标杆地产企业精装修项目管理与施工技术管控要点、常见错误、缺陷及实战案例操作

标杆地产企业精装修项目管理与施工技术管控要点、常见错误、缺陷及实战案例操作

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【课程背景】

精装修项目也逐步成为房企开发的主流，万科、绿城、龙湖、星河等地产商，都逐渐过渡到了精装交房的时代。基于精装修项目管理的客观难点，为保证项目的质量，我们从精装修项目管理的工作流程出发，对精装修工程管理的管控要点、施工管理所涉及的专业、工序复杂而繁多，往往所出现一些影响装修质量的问题，不仅对项目销售和消费者使用产生影响，还将妨碍企业品牌及自身竞争力的提升。

现阶段，我国还比较缺乏高管理水平的精装修队伍，因此，对房地产企业自身，如何对批量精装修项目进行有效的管理也是经营者们的一大困惑。对从业者的专业素质和管理能力要求极高。精装修项目在保证品质的前提下，如何对工程进行系统的管控，如何准确把握各项技术的要点，从而提升产品质量，进而提升客户满意度，已成为各大房地产企业重点关注的部分。

本课程特邀原绿城集团精装修专业高管，从精装修合同问题、界面划分、工程管理、工艺难点、交付风险管理等方面展开，针对合同标准的差异、前置工作不到位、施工过程中情况多变、工程技术难点多、交付过程意外频出等问题，结合实际案例，有针对性地讲解，帮助企业掌握精装修的技术要点，进而建立精装修系统管控体系，最终实现精装修管理的全面提升。

