2026实体商业运营品质提升与创新营销工作坊

2026实体商业运营品质提升与创新营销工作坊

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【课程背景】

近三年来，实体商业行业进入存量优化与体验为王的关键转型期，业绩增长持续承压，品牌开店意愿趋于保守，传统发展模式面临严峻挑战。消费者需求已从“买商品” 全面转向 “买生活、买体验”，情绪价值与社交属性成为商业项目的核心竞争力，而消费趋势的不确定性、传统购物场景被分流、旅游玩乐业态兴起及家庭消费结构变化，进一步加剧了行业竞争复杂度。同时，商业地产呈现显著的区域分化与业态重构特征，非标商业与主题化项目表现突出，行业竞争不再局限于商场之间，消费地域边界逐渐模糊，跨场景替代竞争日益激烈。

在此背景下，实体商业项目面临着定位模糊、业态陈旧、商户管理低效、营销模式单一、客户服务不足等多重痛点。为帮助行业从业者精准把握行业趋势，破解运营困境，实现从传统运营向精细化、创新化运营的转型，特开设本课程，整合行业实战经验与标杆项目案例，提供全流程、可落地的解决方案。

【课程目标】

1.认知升级：全面掌握2026年实体商业现状与核心趋势，深刻理解存量优化、体验消费、业态重构等行业变革逻辑，明晰消费者需求转变与竞争格局变化的核心影响。

2.策略落地：学会传统商业业态（超市、影院、传统零售等）的迭代破局方法，掌握新项目定位规划、业态品牌落位、商户评价优化、主动招调等关键环节的实操策略，能结合项目实际制定差异化经营方案。

3.能力提升：具备运用大数据描摹消费者画像、精准测算租金（固定/浮动租金转化）、制定创新营销方案、分配营销费用、处理商户沟通（续约、涨租/降租、催租等）及经营帮扶的实操能力。

