基于全业务、全周期的房地产项目操盘逻辑与要点管控实战培训

基于全业务、全周期的房地产项目操盘逻辑与要点管控实战培训

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【课程目标】

1、明逻辑：了解房地产项目开发流程全貌和关键环节管控要点，掌握产品实现的路径；

2、懂经营：懂得房地产核心经营逻辑，提升算大账和财务思维，拔高经营管理水平；

3、学标杆：通过大量标杆案例剖析，借鉴标杆企业在项目操盘方面的策划方法与实操经验。

【培训方式】

课堂讲授、案例分析、互动研讨

【适合对象】

房地产项目总及后备、中高管，项目管理团队

【培训内容】

一、房地产项目目标与操盘策略

1、操盘策略

（1）从ROE看房地产开发逻辑

（2）项目经营策略选择

（3）项目经营运营标准

案例01：从中梁地产山东区域拓展看运营解码

2、项目前期操盘流程总图

前期开盘三阶段管理：保总规、保开工、高品质亮相

3、项目运营总图

八大关键指标：主要经济指标、经营指标计划、关键节点、各阶段项目核心指标、重点部位单方、户型面积/建筑面积、供货计划、分期开发

4、项目综合匹配

四大思考逻辑：项目定位准确、展示区与售楼处、营销推广与销售模式、产品力与服务力

5、项目成功标尺建立

不同的定位需要不同的项目综合匹配

案例02：碧桂园高周转、三四线城市开发

案例03：某小众产品高溢价策略开发

6、策略调整

（1）碧桂园历年经营策略调整

（2）经营策略调整的整体维度

（3）经营策略调整过程中的主要手段

案例04：在局部调整仓位或特殊时期下，如何进行降价调整？

案例05：中小房企主要依靠调整节奏与产品类型抵抗风险

案例06：涨价也是一种策略，更是自我提升的一种倒逼机制

核心演练：大势预判与项目运营策略的调整演练

二、房地产投资决策与前期策划

1、投资决策拼的是什么？

（1）城市市场轮转周期——押注市场和售价

案例07：恒大穿越周期布局

案例08：万科提前周期布局

（2）拼整体系统的综合能力——溢价能力和成本控制能力

（3）熟悉公司的长期拿地策略、阶段性策略和标准

（4）精通公司测算规则和模板

（5）在建项目的收购一定要小心

2、前期策略三个会

（1）前策会：谁来做?

（2）经评会：做什么？

（3）启动会：怎么做？

案例09：龙湖案例

案例10：万科案例

案例11：阳光城案例

案例12：某中小房企案例

三、前期定位和总平面图

1、定位三层逻辑：从城市看区域->从区域看项目->从项目看组团

2、永远想着如何为区域/城市创造价值？

3、区域价值决定了整体产品定位，尤其是整体户型配比

4、地块周边价值要与户型相互匹配

5、评价总平面图的关键因素

6、高维打低维的定位思路

案例13：XX片区的总评–路径依赖

案例14：XX前期定位

案例15：不同城市户型产品的差异

案例16：要学会最简单的方法算大帐

四、营销管理

1、营销管理的整体性安排

2、营销推广打法和调性案例

3、销售额=来访量?转化率

4、不同项目形象如何确立

案例17：融创提升整体品牌

案例18：碧桂园某大盘的推广手段

5、整体销售节奏与现场进度的匹配

6、定价即经营

（1）定价的四种策略

（2）定价的基本流程

（3）定价后的局部微调

7、销售回款才是王道，项目总能发挥什么作用？

8、开盘后评估是策略调整的重点关注环节

五、工程管理

1、工程管理趋势

（1）)WK安全红绿灯制

（2）LH“33321”

2、工程前期策划和外围配套内容

3、运营经营思维和全面思维进行项目分期

分期错误的案例

4、采购策划及标杆企业标准做法

龙湖、中海、招商、绿城

5、采购策划及招标标准工期

6、工程前期策略及质量管控方法

样板引路示例

7、工程管理过程中的关键环节

六、报批报建

1、报批报建的基本流程

2、报建过程中的适度突破

3、过程中关键点的把握（规划局/环保治理）

4、与政府互动的基本原则与如何提速

（1）要懂政治生态

（2）合理合法原则

（3）事事有依据原则

案例19：最大容积率指标的争取

案例20：XX配套移交验收的解决

案例21：为政府找台阶加快决策速度

七、成本管理

1、成本管控维度：全成本、动态成本、分业态、建筑标准

2、建筑指标对成本的影响

案例22：HR标杆企业成本控制指标权重划分

3、适配是成本管理的核心

4、可售比是核心指标

5、车库成本控制指标

6、变更控制率指标

7、其它关键指标及关键点

案例23：某百亿房企成本调研

案例24：某本地房企材料调研

案例25：临电工程典型案例

案例26：无效成本控制案例

八、财务与融资管理

1、财务一般性的基础知识

（1）成本类与费用类

（2）测算的两个口径（预售口径与交付口径）

（3）财务如何进行交付后的结转

2、日常财务十个报表

（1）项目全周期经营测算表

（2）签约净利率测算明细

（3）净签约统计表

（4）项目库存盘点

（5）三大费用表

（6）项目在途资金周报

（7）项目付款统计

（8）动态成本分析报告

（9）项目滚动资金计划

（10）三期预售计划

3、项目总在融资中起到的作用

九、房地产项目复盘—一条主线七个重点

1、以经营为复盘要点

2、投资管理复盘—四大关键点

3、营销策划复盘—九个关键点

4、设计研发复盘—六大关键点

5、工程管理复盘—八个关键点

6、成本与招采复盘—大数据+明细指标

7、运营管理复盘—六个关键点

8、客服复盘—八项关键点

十、具体操盘案例

案例27：死盘项目怎么办？

案例28：已经延期情况下，抢示范区？

案例29：已经延期情况下，项目抢交付？

十一、房地产项目整体管理

1、如何成长为一个项目总？

2、如何提升团队的执行力？

3、合作项目管理要点

4、只有过不完坎儿、没有过不去的坎儿

5、快速捕捉、快速反应

6、如何取得信任？

7、如何保护自己？

自己要干净：特殊费用/招标采购/被走访

凡事儿都要有痕迹：特殊事项备案，流程/邮件/微信/联系单/电话

郝老师

郝老师：资深房地产管理咨询专家； 历任百强房企集团总部运营中心总经理、TOP100房企城市总、TOP15房企片区总；15年房地产管理咨询、运营管理与项目操盘经验，对项目全流程操盘与管控有丰富的实操经验；

操盘经历：

二线城市市中心160万㎡住宅/商业复合大盘（年销售额从4亿到13亿）

一线城市远郊区270万㎡住宅大盘（年销售额从4亿到20亿）

三线城市市中心130万㎡商业综合体大盘（年销售额从死盘到7亿）

一线城市近郊12万㎡住宅项目

一线城市远郊12万㎡别墅项目

亲自主导为绿地事业部、世茂房产、中海地产、中铁建地产、中铁置业、新力地产、力高集团等数十家地产企业提供战略规划、组织管控、运营管理、项目管理等方面提供专业培训与咨询顾问服务；

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