税改、调控、严征管形势下的：房地产企业六大涉税难题深度解析与应对

税改、调控、严征管形势下的：房地产企业六大涉税难题深度解析与应对

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课程介绍

2018年8月31日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议审议通过了《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》，对个人所得税法进行了第七次修正。由于本次个人所得税法修正变化非常大，不仅仅是起征点的变化，更体现在所得分类方法、计算方法、申报管理以及社保征收等方面的巨大变化，这些变化必将对企业和个人产生巨大而深远的影响，如果不掌握这些变化，提前应对和规划，必将产生纳税风险。

随着房地产企业营改增的实施、国家宏观调控的进一步加强、国地税合并征管模式的推行以及税收稽查手段的不断进步，房地产企业财务工作正在发生深刻变化，财务人员面临的税收难题越来越多，遇到的业务创新模式也越来越多，合同签订和账务处理环节隐含的纳税风险越来越大，需要和税务机关沟通协调的事项也在不断增加，这些变化对财务人员的职业素质要求也越来越高。要应对这一新形势，财务人员既要进行知识的更新学习，又必须具有将知识转化为解决实际问题的能力。

本课程首先解读个人所得税及社保管理新政以及其对纳税人的影响及应对方法，然后再从税收政策理解和应用、疑难合同的判断和再造、账务处理、税务稽查应对与沟通、集团组建与重组等六个方面，精选大量实战案例，详细梳理各方面的难点问题和热点问题，深度分析难点问题的根源和解决方法，使学员在学习过程中既学到了知识又能掌握很多独立分析问题和解决问题的方法，从而达到能力提升的目的。

课程收益

1．了解个人所得税改革的主要变化及应对策略；

2．解决税收政策难题，学会政策解读与应用的思路方法和技巧，学会独立分析、独立判断，摆脱依赖；

3．学会复杂合同涉税风险识别的方法，使复杂的合同不再复杂；

4．快速识别会计报表和纳税申报表的潜在纳税风险，学会必要的账务处理技巧；

5．掌握税企沟通的方法、技巧和基本工具，让你的沟通更有效；

6．学会集团组建及资产重组等高端涉税业务的纳税处理，为企业未来发展做好知识与能力的储备。

课程对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

课程大纲

第一节：个人所得税新政解读及薪酬规划

1．个人所得税法修正的主要内容及影响

2．过渡期薪酬规划策略

3．新规正式执行后的薪酬规划策略

4．专项附加扣除项目详解与注意事项

5．社保由税务机关征收对企业的影响及应对策略

第二节：税收政策理解与应用层面的难点问题解析与应对实务

一．税收政策理解与应用的理念与策略

1．财务人员理解与应用税收政策遇到的困惑与难题

2．财务人员理解与应用税收政策应把握的原则

3．税收政策理解与应用的方法与技巧

二．房地产企业税收难点政策的理解与应用案例剖析

1．“三旧”改造项目如何扣除土地价款？应该规避哪些风险？

2．“三旧”改造项目如何准确判断纳税义务？如何界定政府主导与市场行为？

3．“三旧”改造项目超标准补偿如何处理？支付或收取差价款如何处理？

4．“三旧”改造项目如何确定契税的计税依据？税企争议有何可借鉴的文件？

5．“村企合作”项目，地产企业在未取得土地证之前自行建造的在建工程是否缴纳契税？

6．建筑业纳税方式与纳税义务发生时间发生了哪些变化？对地产企业有哪些影响？

7．三方协议、内部授权如何理解和应用？可否扩大应用？文件中的“集团”如何理解？

8．如何理解和应用房地产企业预提成本？

9．借款费用如何判断费用化还是资本化？

10．如何准确把握利息资本化的起止时点？

11．产品交付与收入结转之间存在怎样的逻辑关系？ 同一项目既有交付的又有未交付的，如何合理结转收入和成本？

12．当收入被调整时，如何合理调整成本费用使得补税金额最少？

13．房地产企业销售使用过的固定资产如何纳税？如何开具发票？可否开具专用发票？

14．房地产企业销售自留物业如何纳税？有无筹划空间？

第三节：合同涉税判断与风险管控层面的难点问题解析与应对实务

一．合同涉税分析与风险管控的理念与策略

1．合同的纳税风险来源于哪些方面？难点问题在哪里？

2．如何对多重法律关系的复杂合同进行涉税分析与风险识别？

3．如何进行复杂合同的优化和再造？

4．多合同销售的风险分析与防范

二．房地产企业疑难合同的涉税分析与再造案例剖析

1．具有多重法律关系的复杂合作开发协议如何进行纳税判断与合同再造？

2．“三旧”改造中合同签订应注意哪些税收风险？合同如何优化？

3．建筑公司挂靠经营对地产企业有何影响？和这些公司签订合同要注意哪些风险点？如何完善合同条款？如何开具发票确保四流合一？

4．P2P销售模式创新合同应如何分析交易实质？有无纳税风险？如何进行合同优化再造？

5．以房抵债四方协议有无纳税风险？如何分析各方的交易实质？如何进行合同优化再造？

6．涉外合同如何进行纳税判断？如何扣缴税款？如何优化合同条款？

7．合同变更应注意哪些税收风险？如何完善原始凭证？

第四节：账务处理层面的难点问题解析与应对实务

1．“三旧”改造中超面积补偿如何进行正确的账务处理？

2．房地产企业借款费用如何计算资本化金额与费用化金额？如何进行超标利息

的纳税调整？如何设立台帐？

3．接盘方式取得的开发项目如何进行会计核算？对原始凭证有何要求？

4．合作开发失败取得赔偿金该如何进行账务处理？如何纳税？有何处理技巧？

5．如何区分成本与费用？有何技巧？

6．如何区分营销设施建造费和广告费业务宣传费？

7．如何区分工资与福利费？各种补贴如何账务处理和纳税处理？

8．如何处理差旅费中的餐费发票？

第五节：税务稽查应对与涉税沟通层面难点问题解析与应对实务

1．税务机关选案为何选中了你们公司？

2．企业如何通过会计报表和账簿进行纳税风险自查与完善？

3．企业如何做好税务稽查准备？

4．稽查中出现的税企争议如何沟通协调？有何技巧？

5．如何撰写高水平的涉税说明提高沟通的成功率？

6．稽查案例分析

第六节：集团公司组建与重组层面的难点问题解析与应对实务

1．重组过程中股权交易如何纳税？如何规避风险？自然人股东和法人股东纳税处理有何不同？

2．集团成员企业关联交易应如何规避风险？如何界定价格明显偏低？如何理解有无正当理由？

3．集团“资金池”管理有何好处？有何纳税风险？如何防范？

4．集团企业间资产调拨如何纳税？如何节省税款？如何规避风险？

第七节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

董老师

董老师：注册会计师，注册税务师，律师，多年从事财税方面的理论研究与实践，擅长各行业税收筹划诊断，纳税方案的设计，纳税风险控制，税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。董老师是实战型企业培训讲师和资深财税顾问，现任五A级北京致通振业税务师事务所首席税务顾问，某大型培训中心首席培训师，中国注册税务师行业后续教育特聘讲师，北京注册税务师协会专家师资库特聘讲师，房地产企业管理教育网特聘讲师，畅销书《建筑与房地产企业营改增实务操作指南》主编。中国注册税务师协会《卓越税务师五项能力训练》主讲教师。

董老师在国内演讲几百场，培训过知名企业上千家，并先后担任数十家房地产公司和大型集团公司的税务顾问，为多家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。讲课由浅入深、分析透彻、操作实用；授课风格：生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评！

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