新税改形势下的房地产业收入成本精细核算与涉税问题实务处理

新税改形势下的房地产业收入成本精细核算与涉税问题实务处理

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课程介绍

会计核算是企业财税管理的核心工作，会计核算工作好坏不仅影响企业财务管理，也会影响企业税收缴纳与纳税筹划，最终影响企业经济利益。为了帮助大家提高核算水平，规范财务管理，本期培训特开设选取“房地产业收入成本精细核算与涉税问题实务处理”内容。

随着税收新政的不断出台，房地产开发业务中总有一些涉税问题一时找不到正确答案，正所谓“剪不断，理还乱”，长期制约着税收业务管理水平的提高。为了帮助大家尽快提高管理水平，增强管理能力，最大限度的降低税收风险，本次培训还特意选取了一部分大家比较关心，带有较大的普遍性，而长期以来又没有确切答案的问题给大家进行讲解，让大家对相关问题的解决吃下一颗“定心丸”。

该课程以实际案例为主，重点突出“实操性、时效性”。适合从事房地产行业的企业老板、财务高管、业务主管学习培训。参训后一定会对提高您的会计核算水平和纳税管理水平有较大帮助。

培训对象

各房地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

课程大纲

第一部分：房地产企业收入与成本精细会计核算

第一节：房地产企业收入核算

一．土地使用权转让的会计核算：

1．土地转让收入确认的条件

2．土地转让收入核算实务

「例01」绿地房地产开发公司对外转让已开发完成的土地账务处理案例

二．商品房销售的会计核算：

1．商品房预售的会计处理

⑴ 订金的会计核算 ⑵ 定金的会计核算

⑶ 预售房款的会计核算 ⑷ 按揭保证金支付、扣款、解冻的会计核算

「例02」绿地房地产开发公司按揭保障金核算案例

⑸ 代收配套设施费、办证费、维修基金的核算

「例03」绿地房地产开发公司收取订金、首付款、按揭款配套费、维修金、办证费，以及相关税费缴纳、支付的会计核算案例。

2．商品房销售的会计处理

⑴ 销售不动产收入确认的时点 ⑵ 销售不动产收入会计核算实务

「例04」绿地房地产开发公司商品房验收，交房，预缴、补缴土地增值税核算案例

三．特殊情况下商品房销售的会计核算：

1．委托方式销售

⑴ 四种不同委托代销方式下收入实现时点的确认

⑵ 委托代销方式销售开发产品会计核算实务

「例05」绿地房地产开发公司委托销售公司销售为业务发生、承购认缴款、收到代销清单、竣工验收交房，以及成本结转的会计核算案例。

2．分期收款销售商品房收入的确定

⑴ 分期收款方式销售收入确认的时点 ⑵ 分期收款销售业务会计核算实务

「例06」绿地房地产开发公司以分期收款方式销售“期房”收取第一笔款项、验收交房、及结转成本会计核算案例。

「例07」绿地房地产开发公司以分期收款方式销售“现房”，交房、第一笔款项到期收款日收入及按比例结转第一笔成本、实际收到承购人交付款项的会计核算案例。

3．面积差的会计核算

「例08」绿地房地产开发公司收取、支付面积差款项会计核算案例

四．代建工程收入的会计核算

1．收取手续费方式的代建工程

「例09」绿地房地产开发公司，收取委托方拨款、开发建设期间、代建工程完工、移交代建产品发生代建支出、确认手续费收入会计核算案例。

2．实行划拨结算方式的代建工程

⑴ 结果能够可靠估计的代建合同

「例10」房地产开发公司受托代建房屋，针对不同年度实际发生合同成本、结算合同价款、收取合同价款、确认合同收入和费用的会计核算案例。

⑵ 结果不能可靠估计的代建工程合同

①合同成本能够收回的代建工程会计核算

②合同成本不可能收回的代建工程会计合算

