房地产企业涉税风险及疑难问题解析与风险防控高研班

房地产企业涉税风险及疑难问题解析与风险防控高研班

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课程背景

连续几年来，房地产行业受国家宏观调控政策的影响，限购、限贷，造成资金紧张、市场萎缩，但房地产企业多数仍属于当地重点税源。根据《国税总局关于开展2013年税收专项检查工作的通知》（税总发〔2013〕8号）规定，房地产在2013年仍然被国家税务总局列为指导性检查项目，可谓年年榜上有名；《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）要求研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为，并要求税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。6月20日，国家税务总局公布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号），要求各地税务部门从四个方面抓好土地增值税清算。

面对严峻的税收征管环境和步步紧逼的税务稽查，本次培训班立足防范税收风险，以房地产行业的三大税种土地增值税、企业所得税和营业税为主线，梳理解读涉及房地产行业的涉税疑难问题、税收筹划点、税务稽查方法，以及如何应对等，针对性强，注重实务操作和实效，是房地产企业不容错过的课程。

培训对象

房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。

主讲内容

第一节：2013年房地产企业税务稽查形式分析

第二节：房地产企业发票税收稽查风险及应对策略

1、取得发票的总原则

2、如何取得合规发票？

3、房地产企业各项支出应取得何种票据？

4、虚开发票及应对策略

5、税务稽查对发票的审核

6、无法取得发票的应对策略

第三节：营业税涉税风险及疑难问题解析

1、房地产企业营业税收入确认的特殊规定

2、预收款、订金、诚意金、 VIP卡、看房费、选房卡如何缴纳营业税？

3、违约金如何需缴纳营业税？

4、“拆一还一”的营业税处理

5、融资性售后回租业务涉税处理

6、房地产企业新设立的酒店公司是否需要交纳营业税？

7、“还本”方式销售商铺的行为如何缴纳营业税？

8、包销房地产应如何缴纳营业税？

9、将未完工的商品房开发项目转让给另一企业，如何缴纳营业税？

10、房地产企业取得土地后经过七通一平出让，营业税是否按差额交税？

11、土地一级开发营业税问题解析

12、同一控制下企业之间按成本价转让土地是否缴纳营业税？

第四节：房地产土地增值税疑难解析

1、如何把握清算单位和清算时限？

2、转让永久使用权和代收费用涉税风险点

3、“包税协议”如何正确纳税？

4、先卖后租协议的涉税处理？

5、设计费涉税风险点及税收筹划技巧

6、财务费用中的诸如顾问费之类如何在土地增值税前扣除？

7、房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？

是否能在企业所得税前扣除？

8、熟地转让土地成本能否加计扣除？

9、加计扣除的4种情况

10、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？

11、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税如

何处理？

12、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部

门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？

13、工程质保金如何在土地增值税及企业所得税前扣除？

14、销售精装房的涉税风险点

15、拆迁安置费如何扣除？

16、房地产企业负担的物业启动费如何扣除？

17、诉讼费、律师费、在筹办举办项目开工仪式发生的相关场地布置费礼品、奠基费用、产品的模型制作费；项目工程部的办公租金。

18、房地产企业销售尾房如何缴纳土地增值税？

第五节：企业所得税涉税风险及疑难问题解析

1、完工条件确认的技巧及税收风险点

2、收入范围的确认及原则

3、多项目企业应纳税所得额如何计算？

4、预提费用确认的原则及涉税调整

5、房地产企业纳税申报表填写的二十二字方针

6、计税成本确认的7大步骤

7、核定征收的原则及涉税风险

8、三年以上往来款如何进行涉税处理？

9、季节工、临时工以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用涉税处理；

10、跨期发票如何在企业所得税前扣除？

11、合作建房如何确定土地成本？

12、如何确定房产三项费用（业务招待费、广告费、业务宣传费）扣除基数？

第六节：房地产综合税疑难问题解析

1、不同模式售楼部的会计与税务处理

2、甲供材及甲指乙供涉税疑难分析

3、融资技巧及利息支出税前扣除涉税风险点

4、土地、房地产转让税务风险提示及税收筹划点

5、车位及地下车库疑难解析

第七节：专家现场开放时间与学员互动交流，解答学员疑难问题。

李老师

中国注册税务师、中国注册评估师、全国管理咨询师、石家庄纳税人学校兼职教师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估、培训中介的税务顾问。从事税务工作10余年，具有丰富税务实战经验，为多家大型企业及网校做税务筹划、税务培训等服务，并多次代表税务机关为纳税人培训，先后在《注册税务师》杂志、《中国税务报》、《税务规划》发表数十篇文章。对各种税种均有研究，擅长的领域：企业所得税、土地增值税、营业税、企业重组、税收筹划及房地产企业税收。先后在北京、上海、厦门、广州、南京、郑州、沈阳、石家庄等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训，在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评。

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