房地产建设及预售环节税收筹划与风险规避

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【课程背景】

房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，各环节涉及的税种主要有增值税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税、城建及附加等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式进行剖析，全方位的系统解决企业架构模式的税负问题，让企业用好各项税收政策。

本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

【课程大纲】

模块二 建设开发及预售阶段的税收筹划

一、房地产开发企业的成本核算特点

1、房地产开发企业与工业企业、商贸企业及服务业的成本核算差异

2、房地产企业成本核算对象如何设置？

3、在房地产开发过程中成本核算需要注意哪几个时点？

4、采购环节发生的共同成本费用，在会计成本对象、土地增值税清算单位、企业所得税成本对象之间的分摊方法

5、什么是合理的分摊方式？地方规定--河北层高系数法

二、建设阶段成本费用列支限制

1、红线外成本费用，“三税三扣”处理

2、关于土地拍卖佣金的扣除问题

3、建筑安装工程劳动保险费的扣除问题

4、装修支出业务，“三税三扣”处理

5、公共配套设施费，“三税三扣”处理

三、成本对象的差别

1、地上建筑物

1）、住宅

a普通

b非普通

2）商业

3）车库

a地下车库：地下不摊土地成本--河北 是否单独建安合同、不单独合同的摊土地之外的

b地上车库：

4）储藏间

a地下室

b地上无产权

5）人防工程

2、房屋开发成本的核算

1）项目总体

2）核准制分期

3）能分摊到楼直接归属不能的建筑面积摊

3、开发成本、预付账款、应付账款如何运用使往来核算、成本核算更清晰？ 更有助于企业内部管理的需要？

4、甲供材如何进行核算使成本核算和结转更清晰？

5、装修费的成本核算。

二、成本核算中的税收要求

1、开发成本不同的核算方法对涉税的影响。

2、普通住宅、非普通住宅、商铺及其他类型房地产如何进行土地增值税清算？

3、开发间接费核算中的税收处理。

4、融资费用和利息支出怎样核算？

5、信托基金融资费用

三、成本费用的发生时间及发票开具

1、预提费用，“三税三扣”处理

2、开发成本的核算截止时间？

3、发票滞后可否进行二次清算？

四、预售房款及销售策略

（一）销售模式的选择

1、自行组建销售队伍

1）、人员配备与营销

2）、销售提成涉税分析

2、通过房产销售代理公司销售

1）、采取支付手续费方式委托销售

2）、视同买断代理模式

3）、超基价双方分成方式委托销售

4）、佣金提取涉税及支付方式风险

5）、不同模式下的收入的（预收账款）确认及纳税时点

（二）预收房款的处理

1、预缴增值税政策解析

2、预缴的增值税如何抵减应纳税额

3、诚意金、认筹金和订金是否预缴增值税？

4、房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用问题

5、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题

6、预收房款的特殊开票方式

7、预交增值税的会计核算

1、销售额扣除土地价款的政策解析与应用

2、销售额扣除征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益新政策解析与应用

3、销售额扣除项目合法有效凭证的要求

4、总公司拿地项目公司开发的房地产项目，土地价款如何在增值税销售中扣除？

5、销售额扣除土地价款的特殊会计处理与增值税纳税申报表填报

（二）拆迁安置房的增值税处理

（三）销售策略

1、买房送“无产权车位”

2、买房送“有产权车位”

3、买房送车

模块三 清算环节的阶段的税收风险分析与筹划

一、土地增值税的清算条件 国税发[2006]187号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

二、清算收入的确定

（一）、直接销售房屋的款项

（二）、非直接销售和自用房地产的收入确定

1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

1）.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2）.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

二、清算后销售的单位成本

胡老师

原恒大控股地产分公司（03333）项目财务总监

★和润科技（837746）挂牌审计负责人

★原河北方德实业集团有限公司财务总监

★财税实战专家 注册会计师 注册税务师

★中国社科院税务律师，高级税务信息化管理师

★沧州佰瑞会计师事务所（普通合伙）合伙人

★沧州博扬税务师事务所有限公司总经理

【个人简介】

胡老师从事财税工作20余年，曾担任大信会计师事务所、兴华会计师事务所高级项目经理，协助十几家中小型新锐企业财务规范，税务合规，成本最低并顺利走向资本市场；协助多家地产企业接受税务稽查，使企业顺利通过且得到董事会高度认可；协助恒大子公司跟踪预算及工程造价对外鉴定工作，为公司挽回损失数千万；现任某会计师事务所合伙人、某事务所有限公司总经理，致力于做能解决学员问题的财税名师、同时做解决企业财税问题的高级咨询顾问。

胡老师在多年的财税管理、审计、税筹实践工作中，核心关注点即审查业务合同及围绕业务设计合同，总结了一套基于业、财、税融合基础上的合同控税方法，以长期积累的大量的实战实操案例指导教学及方案落地，对中小企发展中各阶段的财税问题及解决方案有较为贴近的思路，为帮助中小企业财税规范并通过财税规范实现企业价值。

胡老师累计服务专业培训机构及大型企业100余家，培训学员万余人次，足迹遍布全国百余个城市。先后主持多个企业税务筹划咨询项目，帮助企业成功实现安全节税和风险规避。

【课程领域】

独家品牌课程（大型论坛/公开课/总裁班）

1.《企业经营决策中的税收筹划与税务风险控制》

2.《个人所得税汇算清缴及风险管理》

3.《税收筹划与企业利润创造》

4.《企业所得税汇算清缴及关账、调账技巧》

5.《房地产开发项目全流程纳税管理与筹划》

6.《企业捐赠税收筹划与税收热点问题》

7.《建安企业纳税风险管理与筹划》

8.《疫情期间税收优惠政策案例解析》

【授课风格】

胡老师对于财税知识讲解细腻、税收法规解析到位，案例丰富，实务性强；深入浅出且幽默风趣，积极互动，善于比喻、归纳；擅长从原理、本质分析问题，深刻透彻。课程倾向于合同节税、企业纳税筹划、企业税务管理，实用性强，即学即会，即学即用，深入、及时、恰当的解决中小企业的财税问题。

故事与案例的融洽结合；管理与执行的实效输出；幽默与智慧的精神收获；

思维与态度的双重提升；互动与动手的研讨训练；实效与业绩的结果导向。

【服务客户】

专业培训机构：中税网、大成方略、华东理工大学、延庆教委、企宣教育

税务机关：成都国税、中山国税、沧州国税、航天信息、税友集团

工业制造：中铁集团、长春一汽、漆谷隆仕达、齐齐哈尔铁路局

银行金融：佛山招商银行、北京农商银行、呼市中信银行、南京中行、天津农行

地产建投：恒大地产、首开集团、沧州建投集团、河北方德集团、天成晟和地产

能源资源：神华集团、中铝集团、国家电网、中矿资源、准能集团等

商业贸易：中国烟草集团、航天科工、宏大爆破集团、社保通、鹰潭开发区等

信息技术：中国信通、中国移动、国网信通、中国通信建设集团、浩富易中集团

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