房地产全流程业务链条重大涉税事项风险控制及深度筹划训练营

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课程介绍

税收成本是企业的重要成本之一，控制税收成本要深入业务各环节！

2021年3月25日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步深化税收征管改革的意见》，在中国疫情防控形势越来越好，社会经济不断恢复的时候，国家将从2020年的“保稳”政策演变为“服务+防控”，在不断服务企业发展的同时，更注重国家税收征收管理，严厉打击税收犯罪，中国税收管理重新站在了一个高点。

减税降费、放管服、留存备查等等一些税收管理理念和措施不断推进，虚开发票等案件的查处丝毫不因疫情的存在而减轻力度，另外，国家多个省份发文明确企业员工社保划转税务部门征收，也给企业社保管理带来前所未有的压力。土地出让金划为税务部门征收的等等，同时随着金税三期的执行和金税四期的到来，智能化征管手段的运用，以及2021年增值税电子专用发票的推行和落地，加以大数据控税、信息化管税等有效手段的实施，中国已经从“发票控税”转为“数字控税”，新一轮税务管理新趋势势在必行，同样对2021年新环境下的税收管理也带来新的要求；同时随着房地产企业业务操作的多样性、商业模式的复杂性和企业内部管理的综合性，都带来企业大的危机和经营成本的加重。本课程基于新环境新制度和新理念下，从企业税收管理，特别是房地产企业业务链中重大涉税事项风险控制及筹划事项出发为您清晰化讲解、精细化分析。

课程大纲

一、金税四期背景下企业税收风险管控必须注意六大方向

1. 面对税务机关对你企业业务“合理性”的如何从税负率、关联交易和商业模式的角度进行解释？

2. 企业从哪些角度自行对一起企业涉税业务进行税收筹划？注意事项是什么？ 

3. 业财融合是现代财务必须遵守的法则，企业如何从合同和“五流一致”的角度强化企业的业财融合？

4. 对于企业的支付不是你有合同、有发票就行税前扣除，如何从“主体相关”和“时间相关”两个角度与税局进行沟通？ 

5. 面对国家颁布的新注册额，企业财务人员如何科学、完整和准确解读并运用政策？很多企业对新政策的理解都是片面的，从而带来税收风险。

6. 税收管理不是仅仅熟悉几个政策就能搞定，如何跳出税收看税收？如何优化企业内部税收管理思维？如何巧妙运用税法的利与弊？如何通过企业组织架构的设计和调整达到节税的目的？

二、建筑业企业组织架构和业务操作对房地产开发企业税负的不同影响

1、施工企业工程挂靠带来的三大风险以及如何规避？挂靠方是不同主体（个人或低资质公司）进行挂靠时如何进行财税处理

2、在业主与建筑企业作为关联企业的背景下，施工企业承接工程不同承包方式下如何进行计税方式的选择才有利于整个集团？

3、外地施工要求设立分公司的操作模式

4、以老板个人银行账户进行相关费用结算的财税风险

5、工程现场发生的水电费，挂表单位为业主或其他单位，无法取得自来水公司和电力公司开具的发票，应如何处理？

6、混合销售模式下对房地产和建筑企业的双重影响是什么？又该如何化解？

7、建筑企业的委托收付款对房地产企业的税收风险影响

8、如果建筑企业是总分公司性质，关于合同、发票、资金和业务发生如何规范统一的五种具体情况分析

9、与上下游企业签订合同时，税率变化下合同关于最终结算款项如何提前规范约定？

10、洼地的个独企业如何在房地产企业的纳税管理中进行运用？

三、房地产企业投资准备阶段的财税处理技巧与风险防范

1、项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本？

2、新成立的房地产企业怎样计算开办费？

3、房地产企业筹建期间发生的业务招待费如何扣除

4、项目管理相关费用的核算技巧

5、房地产开发项目前期准备的相关工作有哪些及涉税风险控制

6、委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费是否应当在我国境内纳税?企业承担什么税收责任?

7、青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的业务链税负优化处理

8、立项、规划、设计环节应注意哪些税收问题与节税策略?

9、产品开发类型的选择，是关注税收负担水平?还是关注企业的销售?

四、房地产（建安）企业融资阶段的财税处理技巧与风险防范

1、贷款资金转贷关联方使用有偿与无偿的选择

2、关联企业之间资金借贷合同管理的四大风险及管控

3、民间借款利息情况说明取得的选择——关系到利息是否能够全额扣除

4、时下最流行的资金池管理三个模型的选择及税收风险管理

5、统借统贷资金使用及5个必须要注意的五个风险点

6、委托贷款利息税前扣除的界定及企业所得税及土地增值税前扣除的税收风险

五、房地产企业取得土地阶段的财税处理技巧与风险防范

1、母公司土地摘牌，土地办理到子公司名下与政府的协议如何约定？

2、房地产企业取得政府土地的进项税额抵扣的问题

3、以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税，计征契税的依据以及纳税环节如何规定?

