新形势、新政策、严征管下的房地产企业城市更新与税务稽查的税务风险控制

新形势、新政策、严征管下的房地产企业城市更新与税务稽查的税务风险控制

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课程背景

招拍挂买地又贵又难，地产界完全进入城市更新时代。不懂城市更新，就无法在地产界立足。不懂城市更新中的税收政策，可能会造成无法挽回的税收风险。城市更新项目开发模式应该如何选择？拆迁赔偿应该如何进行安全可靠的税务处理？城市更新项目到底应该怎么样巧妙的进入？怎么样完美的退出？

为了帮助广大房地产企业对总局出台的重要的文件以及广东省的城市更新税务文件进行有效的梳理，轻松的学习，利用这次企业所得税汇算清缴时间改正存在的问题，防范未来税务稽查的的税务风险，特举办本次高级培训班，诚邀您参加！

课程收益

1．掌握房地产城市更新政策的重点难点；

2．掌握房地产税务稽查的重点和难点。

培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

课程大纲

第一节：城市更新的税务风险控制

一：城市更新项目收购主要方式的税务风险控制

1．收购方式：资产收购的税务风险控制

◇ 特别讲解：在建工程收购的税务风险控制

2．收购方式：股权收购的的税务风险控制

◇ 特别讲解：股权溢价收购的税务风险控制

3．收购方式：土地房产出资+股权转让的税务风险控制

4．收购方式：公司分立+股权转让的税务风险控制

5．收购方式：增资扩股+股权转让的税务风险控制

6．收购方式：境外间接股权转让的税务风险控制

◇ 特别讲解：7号公告穿透征税的核心税务处理原则

二：城市更新项目退出主要方式的税务风险控制

1．特别讲解：1元股权退出的税务风险与规避路径

三：《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发[2017]68号）与最新的替换税收政策动向分析

