存量时代物业撬盘、保盘攻防战

我要预订

咨询电话：027-5111 9925 , 027-5111 9926手机：18971071887邮箱：Service@mingketang.com

课程背景：

地产暴雷、资本退潮、疫情肆虐，鲜花着景，烈火烹油物业市拓行情突然一下子被浇了一盘冷水，似乎狂热的市拓市场似乎一下重归理性。地产的暴雷，物业增量市场随着地产行业的深度调整迅速减少，物业行业即将进入一个存量博弈市场。存量盘将成为市拓争夺的下一个红海。而存量盘的博弈最终绕不开的角色----业主大会及业主委员会。

随着物业服务企业资质取消、《民法典》出台与实施，业主维权意识日益高涨，市场竞争空前激烈，“谁开发，谁管理”的长期行业惯例被打破，完善业主大会制度，明晰权利边界，业主主体归位，这既是物业管理实践和良性发展的现实要求，也成为全国各地近几年的大量实践。与此同时，也存在大量业主委员会“不作为”、“乱作为”，甚至企图利用担任业委会委员的身份谋取私利，进而损害业主权益，导致部分小区业主与业委会之间的矛盾激化，各地业主大会解聘物业服务企业案例层出不穷，物业服务合同纠纷渐多，职业物闹横行，“炒物业”成风，“撬盘”、“保盘”行动此起彼伏。

作为一个物业行业从业人员，怎么从这纷纷扰扰、纷繁复杂的迷雾中拨云见日，透过现象抓住本质，排除干扰，有的放矢开展物业拓展和运营工作？是本课程试图与各位同仁一同来探讨的目的。

课程目标：

分析当前政策、经济形势及行业动态；

熟悉和掌握业主大会及业委会成立的相关流程和政策法规；

如何打造良性互动的“三驾马车”；

探索如何有效拓盘（攻方：撬盘）；

探索如何有效保盘（守方：保盘）

课程对象：

物管行业高管、市场拓展人员、管理人员

课程方式：

通过讲解、案例、层层剖析、头脑风暴的方式

课程大纲：

第一部分：物业行业现状及未来发展态势

1、行业众生相

“人人喊打的物业”

“无法无天的业委会”

“无孔不入的物闹”

2、政府之手

民法典

十部委发文《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》

3、物业行业未来发展态势

三个回归：（增速、利润、价值）

存量博弈

另辟新径（新赛道）

第二部分：业委会的筹建和运作

1、业主大会与业主委员会概述

业主的含义与权利义务

业主大会的含义与职责

业主委员会的含义与职责

2、成立业主大会和首届业主委员会流程

业主大会的法定成立条件

业主大会成立条件的书面告知与核实

成立业主大会会议筹备组

业主大会会议的筹备

召开业主大会

组织召开首次业主委员会会议、备案和刻章

3、业主大会、业主委员会日常运作工作指引

业主委员会换届选举工作指引

业主大会会议召开工作指引

业主委员会会议与档案建立工作指引

4、三个核心文件关注要点

业主管理规约

业主大会议事规则

业主委员会工作规程

第三部分：如何打造良性互动的“三驾马车”

1、物业管理企业在物业管理活动中职责和定位

物业不是无所不能的“神仙”（物业的管理边界）

物业不是不求回报的“雷锋”

2、业主大会及业委会在物业管理活动中职责和定位

是敌人？还是伙伴？

是执行人还是操控者？

3、街道、社区在履行物业管理监管活动中的职责与定位

政策的兜底者

纠纷的调解者

资源的协调者

4、与业委会良性互动十策

5、如何打造红色物业

打造红色物业的意义

怎样打造红色物业

第四部分：如何有效拓盘存量盘

1、信息获取

信息渠道

信息甄别

关键信息

2、布局

寻找关键人（业委会成员、意见领袖、楼栋代表）

寻找关键事件（制造矛盾或制造引爆点）

造势（舆论宣传）

对物业提出高出其能力的品质提升要求（限期整改要求）

3、协助召开业主大会

全面梳理三个核心文件对重新选聘物业的不利因素

重新修订三个文件（修补民法典关于三分之二以上参与表决的BUG）

提供资源促进业主参与投标

4、参与投标

协助业委会制作招标书（暗藏排他条款）

组织路演

制作投标书（突出自身优势）

合同条款确认（垫资和带资）

5、进场

首次亮相（要有新气象）

承诺兑现

6、存量盘拓盘的主要风险及应对措施

复杂的业委会内部、业委会与业主、业主与业主的矛盾

设备设施严重老化

过度承诺

垫资

隐形债务

第五部分：如何有效保盘

1、苍蝇不叮无缝蛋

常见的撬盘迹象

物闹的常用手段

业委会换物业的迹象

2、打铁海的自身硬

找蛋缝，即整改

解难题，缓矛盾

做亮点，提品质

3、乱敌节奏，以时间换空间

寻找瑕疵

引政府介入

发起诉讼

拖延战术

干扰战术

4、分化阵营，争取群众

搅浑水

分化瓦解

争取群众

用足政策（民法典三分之二参与表决条款）

5、发动宣传，揭露“真相”

