城市更新中不同利益主体的盈利要点、路径与实操方法解析

城市更新中不同利益主体的盈利要点、路径与实操方法解析

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课程背景

第一批城市更新试点城市名单出炉（为期2年）围绕重点探索城市更新统筹谋划机制、城市更新可持续模式、城市更新配套制度政策而展开。

城市更新是“硬骨头”，是系统性工程，资金需求大、涉及利益主体多、规划程序复杂、开发运营周期长和收益回报不确定等特点，对参与的利益相关方综合能力要求高。

城市更新实操过程中最大的难题就是参与城市更新的利益相关方如何盈利，受制于拆除面积不大于20%，较少的可售物业无法覆盖全部更新范围的投入成本，这一问题困扰着政府、投资商、开发企业等，导致2021年全年城市更新雷声大雨点小。

本课程从政府、产业、投融资、房企等多个端口详解城市更新的盈利路径，并介绍了东西南北中五个区域代表性城市的顶层设计、产业导入、投融资的具体操作方法，引用了大量的实操案例，同时也穿插了最新的研发成果。无论对于政府、央企、地产商、城投平台都是一个实用性极强的课程，通过本课程可以真正理解各方在城市更新中的诉求，未来的项目评估、合作、经营中可以更好的掌控并获取更大价值回报。

课程对象

★政府、城投平台、央企、房地产企业、银行、基金、金融与投资机构

★房地产开发及城市更新企业：董事长、总裁、总经理、副总经理等公司高管决策层涉及城市更新项目的投资测算部、规划设计部、招商运营部等相关部门负责人

课程大纲

一、城市更新的底层逻辑：人本内核上的片区一二三级联动

1、 人地配置的基本逻辑

2、 广州上海等领跑城市的城市更新土地开发创新路

3、 长沙成都等试点城市的城市更新土地开发创新路

4、 相对滞后的部分城市的城市更新土地开发制度卡

5、 三类城市的对比，哪些政策机制下能够走通城市更新

二、城市更新成熟的政府端盈利要点：顶层设计与路径

1、政府低投入模式：广深模式

2、政府高投入模式：沪杭模式

3、政府零投入模式：天津模式

4、城市更新试点的三大任务：统筹机制、可持续模式与配套政策

5、地方政府试点城市更新实现三大任务的工作要点

三、城市更新的企业端盈利要点：实施方案设计

1、实施主体和更新范围、建设内容的选择（单元划分）

2、项目定位：生活方式更新与产业结构更新

3、资金筹措方案编制和渠道

4、补偿安置方式的调整改变

5、建设方案和经济测算

6、运营方案

四、 城市更新产业端盈利要点：数字、民生与新消费

1、数字产业与新型基础设施的发现和产业导入

2、数字叠加民生的医疗、养老、教育、文化设施的布局和产业导入

3、新消费渗透的选择和产业导入

4、文化旅游的设计和产业导入

5、产业园区的城市更新

6、韧性城市等基础设施投资机遇把握

五、城市更新成熟的投融资盈利要点：银行与金融机构

1、国开城市更新贷款的利用条件和路径

2、金融央企与金融机构的利用条件和路径

3、专项债的利用

4、城市更新基金的设立和利用

5、房地产企业的融资利用

6、城市更新的综合新金融手段

（案例包括华侨城、万科等央企、碧桂园、时代中国等民企、重庆长沙成都唐山等试点城市地方国企平台）

1、 点状更新的传统模式与案例解析（唐山案例）

2、 片状更新的代表性企业与案例解析（成都案例）

3、 城投公司的借力转型案例解析

4、 地产企业的切入点：地产企业获取城市更新的主要路径和方法

5、 企业端实施城市更新的关键节点、关键成果

七、城市更新盈利模式汇总

1、 前期服务商盈利模式（东莞全市案例说明）

2、 物业盈利模式（碧桂园物业案例）

3、 产业运营盈利模式（千方科技京东阿里等案例）

4、 单一地产业务盈利模式（万科案例）

5、 城投平台盈利模式（各地案例）

【分享案例】

案例一：上生·新所

上生新所，位于延安西路1262号，是集办公、娱乐、生活、文化功能于一体的新型城市活力社区，在经历了一场城市更新后，摇身一变成为上海“网红”地之一。约在两三年前，上生所正处于城市更新改造前期，各建筑久经岁月打磨，其弥久的精致感却无法遮盖。如今的上生新所，仿佛沾满灰尘的明珠被细细擦拭出明亮的光泽，点缀在城市中，成为了耀眼的“新星”。

项目特点：

1、多主体参与城市更新

上生新所引入社会资本进行多方共建共享，包括政府、学术机构、社会组织、居民以及房地产企业，利用土地的混合发展模式，提高土地使用效能。

2、保护建筑多样性

3、空间开放共享：上生所作为生物研究所，整个园区空间封闭内向，而上生新所作为创意园区，对空间定位原则为开放.共享。

4、保护利用自然资源：上生 · 新所改造前地块内有许多生长良好茂盛的植物，改造之初就明确了要最大化保护与利用。

案例二：衢州礼贤未来社区

衢州礼贤未来社区，是绿城中国投资建设的首个未来社区。作为中国房地产界产品力榜首的企业，如何在未来社区这一全新命题给出满意的答卷，注定了这个项目承载的责任和期望。

案例三：小坪村旧改

生活方式更新案例——小坪村旧改

广州白云小坪村旧改项目再现佳兆业速度。

小坪村城中村改造项目一期复建安置区位于石槎路小坪地铁站南侧，规划用地面积26051平方米，计容建筑面积106080平方米。

从2018年12月与旧改之王佳兆业的合作开始，广州白云小坪村旧改项目的推进就推进十分顺利。

从与小坪村合作，到2019年7月奠基，用时仅有半年多，在当时就显示了佳兆业推进旧改的神速。

张老师

张老师：著名的实战派专家，实操多个区域性开发和新市镇开发。区域发展、产业规划、城市更新、新型城镇化、园区开发方面均有深刻理论和实践功底。

二十年的项目操盘经验，在城市、产业、土地三个方向均拥有丰富的研究和实操经验，擅长操作城市更新、片区综合开发、城市运营等领域，其城市更新类项目涵盖全国多个城市和产业，包括金融科技类的上海张江科学城项目、文化旅游类的华侨城成都安仁项目、CBD类的石家庄火车站改造项目、环境类的湖南株洲清水塘项目、科教类的融创天津宜兴埠项目等，张老师擅长在传统城市建设项目中通过人产城的精准配置营造高质量的区域发展布局，结合城市群的协同背景深度挖掘土地价值，通过产业和空间规划的有机结合满足政府产业结构升级的迫切需求。

【服务客户】

参与部分项目及服务客户：

参与主持操作了新市镇天津模式、新农村建设海南模式的建设

担任北京房山区、中新生态城、重庆两江新区商务核心区、武汉智慧城、山东丁字湾南海新城等多个城市的规划发展顾问。

标杆房企：万科集团、恒大地产、保利发展、绿地集团、华润置地、中国金茂、金科地产、富力集团、远洋集团、华侨城、越秀地产、大悦城、时代中国、正商置业、万达集团、银城国际、鲁能集团、中信集团、中建五局、重庆高科集团、中航国际、中信集团、珠光集团、珠江实业、京投发展、张江高科、中铁置业等。

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