绿城“好房子”之“六不”（不漏、不堵、不裂、不霉、不吵、不臭）全维度管控实战课

绿城“好房子”之“六不”（不漏、不堵、不裂、不霉、不吵、不臭）全维度管控实战课

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课程收益

1、系统认知：全面掌握“六不”问题的具体成因、影响、客诉敏感点及行业发展趋势，为房企打造产品竞争力建立“以终为始”的全过程品质管控思维。

2、管理升级：健全覆盖设计、技术、施工、交付、物业、运维、改进、全周期的“六不”管控体系。

3、技术突破：详尽掌握“六不”等质量通病防治的材料、设计、施工工艺。

4、协同优化：提升房企跨专业（建筑、结构、机电、装修）协同设计与施工能力。

5、成本平衡：帮助房企在合理成本范围内实现“六不”目标，避免过度投入。

6、客户满意：帮助房企显著降低质量投诉，提升交付品质与客户满意度。。

当前房地产市场从“增量”转向“提质”，业主对住宅“居住舒适度、健康安全性”的需求持续提升，“不漏、不堵、不裂、不霉、不吵、不臭”已成为衡量“好房子”的核心基础指标，也是各房企打造产品竞争力的关键抓手。本次课程老师将讲授含有大量实操案例和工具方法，让学员即学即用！