4、房地产企业取得政府土地返还款用于不同情况下的税务处理及税负优化

5、合作建房的模式选择及风险管控

6、以接盘等形式购入未完工开发项目是购买项目好还是购买股权好

7、受让生地、熟地、购买烂尾楼以什么为依据确认土地成本，在计算土地增值税的时候甲乙双方分别如何进行税收风险规避?

8、以“拆一还一”方式取得入地，如何进行会计处理，销售不动产发票如何开具，从被拆迁人、开发企业两方分别就企业所得税、土地增值税、契税、个人所得税进行全方位的税收分析?

9、以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里?

10、为取得土地而支付的红线外支出，在所得税和土地增值税的处理什么不同?如何操作可以在税前扣除，规避风险?

六、房地产企业项目开发采购阶段的财税处理技巧与风险防范

1、房地产企业代施工方支付水电费和扣押的质量保证金的涉税处理

2、设备安装和装修中的业务控制税负优化

3、房产公司设立商贸公司更有利于计税

4、绿化苗木如何操作才有利于节税

七、房地产企业项目销售阶段的财税处理技巧与风险防范

1、房地产开发企业增值税纳税义务发生时间评估稽查

2、房地产开发企业代收费用的业务链税负优化

3、房产企业与业主违约金的业务链税负优化

4、房地产预收定金、诚意金、会员费等款项的会计核算与增值税、土地增值税、企业所得税的处理

5、项目销售中各类促销活动的税收分析（如以老带新、摸奖送礼、赠送业主福利、送物业费等）

6、卖精装房送家电、家俱的业务链税负优化

7、不同产权形式下地下停车库出售或出租等经营的业务链税负优化

8、营改增后各行业纳税人不动产经营管理（自用、出租、出售等）政策风险管理实操

9、不动产与固定资产进项税额抵扣政策解析与应用

10、如何设立销售中心（售楼处）才能更加节税

11、房地产项目有自己的销售部销售好还是委托专业销售中介销售好？

12、扣除土地价款后如何开具增值税发票？如何纳税申报？

13、商业地产销售转为自持后相应的税务风险控制

14、商业运营中心管理模式对企业纳税的影响与应对

八、房地产开发企业日常费用的企业所得税处理

1、差旅费归属的选择——不同的界定与报销处理对企业纳税产生重大影响；

2、劳保费与福利费的选择——发的都是东西，但税务处理却不是个东西；

3、福利费与工资薪酬转化的选择——都是造福员工，搞不好就有可能是造孽；

4、业务招待费与业务宣传费的选择——不是一个logo就能解决的事！

5、票据贴现息承担主体的选择——不是花钱就能拍平的事；

6、福利性和奖励性旅游的选择——玩的很开心，缴税很伤心！

7、食堂管理模式的选择——食堂摇身变饭店，柳暗花明又一村；

8、私车公用合同管理的选择——车你可以用，但钱不一定允许你花；

9、餐费财税确认的选择——一顿餐费可能会让你变成“残废”；

10、办公费用增值税抵扣的选择——准确划分是前提，进项抵扣有保障！

九、房地产企业股权及重组过程中相关税收风险及筹划应对

1、股权转让的定价的选择——平平淡淡做人可以,切不可平平淡淡卖股！

2、资产投资或划转方式的选择——你的地盘你做主，苛刻条件是关键！

3、股东分配股息红利方式的选择——生意红火拿红利，操作不当只剩火！

4、企业并购重组以及相关运作模式的财税优化

5、股东减资或撤资的相关操作及风险管理

十、房地产企业项目土地增值税清算的财税处理技巧与风险防范

1、当前流行的土地增值税十大筹划方法选择与税务风险分析。

2、土地增值税清算的时间如何把握?

3、红线外发生的成本费用，额外补偿费用以及无发票的土地成本扣除问题

4、土地增值税清算审核的要点有哪些?稽查最关注的问题是什么?

5、关于预征土地增值税与核定征收土地增值税的情形与应对

6、以房产对外投资、划转、分立等重组事项土地增值税争议问题处理

7、回迁安置房与拆迁补偿的土地增值税处理。

顾老师

著名房地产财税实战专家；注册税务师、纳税筹划师。长期受聘国内著名高校EMBA教学，兼任数十家大中型企业税务顾问、财税监理。中国税务师协会特聘专家。创立了企业税收风险识别和管控的四大模型，在全国各地举办专题税收类培训近千场，数万家大型企业、上市公司接受其培训及指导。其“浅入深出”的授课演说和幽默、随和、互动的授课风格，深得学员的喜爱与追捧。

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