【课程价值】

1、掌握房地产精装修应该控制的关键点；多年标杆精装修实操经验，对标绿城

2、掌握从房地产精装修合同问题、界面划分、工程管理、工艺难点、交付风险管理要点，难点；

3、大量丰富的案例，帮助您在学习精装修核心要点知识的同时，全面了解标杆企业的实践做法

4、聚焦精装修管控关键问题，详细解答、精装修的系统管控全传授，系统掌握

5、赠送电子版某大型地产集团企业内部标准（精装修工程施工技术标准）

【课程对象】

1、房地产公司董事长、总经理、项目总监；

2、设计总监、精装修设计师、装饰、精装修总监、工程总监、运营总监等；

3、与精装修工作有关联的从业人员，如：精装修/室内设计师、装饰工程师、装饰成本负责人、精装修招标负责人、精装修现场管理人员等。

【课程大纲】

第一部分：房地产精装修项目管理

一、房产批量装修的相关合同问题

1、总分包合同相关要求

①分包管理费的约定

②建筑与装饰验收标准不一致的增加约定

③总分包关联施工、价格差异的约定

④质量标准差异的约定

2、精装修合同中的计价方式

①行业里开发商大多采用的总价包干合同

②综合单价、措施费包干，工程量按实结算合同

你若是施工单位，你会怎么做？

3、精装修合同中关于售后的条款

①赔偿标准未明确；赔偿谈判流程不利于推进

②代人受过的支付、赔付无约定

③第三方维修价格不认同，难扣款

4、装修施工合同可执行性条款

①履约保证金5%（质量3%，工期2%）

②分部分项质量问题，过程中纠偏手段乏力

③周计划、里程碑进度滞后无合同条款制约

5、地暖单位的合同相关条款

二、精装修项目界面划分设计

1、土建总包界面

2、总包安装强弱电界面

3、总包安装给排水界面

4、机电分包单位界面

5、橱柜单位界面

三、精装修的几种误区

1、不重视设备阳台、机电

①注重得房率，轻视设备

②拓展面积（设备阳台）

③设备阳台功能不足。

案例：群诉视频解读

2、外墙内保温

保温砂浆影响墙砖铺贴和防水施工

3、美观第一、功能不足

4、精装修设计、工程、维保只分工，不闭环

四、项目精装建安前置工作

1、剪力墙开关、插座管预留

2、孔洞预留

3、无墙垛 砌筑错误

4、结构标高：

有地暖项目对结构标高要做项目验算

5、结构防水：

自防水才是根本

6、建筑图审核及砌筑管理是减少大额无效成本的关键

刚需的精装修必须在土建阶段，把所有的管盒至配电箱（含弱电）的所有预埋完成。

五、房地产精装项目工程管理

1、批量装修现场例会的组织

2、施工企业的计划提报要求

①《总计划》评审通过后执行；

②《周计划》分文字和图表；

③ 关键节点，周量化到户；

④制定按户周计划执行考核办法。

3、甲方标段管理人员的能动性

① 装修标段汇报完，标段管理人员点评；

②展示现场一周内照片，指出不足；

③提出明确要求和整改完成时间点。

4、例会《会议纪要》

5、会议追究

6、进度过程管理

①周计划量化到户 ②关键节点图表法表述

③周按户考核，建立滞留金 ④流水节拍调整

7、样板引路

六、项目过程风险控制

1、批量施工前的风险管理控制点

①控制点一：

工程与销售合同的一致性

②控制点二：

工程与交付样板房的一致性

2、批量施工中的风险管理 封闭工地

3、售后服务阶段的风险管理

七、精装修的一房一验组织

1、一房一验的现场条件

2、一房一验的组织管理

3、一房一验的内容

4、一房一验的纠偏

八、项目精装修管理策划

标杆房企案例分析

第二部分：精装修工程技术

房地产精装修施工技术要点及案例分析

一、现场放线四原则及如何解决

1、轴线平水线引入

2、天、地、墙完整

3、立面图上墙

4、排版定位。

二、防水:系统介绍房地产精装修防水要素（图片展示）

1、建筑结构防水

2、装饰结构防水

3、防水施工

4、排水设置

5、装饰保护

6、住宅装修7类漏水的危害比重

7、防水技术小结

三、干挂:施工常见问题，危险源如何解决（图片展示）

1、钢材

2、石材

3、厚度处理

4、防锈

5、挂件要求

6、胶水管理

7、工作面不留，常见危险源是如何产生的

8、干挂技术小结

四、防裂:系统介绍房地产精装修防裂技术（图片展示）

A、天花:

1、龙骨间距

2、吊杆要求

3、转角加固

4、排版规避

5、安装要求

B、墙面:

1、整体批荡

2、材料运用

3、管线控制

C、防裂技术小结

五、防霉:不同空间和地区的防霉技术要点（图片展示）

1、木饰面防霉

2、特殊空间防霉

3、木基层处理

4、地暖地板控制

5、石材犯碱

6、镜面防霉

7、隔墙防霉

8、现场控制

9、塑钢土的运用

10、墙纸应对

11、防霉技术小结

六、木饰面：常见问题、分解、安装技术（图片展示）

1、阴阳角防裂处理

2、安装方式

3、门套结构

4、门防变形

5、白漆应对

6、木饰面防霉6条

七、地板五种铺法:常见问题各自的优缺点及解决方法

1、直铺法或悬铺法及危害应对

2、垫铺法

3、板铺法

4、地暖湿铺法的注意要点

5、地暖干铺法

6、细部处理

八、其它常见问题各自优缺点及解决方法（图片展示）

1、地暖石材的挤爆防范

2、空调冷凝控制

3、石膏线的安装规范

4、壁龛的玻璃隔板的安装要点

5、台盆安装

6、浴缸安装注意事项

7、卫生间泛臭原因

8、地暖管理要点

9、排板要点

九、房地产精装修工序

A、装饰安装工序：

1、先地热，浇地坪

2、先顶上，后地面设备

3、先外面，后里面设备

4、先大管后小管

5、先天花再墙面，后地面。

B、装饰施工工序：

1、先楼下顶部吊点完成，后楼层防水涂刷

2、先点油，再开灯孔，后批顶

3、先地面石材粗磨，后木饰面安装

4、先墙面腻子初批，后门套、踢脚上部安装

5、先大件后小件

6、进户门锁不装，小件不装

C、踢脚AB线，工序好帮手

张老师

历任绿城集团宁波区域精装修经理、绿城集团精装修品管部工程经理、公司总助、浙江绿城管理咨询公司副总。绿城集团精装专业讲师，荣获2012年绿城园丁奖、2013年讲师奖。

拥有二十多年知名地产公司和装饰施工企业精装修项目管理经验一线操作经验。善于总结并建立标准，曾主编《绿城集团精装修项目精细化管理》、《绿城精装修技术标准》、《绿城集团低端精装修产品标准》《绿城集团标准施工工艺工法标准》《项目一户一验管理标准》《装修项目隐蔽工程管理标准》《精装修重要节点管理标准》等。

目前张老师成功主持的课程已遍及全国十多个大中城市，以及清华大学、北京大学、浙江大学等著名高校的房地产总裁班。参加培训的学员有保利地产、招商地产、中信地产、华润置地、绿地集团、远洋地产、中粮地产、华侨城地产、富力地产、蓝光地产、阳光地产、大华地产、金科集团、复地集团等千余家房地产公司近千名精装管理人员及技术人员。

在行业里为绿城集团、建发集团、九龙仓集团、深业南方、杭州华联、金地集团、招商集团、重汽集团、海亮集团等地产作精装修内训。课程受到学员的一致好评。

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