课程大纲

一、现状问题与行业趋势

1、行业质量通病和客诉现状问题。

2、当前项目“六不”管控痛点分析。

2.1管理痛点分析

2.2技术痛点分析

3、“好房子”政策与标准解读。

4、好房子发展趋势。

二、“六不”管控总体管理与技术原则

1、总体管理原则解析

1.1全周期策划与目标分解解析

1.2工程过程闭环管控要求

1.3协同联动要求解析

1.4行业对标研究

1.5网格化责任制度建立

2.总体技术原则解析

2.1系统化思维：“设计+材料+构造+工艺”系统

2.2闭环设防：“六不”预防系统解析

2.3设计源头：设计质量管控方法解析

2.4材料优选：“六不”关键材料库解析

2.5工艺标准化：“六不”专项工艺解析

2.6构造优化：构造做法解析

2.7技术创新：四新技术应用解析

2.8智慧化赋能：智慧化工具应用解析

三、“不漏”管控

1、渗漏产生的原理、影响及防治原则（客诉第一敏感点）

2、渗透典型问题解析

3、管理维度解析

3.1结构自防水和防水基层的管理方法

3.2策划阶段：“渗漏敏感点清单”梳理

3.3渗漏风险识别和质量标准解析

3.4过程管控：“防水施工旁站制”解析

3.5验收管控：可视化验收解析

3.6管理要点及方法总结

4、技术维度解析

4.1双设计（设计院专项设计+总分包单位深化设计，全专业设计交圈、一体化设计、图纸会签等举措）

4.2防水材料选择要点

4.3典型细部优秀构造节点和做法（涵盖全专业）

4.4施工工艺标准化。

5、优秀案例和负面典型问题案例。

四、“不裂”管控

1、裂缝产生的原理、影响及防治原则。

2、典型问题解析

3、管理维度解析

3.1策划阶段：识别“开裂敏感点”（墙面、地面、屋面），编制“防裂专项方案”，明确混凝土养护、砌体施工等管控要求。

3.2方案和样板先行。

3.3过程管控：实行“混凝土浇筑旁站”和养护加密巡查，严格控制坍落度；砌体施工后28天方可抹灰，建立开裂巡查台账。

3.4验收管控：实测实量检查墙面平整度（偏差≤2mm）、地面裂缝宽度（≤0.3mm），不合格项整改闭环

4.技术维度解析

4.1设计引领

4.1.1设计院裂缝预防采取设计措施，并委托专项审查，如采用全砼外墙、大跨度楼板设置预应力筋，减少收缩裂缝。

4.1.2总包单位进行一二次结构深化设计、搅拌站提供混凝土质量通病混凝土设计方案（含地坪混凝土、二次结构混凝土、预拌砂浆厂家提供砌筑和抹灰砂浆质量通病设计方案）

4.2材料技术控制要点解析

4.3施工工艺标准化解析

4.3.1结构裂缝：优化配合比、控制坍落度、加强养护、后浇带支撑

4.3.2砌体裂缝：严控砌块龄期、顶砖斜砌时间、钢丝网片铺设（不同基体交界处、线槽位置）

4.3.3抹灰裂缝：基层处理、甩浆拉毛、控制抹灰厚度及分层、加强养护

5、优秀案例和负面典型问题案例。

五、“不堵”管控

1、堵塞产生的原理、影响及防治原则。

2、典型问题：地漏堵塞、马桶反味、管道淤积、小市政管道下沉等。

3、管理维度解析

3.1策划阶段：优化排水系统图纸，明确“管道直径、坡度、检查口位置”，避开易堵塞区域（如厨房水槽下方）。

3.2过程管控：管道安装后采用“通水试验”，排水坡度100%实测；装修阶段设置“管道保护罩”，避免杂物掉入。

3.3验收管控：通水、通球试验（通球直径≥管道直径2/3）100%覆盖，留存试验影像资料。

3.4管理要点：管道安装前的疏通检查；施工过程中的管口保护（防止建筑垃圾落入）；通球试验的严格执行。

4.技术维度解析

4.1设计优化：减少管道转弯、适当加大坡度等。

4.2排水系统材料选择要点解析

4.3典型细部优秀构造节点和做法解析

4.4施工工艺标准化解析

4.5成品保护措施解析

5优秀案例和负面典型问题案例

六、“不霉”管控

1、霉变产生的原理、影响及防治原则。

2、霉变典型问题解析

3、管理维度解析

3.1策划阶段：结合项目属地气候（如南方梅雨季、北方冬季供暖），制定“温湿度管控方案”，明确防霉材料清单、设计和施工标准。

3.2过程管控：

3.2.1材料管理：防霉涂料、防潮石膏板等材料需提供“防霉等级检测报告”，进场100%抽检；严格控制材料含水率（如木材）。

3.2.2施工管控：墙面基层含水率满足要求方可施工，地下室等潮湿区域设置“通风换气”临时措施，确保施工过程中结构干燥后再进行隐蔽工程（如吊顶封板前）。

3.2.3施工阶段重点监控保温层连续性与气密性。

3.2.4施工期间地下室临排和渗漏水处理确保地库干燥。

3.3工序验收：将防潮工序作为关键工序验收。

4、技术维度解析

4.1设计先行

4.1.1设计计算与模拟：对外墙保温和地库等常见发霉位置进行复核，必要时候进行实际工况模拟，对关键部位加强设计。

4.1.2优化：地下室设置除湿系统，室内设置新风系统等。

4.2防水材料选择要点。

4.3施工环境：雨天严禁室外作业，室内控制好湿度，基层干燥后再进行下道工序。

4.4典型细部优秀构造节点和做法解析

4.5施工工艺标准化解析

5优秀案例和负面典型问题案例

七、“不吵”管控

1、噪声、振动产生原理、影响及防治原则。

2、噪声典型问题解析

3、管理维度解析

3.1策划阶段：结合项目区位（如临街、临近学校），设计阶段进行隔声性能模拟，明确材料隔声性能参数和隔音目标

3.2过程管控：隔音材料（如隔音棉、隔音板）进场验收需提供“隔声量检测报告”；隔音层施工后进行“现场隔声测试”，不合格项返工。重点监控隔音构造层的施工完整性和连续性（无断点）和管道机房隔振。

3.3验收管控：“分户隔声检测”+临街户型“隔音复测”

4、技术维度解析（降噪和隔振双维度）

4.1设计先行

4.1.1设计计算与模拟：对声学必要时候进行实际工况模拟，对关键部位加强设计。

4.1.2声学专项设计、总分包深化设计；

4.2声学材料选择要点。

4.3典型细部优秀构造节点和做法。

4.4施工工艺标准化解析

5优秀案例和负面典型问题案例解析

八、“不臭”管控

1、异味产生的原理、影响及防治原则。

2、异味典型问题解析

3、管理维度解析

3.1策划阶段：垃圾收集系统、烟道防漏烟、排水系统防返臭方案、空调及其管道建筑材料设备绿色环保等防异味控清单。

3.2过程管控：通水+气密性测试，厨卫烟道漏气检测。

3.3验收管控：异味检测、防臭地漏使用维护交底。

3.4交付：将排水系统气密性、水封深度检查作为交付前关键步骤、物业制定公共区域清洁与通风制度。

4、技术维度解析

4.1 技术措施

新型防臭地漏、新风与空气净化系统、不锈钢烟道、绿色环保材料等、垃圾房设置“负压排风系统+除臭装置”，地面采用“防渗漏+易清洁”材料等。

4.2声学材料选择要点。

4.3典型细部优秀构造节点和做法。

4.4施工工艺标准化。

5优秀案例和负面典型问题案例。

九、课程总结与落地行动计划

张老师

房地产与建筑工程管理和技术实战专家

高级工程师，一级注册建造师；

中国工程建设标准化协会（CECS）防水专家；

中国基本建设优化学会研究员、总工之家专家智库成员；

参加编审多个国家和天津市工程建设标准以及国家级团体标准；

绿城大学认证讲师，绿城集团产品管理中心优秀讲师，所讲授的多门课程受到学员的高度好评。

任职经历：

1、具有20余年知名品质房企工程和技术管理经验

国企施工单位工作2年，港资和新加坡地产企业工作8年，天津地方房企工作4年，绿城集团工作7年；

2、具有房地产多部门和多业态管理经验

具有总助、运营、设计和工程等多部门工作经历；具有平台公司和项目双管理经验；具有五星级酒店、甲级写字楼、高端商场、精品住宅和工业建筑等多业态工作经验。

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