房地产业土地增值税清算涉税风险处理与纳税筹划

房地产业土地增值税清算涉税风险处理与纳税筹划

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培训受众:

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

课程收益:

国家税务总局在2013年6月20日下发了《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号）文件，要求各地税务机关一是要提高认识，加强组织领导，着力抓好土地增值税清算，使清算做到全覆盖、无死角。二是要对近几年积压未清算的项目进行全面清理，限期清算，对拒不清算的要严肃处理。三是要强化清算督导检查，层层督导，确保将加强土地增值税征管工作的各项要求落到实处。

未来的日子里，国五条、限价、限购、限贷、流动性资金紧缺、土地增值税强化清算、房产税开征在即——可谓风声鹤唳，步步紧逼，在这形势下，房地产企业如何生存，特别是针对来势汹汹的土地增值税强化清算如何应对？无疑是广大开发商面临的无法回避的一次严峻挑战！

本课程以土地增值税清算为专题，从教你如何清算入手，由浅入深，揭秘清算所涉及的所有政策与清算技巧、工程造价各部分的构成、扣除项目金额计算的技巧、精装修成本如何扣除以及如何利用现有的税收政策进行土地增值税及其他税种（营业税、企业所得税、契税等等）的税收规划，如何从一步领先发展到步步领先？又如何傲立于严峻环境而不败，本专题将为您揭开神秘的面纱并带给您巨大的收益。

【培训对象】

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

课程大纲:

一：土地增值税法规与最新政策解读

1、国五条出台的背景、调控着力点、主要省市后续政策及效果如何分析

2、“十年九调、年年中央空调”之高房价奥秘揭秘

3、土地增值税的纳税人和征税对象是谁？小产权房、城中村改造中与村集体合建的住宅商铺需要征收土地增值税吗？

4、土地增值税的清算对象、清算条件和范围有哪些？达到什么样条件的开发商需要做土地增值税清算，有什么办法延迟清算吗？

5、土地增值税的计税依据如何确定？土地增值税的适用税率和速算扣除数有几级？土地增值税的计算原理与计算方法有哪些？

6、土地增值税收入确认问题

（1）应税收入如何确认

① 取得的收入有哪些需要缴纳土地增值税？

② 销售面积发生差错存在补退款如何处理？

③ 收取的违约金、滞纳金、赔偿金等价外费用要不要计算缴纳土地增值税？

④ 代收代付的水电增容费、有线电视安装费、网络费等如何处理？

⑤ 开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产是否需要视同销售？该如何处理？

⑥ 地下车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？

⑦ 将不能销售的公共配套设施对外销售了又该如何处理？

⑧ 将自有的土地承包他人开发收取的承包金如何做税务处理？

⑨ 企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？

⑩ 各类拆迁补偿、拆迁安置土地增值税如何计算？

⑪ 以上各种行为的营业税、企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？

（2）不征税收入如何确认

① 将开发产品对外捐赠是否需要缴纳土地增值税？

② 将土地和开发产品对外提供担保、抵押是否需要缴纳土地增值税？

③ 单位或个人将自有的房产与他人交换是否需要缴纳土地增值税？

④ 什么是代建房？是否需要缴纳土地增值税？

⑤ 房地产评估增值是否需要缴纳土地增值税？

⑥ 以上各种行为的营业税和企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？

（3）免税收入如何确定

① 纳税人建造普通标准住宅出售征免税

② 国家征用、收回房地产的征免税

③ 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税

④ 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税

⑤ 以房地产进行投资、联营的征免税

⑥ 合作建房的征免税

⑦ 企业兼并转让房地产的征免税

7、土地增值税准予扣除项目金额的确认问题

（1）准予土地增值税前扣除的确认原则有哪些？已实际发生的成本支出是否都可以作为计算扣除项目金额的依据？

（2）取得土地使用权所支付金额如何确认？以地补路方式取得的土地成本如何确定？购买烂尾楼的成本能否加计扣除？以土地投资入股或者合作建房的土地成本如何确认？

（3）房地产开发成本如何确认？每平方米的建安成本主要由哪些因素构成？各地的建安平均造价如何？

（4）房地产开发费用如何确认？向金融机构借款的利息支出在何种情况下可以据实扣除？

全部使用自有资金开发没有发生利息支出的楼盘怎么办？

（5）与转让房地产有关的税金如何确认？清算后剩余楼盘再销售时缴纳的税金能否扣除？

（6）房地产企业的加计扣除如何确认？

（7）转让旧房如何计算准予扣除项目的金额？

二：土地增值税纳税筹划方法大揭秘

1、 临界点法：普通住宅的售价是否越高越好？

2、费用转移法：如何适当地把管理费用、销售费用等支出资本化以扩大成本？

3、收入分散法：精装房与毛胚房销售哪种方式更节税？

4、建房方式法：如何变自建房为代建房而节约巨额的税费支出？

5、合作建房法：合作建房的奥秘何在？如何操作才能节约巨额的税费支出？

6、代收费用法：燃气费、水电增容费等等代收的款项如何操作才是合适的？

7、股权转让法：名为股权转让实为土地转让是否涉及土地增值税？国税函【2000】687号文件是否有效且普遍适用？

三

林老师

中国注册税务师、会计师、律师，著名房地产纳税规划实战筹划专家，被誉为房地产财税答疑“第一人”。现为某省地方税务局官员，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才，某省纳税人服务研究会副会长，某省税务干部学院等数所院校客座教授，多次组织、参与全国税收大要案稽查工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，出版有《土地增值税清算操作指南》等房地产企业财税专著。林老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、广州、郑州等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、商业模式、税务稽查、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默；既有理论高度又有实战操作，深受各地学员喜爱！

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