「例11」绿地房地产开发公司受托代建房屋支付代建支出、结算代建工程款、确认当年合同收入和费用，以及第二年完工进度无法可靠确定情况下收入和费用的会计核算案例。

3．合同预计损失的处理：

① 合同预计损失测试方法 ② 合同预计损失会计核算实务

「例12」绿地房地产开发公司销售合同预计损失测试计算过程、及存货跌价准备、收入成本结转核算案例。

五．土地增值税的会计核算

「例13」绿地房地产开发公司预缴土地增值税、结转当期收入应负担的土地增值税、清算补缴土地增值税款及核算案例

六．其他业务的会计核算

1．商品房售后服务的核算

「例14」绿地房地产开发公司销售商品房后，收取临时服务费、发生服务支出、向物业移交业务、为物业拨付启动资金的会计核算案例

2．材料销售的核算

「例15」房地产开发公司在开发项目结束后，销售剩余材料的会计核算案例。

第二节：房地产开发产品成本的核算

一．开发产品成本的内容

1．开发产品成本分类

2．开发产品成本项目

二．自营开发工程成本的核算（自营工程成本核算程序）

三．出包开发工程及其价款结算的核算

1．工程价款结算的办法：⑴ 按月结算 ⑵ 分段结算 ⑶ 竣工一次结算

2．预付备料款的计算和扣回（扣回预付备料款的计算方法）

「例16」绿地房地产如某项出包工程，开始扣回预付备料款时的工程价值、第一次应扣预付备料款、以后各次应扣预付备料款的计算

3．应付工程款和预付备料款、工程款的核算

「例17」绿地开发企业某项出包工程支付备料款、按施工计划预付工程款、按结算账单扣回预付款、结算工程款会计核算案例。

四．开发间接费用的核算

1．开发间接费用的组成和核算

「例18」绿地开发公司某月某项目部工资、福利费、折旧费、递延资产摊销、购物支出、周转房摊销会计核算案例

2．开发间接费用的分配：⑴ 开发间接费分配方法 ⑵ 开发间接费分配表制作「例19」绿地房地产开发公司某项目部2015年5月份开发间接费用在各开发产品之间分配实例。

五．土地开发成本的核算

1．土地开发支出划分和归集的原则

2．土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

⑴ 土地开发成本核算对象的确定 ⑵ 土地开发成本项目的设置

3．土地开发成本的核算：土地开发成本二级科目的分设

「例20」绿地房地产开发公司在某月份内，某土地开发项目支付拆迁补偿、前期工程费、基础设施费 、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费的会计核算案例。

4．已完土地开发成本的结转：⑴ 分项平行结转法 ⑵ 归类集中结转法

「例21」绿地开发公司自用土地在开发完成并经验收后，分别按照分项平行结转法、分类集中结转法向“151出租房”和“181周转房”结转自用土地成本，计算方法与会计核算案例。

六．配套设施开发成本的核算

1．配套设施的种类及其支出归集的原则

2．配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

3．配套设施开发成本的核算：⑴ 配套费的预提

「例22」绿地开发公司某小区幼托设施开发成本案预提率、预提费用计算案例。

⑵ 配套设施开发成本的会计核算：

「例23」绿地房地产开发公司支付分配小区内商店、水塔、托所拆迁费、前期工程费、基础设施费、分配水塔费用、开发间接费、预提幼托费会计核算案例。

4．已完配套设施开发成本的结转「例24」能有偿转让的大配套设施、按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施、对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施验收后成本结转案例。