1．城市更新的分类和模式

2．不同改造模式土地流转的税收差异分析

3．拆迁补偿收入的税务处理

4．全面讲解拆迁补偿支出的税务处理

⑴ 三旧改造支付原业主的拆除地上的建筑物的补偿费到底要不要开增值税发票？原业主拆除地上的建筑物要不要交土地增值税？

⑵ 限地价、竞配套目前有三种流行的处理思路？哪一种对企业最为有利，哪一种对企业最为不利？

第二节：房地产业税务稽查的的税务风险控制

一．房地产企业收入的税务风险控制

1．房地产收入确认与成本结转会计与税法的核心差异分析，案例讲解为什么交楼和竣工报备如果不是同一个年度后果很严重的税务稽查案例。

2．房地产企业可以计提土地增值税来少缴企业所得税吗？

⑴ 某企业计提土地增值税败诉案例分析

⑵ 不计提土地增值税，你知道应该怎样把多缴的企业所得税退回来吗？

3．为什么实际毛利小于预计毛利不退税

⑴ 连续2年的完整过程的案例讲解预计毛利变为实际毛利过程中企业所得税填报的关键技巧

4．销售价格偏低的税务稽查案例及未来的思路分析

5．租金收入的税务风险控制

⑴ 案例讲解某企业出租房产计入投资性房地产严重税收后果分析

⑵ 人防工程车位的“使用费”收入是应作为“转让财产收入”一次性计入当年应纳税所得额，还是应作为“租金收入”按20年分期计算应纳税所得额的税务稽查诉讼案例分析？

⑶ 一般的“售后回租”销售模式下的涉税风险

⑷ 房地产企业最新的融资性售后回租的企业所得税和个人所得税同时进行税务筹划分析

6．企业所得税视同销售的税务风险控制

⑴ 集团内部的无息借款虽然免交增值税，但企业所得税可能面临特别纳税调整，企业应该如何有效应对？

⑵ 案例分析：划转股权或资产如何进行会计处理才能做到不用视同销售？划转股权的三种方案现场演示。

⑶ 投资收益的税务稽查风险在哪里？投资收益填报的三个步骤是什么？

⑷ 不按比例分红如何填报才没有税务稽查风险？不按比例分红现在是税务高手安身立命的入门招，你掌握了没有？

⑸ 全面解决高管项目跟投的税务稽查风险

二．房地产企业成本费用的税务稽查风险

1．国税总局2018年28号公告企业所得税税前扣除凭证管理办法几大税务稽查风险分析

⑴ 如何理解税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则

①为什么说仅有权责发生制，还不足以税前扣除？

②为什么说几年后一次性还不付息，每年通过计提利息进行税前扣除的所谓筹划是死路一条？

⑵ 税前扣除凭证与相关资料的关系，为什么说支付一笔费用给对方，不开发票，然后对方申请注销的所谓筹划方法不靠谱？

⑶ 什么情况下必须有发票才能扣除，什么情况下没有发票有发票也扣除？

⑷ 税前扣除凭证的补救措施有哪些？

2．期间费用税务稽查风险分析

⑴ 利息税务稽查风险分析

①房地产信托的利息需要同时满足哪5个条件才能扣除？

②统借统还的税务风险防范

③委托贷款的税务风险防范，委托贷款的银行通道费有一个小筹划方法你知道吗？

⑵ 母子公司收取的服务费为什么一定要规避管理费字眼？

⑶ 支付房地产中介销售佣金有什么讲究的地方？

⑷ 会议费怎么样才能比较容易在企业所得税税前扣除又不用代扣代缴礼品的

个人所得税？

3．房地产企业计税成本的税务稽查风险分析

⑴ 土地成本的税务稽查风险分析

①母公司“招、拍、挂” 土地在当地注册项目公司需要注意的核心问题是什么？

⑵ 境外设计费可以扣除帮境外企业负担的税吗？如果能，你会设方程算吗？合同怎么签？发票怎么开？

4．建筑安装费用的的税务稽查风险分析

⑴ 三流一致到底是收款方与开票方一致还是支付方与购买方一致？有什么最新的规定？建筑企业第三方发货如何签合同才能进项抵扣？建筑企业总部签合同，由下面分支机构实际操作如何签定合同才没有风险？

⑵ 为什么买票一下子就会被税务稽查出来？

⑶ 建筑企业自己虚增进项，然后开专用发票给房地产企业，房地产企业增值税

可以抵扣吗？国家税务总局2014年39号公告深度解析

⑷ 预提建筑安装费用最核心的技巧是什么？为什么这个技巧可以影响以后5年？

⑸ 最新的增值税税率下降对建筑材料价格的影响分析。

5．公共配套的的税务稽查风险分析

⑴ 会所的成本为什么要单列？

⑵ 地下车库企业所得税需要保留成本吗？延伸：土地增值税呢？

6．计税成本核算的七个步骤是什么？

⑴ 用平面图直观案例现场讲解如何确定成本对象，成本对象确定不好税务部门会上来稽查你知道有这个文件吗？

⑵ 四种分摊方法介绍，为什么土地原则上只能用占地面积法分摊，一些其他的不一定被税务局认可分摊方法介绍

⑶ 什么情况下必须要做二次分摊？

第三节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

钟老师

钟老师：网名云中飞，资深税务稽查官员，全国主流税务培训讲师，广东省级税务干部学院教师，最熟悉了解广东省本地企业税收情况的财税专家，注册会计师协会教育培训委员会委员；丰富的税务稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法，具有丰富的房地产税收筹划经验，熟悉旧城改造与资本运作的控制风险。《中国税务信息网》、《中国会计视野》、《房地产企业管理教育网》签约税收实务专家，《中国税网》涉税风险研究室特邀税务专家。个人新浪博客《云税务》访问量超过百万次，在网上具有广泛的影响力。曾任各地方国税局及税校的特约培训讲师，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实战经验丰富，实操性强，信息量大，受到各方好评！

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