数智化税收征管时代房地产开发企业税企争议与应对化解之道

数智化税收征管时代房地产开发企业税企争议与应对化解之道

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【课程背景】

税收政策不仅庞杂而且多变，进而导致税收政策间的矛盾和不协调。同时，受主观认识影响，税收征纳双方在理解税收政策时又会出现不同程度的偏差。可以说，出现税收争议是无法避免的。税企间出现争议并不可怕，关键是要找到恰当的方法去应对，去化解。本课程以案例分析为主线，从最新的税收政策出发，探寻当下房地产开发企业主要涉税争议问题的化解与应对之道。本课程或许只是您的选择之一，未必最佳，但一定会让您有所启示！有所收获！

【课程收益】

1．了解现阶段税企争议产生的主要原因；

2．熟悉并掌握税企争议的应对与化解路径；

3．熟练化解拆迁安置补偿业务中的一系列税企争议；

4．有效防控合作建房与代理建房业务中的涉税风险；

5．高效处置土地款抵减销售额业务中的一系列涉税争议；

6．梳理研判当下房地产企业高频涉税企争议的应对之策；

7．全面提升房地产企业财税人员的财税业务素养。

【课程对象】

房地产开发企业的财务总监、税收总监，财务主管、税收主管，财务部长、 税收部长，税收经理、财务经理，销售主管、销售经理，采购主管、采购经理，企业 合同、法务人员以及企业财务会计和其他财税人员。