正面宣传物业正能量

揭露骨干人员负面形象

6、立标杆，树旗帜（扯虎皮，拉大旗）

税收落地

创红色示范基地

打造政府（树立）典型

7、物业保盘的应注意的事项

干扰战术手段合法（避免成为扫黑除恶对象）

各类宣传及公示文件要合法合规

认赌服输文明撤场（避免成为扫黑除恶对象）

第六部分：撬盘保盘攻防战（情景模拟）

1、攻方战术模拟

怎么发起重新选聘物业

怎么通过业主投标

怎么成功接管进场

2、守方战术模拟

怎么发现撬盘迹象？

怎么阻止或干扰业主大会召开？

怎么让业主投票不达标？

3、双方战术点评

陈老师

讲师简介：

陈民强老师

工程硕士

国家注册一级建造师（机电）

国家注册物业管理师

上海市物协评标专家

从事物业服务20余年

任职经历：

曾任：金地物业综合运营部经理

曾任：佳兆业物业项目经理

曾任：阳光城物业上海公司第一任总经理

曾任：碧桂园物业天津区域总经理

曾任：苏州新工产业（收购公司）总经理

曾任：上海明君物业（收购公司）总经理

从事物业服务20余年，管理过不同周期、各种业态的项目，具有较丰富的一线操盘和后台运营管理经验。先后任职于多家知名物企：

1.任职金地物业北京分公司综合运营管理部经理，负责分公司工程、品质管理和项目前期介入和接管。

2.任职佳兆业物业可园项目（70万平米）项目经理，广州中石化大厦（原广州第一烂尾楼：中诚广场）前期筹备负责人等职 。

3.任职阳光城物业上海公司第一任总经理，从零开始组建上海团队，并代管苏州公司和杭州公司。

4.任职碧桂园物业天津区域总经理、苏州新工产业（收购公司）总经理、上海明君物业（收购公司）总经理。

5.任职港资瑞安集团丰诚物业品质运营总，负责总部品质、工程、客服、400中心等职能管理。

个人特点：

工程背景，从基层一线岗位做起，熟悉设备设施的运营管理、能耗管理以及维护维修等；熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等体系，参与组织小区的创优工作和三体系贯标及内外审工作，曾组织和指导商业写字楼项目参与LEED、WELL 等认证。

管理过不同形态的物业（住宅、写字楼、商业、工业园区等），既有超大盘，也有超小盘管理经验。既有新团队、新项目筹组经验，也有老旧项目保盘、稳盘经验，且具有收并购公司尽调、接管和整合等管理经验。

实战经验：

1、内部变革和创新

实例1：在阳光城任职期间，推动阳光城物业远程E控中心建设。背景是2012年阳光城初入上海，为了贯彻当时高周转的战略，阳光城所拿地块体量都非常小，单个项目难以实现收支平衡。为说服上海地产领导、集团领导、董事会，我们先后修改6套方案，最终得以推进该中心建设，为后期运营每年节省开支100多万元。

实例2：在丰诚物业推动管家网格化管理的变革。背景是丰诚物业所管住宅项目均属于所在城市核心区域高端住宅，收费标准也属于当地最高的，但丰诚物业仍守着十几年的标准在运作，业主体验不到与高收费相符的服务。因此，本人着力推行管家服务和网格化管理，将传统的被动式服务转变为主动式服务，业主满意度从2019年76%上升到2021年的85%。

2、群诉和危机处理

实例1：在佳兆业任职期间，先后处理了兴威橡胶制品厂空气污染、社康中心进会所、重庆黑搬运队等多起重大群诉事件，促成政府相关部门先后就兴威场污染、社康中心举行多次听证会，防止事件恶化，并推动上述事件的和平解决，弱化其社会影响。

实例2：任职天津区域期间，成功启动天津碧桂园小区停车收费（注：该小区总面积120万平米，地处津南郊区，近10年曾3次启动停车收费未成功，被认为是整个碧桂园最难启动停车收费的四大项目之一），有效处理因停车收费冲突所引发的舆情危机，弱化该事件的社会影响，并取得大多数业主的支持。同时促成当年完成车位销售3000万元，次年8000万元的目标。

3、拓后融合和保盘

当下正处于行业大并购、大重组的浪潮中，市场竞争白热化，物业企业（特别是中小企业和无开发商背景的企业）面临极大的稳盘、保盘压力，而那些头部企业收并购的公司也面临极大的稳盘、保盘压力，同时还需面对团队整合的难题。

实例1：在碧桂园两家收并购公司任总经理期间，就面临极大的稳盘报、保盘压力，其中一个典型楼盘（绿地璀璨天城）。该楼盘因为公司并购管理权发生变更，开发商绿地以其单方面所做满意度不达标为由提出重新选聘物业。通过我们对现有法规的理解和推演以及与政府部门充分沟通，多次召开四方协调会，最终中止开发商绿地重新选聘物业的流程。

实例2：在任职丰诚物业期间，应公司要求处理武汉天地B地块业委会重新选聘物业危机，首先，争取到政府部门的支持紧急叫停物业招标流程；然后，逐步分化业主骨干和部分业委会成员，延缓二次启动选聘流程；最后充分利用《民法典》关于三分之二参与表决的“BUG”发动支持我方的业主不参与表决，让第三次业主大会未能通过表决，从而稳住该楼盘。

主讲课程：

《物业现场安全管理及风险防范》

《存量时代物业撬盘、保盘攻防战》

《《民法典》影响下物业企业与业委会关系维护及项目稳盘、保盘应对之策》

《十四五规划服务业宏观政策解读及物业服务企业的应对之道》

我要预订

咨询电话：027-5111 9925 , 027-5111 9926手机：18971071887邮箱：Service@mingketang.com