4.视野拓展：了解城市更新、文商旅结合城市IP、社区商业创新等前沿方向，为项目长期发展储备战略思路，构建 运营+营销+服务三位一体的核心竞争力。

【课程对象】

1.商业地产企业的高层管理者、运营总监、招商负责人、营销企划总监/经理、项目负责人及核心骨干

2.零售连锁品牌商业配套业态的投资管理者、运营管理、招商合作及市场推广相关人员

3.房地产开发企业中涉及商业地产板块的投资、开发、运营及招商管理人员

4.希望提升实体商业运营品质、创新营销能力及项目竞争力的行业从业者

【课程形式】

理论授课、案例解析、现场工作坊、现场实操演练、互动研讨、经验分享、企业学员交流

【课程大纲】

第一讲：2026年实体商业现状与趋势分析

1.复盘近三年实体商业现状与趋势

2.行业进入存量优化，体验为王的转型期，业绩增长承压，品牌开店意愿保守

3.消费者从买商品转向买生活/买体验，情绪价值与社交属性成为核心竞争力

4.商业地产呈现区域分化与业态重构

5.非标商业与主题化项目表现突出

6.消费趋势不确定，传统购物被分流，旅游玩乐业态兴起，家庭消费结构变化

7.商业竞争格局发生变化，不仅仅是商场之间的竞争，消费地域边界模糊/可替代

第二讲：传统商业业态的迭代和破局

1.超市/影院现状多为加分项而非必选项

1.1电影院的困境和破局

1.2超市的困境和迭代

2.传统零售业态的市场表现与破局

3.可以成为主力店的新业态

3.1新运动和新娱乐

3.2各类超级店

3.3宠物业态和二次元业态

4.小业态也可以是大明星

5.发现和订制属于自己商场的独有品牌

第三讲：根据市场变化重新审视项目定位和规划的合理性

1.标准化产品VS个性化产品的定位法则

1.1影响和决定项目成败的核心要素

1.2因地制宜的项目个性研判

1.3充分客观的市场调研是基础

1.4如何使用大数据

1.5找到市场机会确定竞争优势

2.规划如何匹配商业定位

2.1科学规划项目亮点

2.2规划设计装修视觉美陈一体化

2.3改良空间和平面，让商户更好用

3.业态品牌落位要兼顾特色和收益

3.1落位方案体现项目商业模型

3.2一般品牌和特殊品牌的选择逻辑

4.收益目标指导下的取舍

4.1适应当下市场的多样化合作方式

4.2合理策划收费周期和收银方式

4.3学会租扣两者取高的准确测算和条件灵活置换

4.4算清项目开业后的经营帐

可研案例：

如何用大数据精准描摹消费者画像

一铺一落位两者取高租金测算示例

现场工作坊1：固定租金和浮动租金的转化测算

第四讲：从经营提升角度看商户评价和优化调整

1.越是业绩承压，越是要夯实经营基础

1.1主动把控应对项目经营的不同阶段

1.2建立横向协同的大运营体系

1.3重视现场管理

2.精准评价商户经营状态，精准帮扶

2.1厘清商品力销售额客流与租金的关系

2.2精准收集商户各项经营数据

2.3欠费延期支付费用如何应对

2.4设定商户经营干预和预警机制

3.建立科学有效的商户评价体系

3.1学会将客户分类

3.2梳理各类评价的关键指标

3.3定期沟通和有效指导

4.重要的商户沟通

4.1续约（终止合约）沟通要注意什么

4.2涨租（降租）沟通技巧

4.3如何有效分解和下达商户经营指标

4.4发挥明星商户的榜样作用

可研案例：

和某商户达成共识调整经营指标并协助完成案例

某商户原址涨租续约案例

某商户催租案例

某女装商户降租维持合约案例

5.积极创收，提升商场多种经营能力

5.1商场内部经营挖潜

5.2异业合作提高消费关联

5.3停车场和物业联动增加有偿服务

可研案例：

某商业项目成功的多种经营借鉴

现场工作坊2：：如何给零售商户合理下达销售指标，并且合理帮扶全力协助完成。

第五讲：主动招调化解危机强化优势，解决经营痛点

1.如何寻找和开发适合商场的优质意向商户

1.1如何参与品牌共创

1.2如何锁定独家资源

1.3如何帮助场内商户升级

2.区分主动招调和被动招调

2.1防范于未然，从营运端优化开始

2.2未雨绸缪，做好中长期招调规划

2.3从管理视角合理规划调整面积和时间

3.解决调整中常见的几大问题

3.1解决冷热区问题

3.2大铺划小提高收益

3.3小铺合并化解风险

3.4合理改造增加功能

可研案例：

某商业项目合理解决冷热区客流不均衡案例

某商业项目一个铺位分割成两个铺位实现品牌和业绩双赢案例

某商业项目解决小铺不稳定并铺案例

某商业项目将零售改造成餐饮功能实现招调案例

第六讲：创新营销为经营赋能

1.好的创意是活动成功的基因

1.1对商业的引领性

1.2明确活动目的

1.3形成稳定的自我风格

2.营销要善做加法核心要点

1.1多种活动方式

1.2不同目标的活动组合

1.3形象管理前置性和一体化

1.4关注消费者

可研案例：

用大数据寻找精准客流

德基广场的公益性活动前置

大悦城打造营销IP矩阵，营销强识别符号和标签

3.智慧运营体系下的营企相融核心要点

1.1 IP的植入与延展

1.2多种营销方式关联

1.3 善于使用新媒体

1.4 ERP - 终端收银-线上营销一体化

可研案例：

德基广场一年一度周年庆（一座城市的购物狂欢）

某连锁商业企业和某连锁女装品牌的联合促销

4.如何制定营销方案核心要点

1.1确定方案内容

1.2费用预算、分解和控制

1.3活动组织和落实要素

1.4活动效果评估

可研案例：

小李汉堡节爆火的借鉴和启示

景枫中心（很会搞话题）的出圈经验

现场工作坊3：如何合理分配营销企划费用

第七讲：有效和深度服务客户

1.提升对客服务基础体系(硬件软件增值服务）

2.改善服务细节

3.引入商户及消费者满意度评价

4.搭建创新服务体系

5.提升会员服务的方法和路径

可研案例：

招商蛇口和厦门建发的特色服务体系；

广州太古汇的客户忠诚计划；

杭州大厦的对客服务体系提升调研。

朱老师

朱逸老师

江苏智儒投资管理有限公司董事长

商业地产行业领军人士

曾任金鹰国际商贸集团副总裁

分管集团投资发展新店筹备及特业招商，负责筹建多个金连锁购物中心曾任万达集团商业管理公司首批区域公司总经理全面负责江苏区域多个万达广场的全面开业筹建及经营管理江苏智儒投资管理有限公司创始人，商业地产全产业链专业服务商成立十年，全流程运营南京雨花客厅等多个商业项目多所高校商业地产总裁班客座教授，国内多家知名企业内训和咨询顾问北京大学、上海交大、南京大学、浙江大学多届商业地产总裁班优秀讲师华润置地、中粮大悦城控股、世茂股份、银泰置地、金地商置、万科印力、{香港瑞安、金茂集团、北京金融街购物中心、远洋集团、SM 集团、远大商业、香港新世界集团...深度服务过 100+以上知名企业和代表项目，开过 1000+次以上各类公开课和内训课程。从业经历长达 30 年，其中标杆商业及知名房地产集团高管 16年，成功创业者 13 年。

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