【课程大纲】

一、税企争议产生的原因辨析

1．税收政策本身模糊不清

【案例】代建费为啥不能作为土增税的开发间接费？

2．税收法律政策间的矛盾与冲突

【案例】税收滞纳金到底能否超过税款本金？

3．税收政策调整与修改的滞后性

【案例】拆迁安置费是土地价款还是开发成本？

4．语言文字的多重含义与理解偏差

【案例】业务招待费中的进项税额能否抵扣？

5．对经济业务判定不够准确

【案例】房租转换为物业管理费为什么是偷税？

6．对基本概念的界定与理解偏差

【案例】旧办公楼装修费用的资本化与费用化分歧

7．法律语言与民间语义的差别

【案例】个人转让股权后又收回的为何还得再征税？

8．征纳双方人员的主观恶意

【案例】符合独立交易的关联方借款为何要被调整？

【案例】房企向股东低价转让房产为什么被征个税？

二、税企争议应对与化解之道

1．对税企争议一定要有端正的态度

【分析】争不一定赢，但不争就意味着失败

【思路】进攻未必是最好的防守

2．从利益出发作出精准判定：争还是不争！

【案例】按照税务机关的错误要求纳税反对企业更有利！

3．税企沟通未必合规却永远最佳

【案例】相同的业务，人家可以递延纳税而您为何不能？

4．行政复议不仅合法且成本较低

【案例】

5．行政诉讼即便赢了，那也可能输了永远！

【案例】“查账征收”官司赢了，最终被从高核定征收！

6．没有争议、不发生争议才是永远的王道

【案例】“娅 ? 琦”的不同命运或可说明一些道理

三、拆迁补偿安置费用涉税争议与应对「例析」

1．拆迁补偿安置费应当包括哪些构成内容？

2．拆迁安置费用的印花税争议与化解

⑴ 拆迁补偿协议要不要缴纳印花税？

⑵ 还建房要不要缴纳印花税？如何缴？

3．拆迁安置费用的契税争议与处置

⑴ 房企支付的拆迁安置费要不要缴纳契税？

⑵ 还建房要不要缴纳契税？何时缴？计税依据是啥？

4．拆迁安置费的增值税争议与化解

⑴ 还建房支出能否抵减增值税销售额？

⑵ 还建房如何作视同销售缴纳增值税？

⑶ 拆迁安置中的旧料收入如何作增值税处理？

⑷ 从拆迁公司取得专票的拆迁费能否抵减房产销售？

⑸ 非法拆迁支出能否抵减增值税销售额？

⑹ 超标准拆迁安置支出能否抵减增值税销售额？

⑺ 等面积还迁与超面积还迁增值税处理一样吗？

⑻ 向拆迁户收（付）的补差款如何作增值税处理？

⑼ 收到政府的拆迁安置补偿款该如何作增值税处理？

5．拆迁安置费用的土地增值税争议与应对

⑴ 拆迁安置费用归集为土地价款还是房地产开发成本？

⑵ 旧建筑物的废旧材料该如何作土地增值税处理？

⑶ 还建房的建造支出应否是否需要进行特别处理？

⑷ 还建房应按何时的价格确认土增税视同销售收入？

⑸ 本项目拆迁他项目安置算谁的收入？又是谁的拆迁费？

⑹ 外购其他公司房产安置算拆迁安置费，要作视同销售吗？

⑺ 超面积且无偿交付的还建房如何作土地增值税处理

⑻ 收（付）取拆迁户的面积补差款如何作土增税处理？

⑼ 收取拆迁户的房产质量补差款应当确认收入吗？

⑽ 收到政府的拆迁补偿款应冲减拆迁安置费用吗？

⑾ 拆迁安置费可以直接计入某一个成本对象名下吗？

6．拆迁安置费用的企业所得税争议与应对

⑴ 拆迁还建房该以何时、何种价格确认企业所得税收入？

⑵ 还建房确认收入同时以同等金额确认拆迁安置费用吗？

⑶ 31号文第31条只规定了企业和单位，个人是否适用？

⑷ 31号文第31条强调了投资，一般拆迁业务是否适用？

⑸ 本项目安置与其他项目安置所得税处理有何差异？

⑹ 其他项目安置是否包括外购其他企业房产进行安置？

⑺ 拆迁安置费用税前扣除是否需要合法有效的发票？

四、合作建房业务涉税争议与应对处置「例析」

1．合作建房的司法界定、条件与负面清单

2．合作建房的税法界定与政策演变过程

3．合作建房的类型梳理与业务本质辨析

⑴ 土地使用权与房产所有权交换模式

⑵ 土地租金与房屋所有权交换模式

⑶ 设立合营企业进行开发与销售模式

⑷ 纯粹的房地产开发与销售模式

⑸ 名为合作建房实为挂靠开发模式

4．土地使用权与房产所有权交换模式的税收处理

5．土地租金与房屋所有权交换模式的税收处理

6．设立合营企业开发与销售模式的税收处理

7．纯粹的房地产开发与销售模式的税收处理

8．名为合作建房实为挂靠开发模式的税收处理

五、代理建房业务涉税争议与风险化解「例析」

1．代理建房的税法界定与限定条件

2．代理建房业务的增值税涉税争议与化解

3．代理建房业务的土地增值税争议与处置

六、土地价款抵减销售额涉税争议应对「例析」

1．土地款抵减销售额政策适用对象与范围

2．可抵减销售额的土地价款构成内容

3．土地价款抵减销售额的票据规范

4．土地价款抵减销售额的具体计算

5．土地价款抵减销售额处理中的疑难与争议

⑴ 房企缴纳的土地受让契税能否作土地价款扣除？

⑵ 企业缴纳的城市基础（市政）设施配套费能否扣除

⑶ 土地前期开发费用是不是都可以扣除？

⑷ 房企分期缴纳土地出让金时的分期利息能否扣除？

⑸ 企业逾期支付土地出让金逾期付款利息能否扣除？

⑹ 企业取得专用发票的拆迁款为什么不能抵减销售额？

6．土地款抵减销售额与土地增值税的协调

7．土地款抵减销售额与企业所得税的协调……

七、其他高频税企争议及其解决方案

1．国税发〔2009〕31号文到底有没有行政法律效力？

2．房企向境外支付开发项目设计费的涉税争议与处置

3．股权转让到底要不要缴纳增值税和土地增值税？

4．卖房送汽车、送家电该如何进行增值税处理？

5．开发过程中缴纳的土地使用税能不能计入开发成本？

6．预缴土地增值税时其计算依据到底含不含增值税？

7．苗圃、公园绿化支出是作公共配套费还是基础设施费？

8．借贷双高下房企业的借款利息支出能否税前扣除？

9．将开发商品房无偿移交给政府安置拆迁户如何处理？

10．将开发房产低价移交给政府安置拆迁户如何处理？

11．房企因对外借款而发生的损失能否税前扣除？

12．房企因诈骗而发生的大额损失能否税前扣除？

13．母子公司间无偿使用房产该如何进行税收处理？

14．给特定客户赠送印有公司LOGO标识的金花生如何处理?

15．房地产企业发生的销售佣金到底该如何扣除？

16．房企向其他企业借款的利息可否转换为房产购销违约金?

17．以前年度费用本年度发票该如何正确进行票据凭证处置？

18．房企高管在税收洼地设立个体并给公司开票能否规避个税？……

胡老师

法律硕士、注册税务师、经济师，从事税收工作超过三十年，有丰富 的税务稽查，疑难问题处理，税收政策解读等经验，先后在《财政研究》《经济研究参考》《经济学消息报》《中国税务》《经济法论丛》《涉外税务》《财会通讯》《财会研究》《税务与经济》等报刊发表论文百余篇，实务类文章近六百篇，有二十多篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》《纳税评估实务与模型案例》《个人所得税综合所得汇算清缴实务与纳税筹划》《别人纳税筹划方案与思路您为什么不能用》等。在业界享有“财税百事通”、“税法活字典”等称号。其授课特点是，总能将法律逻辑与会计严谨融为一体，实现丰满理论与骨感实操的和谐统一，睿智中饱含幽默，调侃中尽显专业。在业界享有“财税百事通”、“税法活字典”等称号。其授课特点：总能将法律逻辑与会计严谨融为一体，实现丰满理论与骨感实操的和谐统一，睿智中饱含幽默，调侃中尽显专业。

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