七．房屋开发成本的核算

1．开发房屋的种类及其核算对象和成本项目；

2．房屋开发成本的核算：⑴ 土地征用及拆迁补偿费核算 ⑵ 前期工程费核算

⑶ 基础设施费核算 ⑷ 建筑安装工程费核算

「例25」绿地开发公司某项目建安成本分配案例

⑸ 配套设施费 ⑹ 开发间接费

3．房屋开发成本核算实务

「例26」绿地房地产开发公司房屋开发成本归集案例。

4．已完房屋开发成本的结转

八．代建工程开发成本的核算

1．代建工程的种类及其成本核算的对象和项目

2．代建工程开发成本的核算

「例27」绿地开发公司接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路扩建工程会计核算案例

第二部分：新税改形势下房地产业涉税问题处理

一．增值税问题：

1．房地产企业销售开发产品应如何确认纳税义务发生时间？

2．纳税人在当地预缴增值税后应如何计算预缴城建税、教育附加？

3．增值税留抵退税后城建税、教育附加应如何处理？

4．增值税一般纳税人在增值税税率调整前已按原适用税率开具的增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，开票有误需要重新开具的，未开具增值税发票需要补开增值税发票的，应如何开票？开票时如何操作选择适用税率？

5．已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，如何计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减？

6．按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，如何计算可抵扣进项税额？

7．不动产购建进项税额抵扣有哪些新变化，还未抵扣的进项税额应如何处理？

8．购进国内旅客运输服务进项税抵扣有哪些具体规定？

9．房地产行业是否可以实施进项税加计扣除？

10．符合哪些条件的纳税人可以试行增值税期末留抵税额退税制度，退税额如何计算？

二．印花税问题

1．《房屋销售合同》按照那一税目征收印花税，印花税的计税依据到底是含税价还是不含税价？

2．2018年5月1日起，账簿贴花印花税，有哪些新变化？

三．土地增值税问题

1．清算时以什么为依据计算参加土地增值清算的收入额？营改增后清算收入应如何计算？预缴增值税时，计税依据如何计算？

2．清算时对于拆迁还房业务应如何确认收入和可扣除成本？

3．清算时对于无产权的地下车位应该如何处理？

4．营销设施建造费是否允许计入开发成本据实扣除？

5．销售精装房软装支出是否有可能计入开发成本予以扣除？

6．清算时对开发费用的扣除应本着什么原则处理，是否允许在据实扣除与计算扣除中选择一项较高的计算标准扣除？

7．营改增后，进行土地增值税清算时扣除的税金包括哪些税种？

8．母公司拿地子公司开发无法取得合法有效凭证应怎样争取妥善解决？

9．企业在红线外为政府建设公益设施发生的支出到底应不应该予以扣除？

四．企业所得税问题

1．进行企业所得税清算时以什么为税前扣除凭证？

2．企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中，因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的，其支出是否还允许税前扣除？

3．企业与其他企业、个人在境内共同接受应税劳务、非应税劳务发生的支出，采取分摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以什么为税前扣除凭证？

4．企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方采取分摊方式的，企业以什么凭证作为税前扣除凭证。

5．房地产企业确认销售收入的实现到底应该以国税函【2008】875号、国税发【2009】31号】哪一个文件规定为准？

6．房地产企业以委托代销方式销售开发产品收入如何确认？

7．施工合同为准计算发票不足金额时，以总包合同金额为准还是分包合同金额为准，具体操作时应该注意哪些事项？

8．以不同的非货币交易方式取得土地，土地成本确认的方式有何不同？

9．以小产权房做返迁房和以大产权房做返迁房会计和税收处理有哪些不同？

10．销售未完工开发产品如何计算预缴企业所得税，产品完工以后如何计算补退企业所得税？收入未实现前预缴所得税应如何进行账务处理？

11．由于土增税清算较晚造成企业多交企业所得税，清算后应如何进行处理？

12．汇总纳税企业应如何计算总分公司各应缴纳企业所得税？

杨老师

杨老师：资深税务官员，职场经历：在全国各地的税务讲坛耕耘了15年，足迹遍布全国30个省市自治区，累计撰写各类讲义30余篇约200万余字，授课时长约8000课时，培训学员将近100000人次，服务企业约100多个，回答企业、学员提出的问题数以千计；职业信仰：教师是站在学员的肩膀上长大的！工作范围：教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划；授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默；因此受到各地学员的认同和热烈追捧。

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