业主所退的差价，税收上应如何处置，退款部分是否还要代扣代缴个人所得税？

14．以房产抵工程款后，施工方是否可以要求房地产企业为第三方做按揭贷款销售手续，如果可以房地产公司怎样进行帐务处理比较合适？

五：竣工清盘阶段会计核算与税收风险控制

1．房地产企业在交房前后支付的物业费如何进行成本费用归集，对税收有何影响？

2．税收与会计之间的成本差异是如何形成的，会计上应如何处置？

3．房地产行业完工标准如何规定，对增值税、土地增值税、企业所得税等有何影响

4．营改增后进行土地增值税清算应注意事项，清算后再转让房地产成本如何确定，是否允许“二次清算”？

杨老师

‖主讲专家‖杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产与建筑业税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的涉及到建筑、房地产行业的所有税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简洁、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默；因此受到各地学员的认同和热烈追捧。

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