房地产业营改增应对与会计核算中的纳税处理和风险规避专题

房地产业营改增应对与会计核算中的纳税处理和风险规避专题

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专题背景：

营改增是我国财政体系中最大的一项改革，通过把以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，通过只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节。按我国财税体制改革进程，财政部正在加快研究房地产业“营改增”方案，据悉明年有望和建筑业同步推行。自2012年1月1日起开始营改增试点以来，目前仅剩下生活服务业、建筑业、房地产业和金融业尚未实现营改增。在房地产市场处于下行期间推出营改增，会对房地产业带来什么样的影响？房地产企业应做好哪些准备？如何应对营改增？这是地产业界普遍最为关心的话题。

2014年，国家税务总局和各省、市税务机关陆续曝光了系列税收违法案件，其中房地产企业在榜上赫然占了近四成的比例。为何房地产企业成了税收案件的高发区？为何房地产连续九年被国家税务总局列入税收专项检查的指令性检查项目？为何房地产企业税收年年查，问题年年有？

我们经过深度分析后认为，除了房地产企业会计核算繁杂，涉税政策复杂多变的客观原因外，企业财税管理人员不熟悉税收政策，不熟悉会计核算中的税收处理，同样是一个非常重要不可回避的因素。如何在会计核算中及时发现和化解税收风险，实施全方位的税收风险管控，并为房地产企业带来节税的思路和空间，这就是我们这两天课程的目的所在。

课程收益：

☆ 前瞻学习房地产业营改增政策方案和征税办法，探索把握营改增应对措施。

☆ 全面掌握房地产企业最新成本核算方法和开发费用准确核算。

☆ 财务管理人员及时发现会计核算中的税收问题并进行正确处理。

☆ 分析本单位的财税管理现状，了解、建立和完善本单位的税收风控制度。

☆ 准确运用税收政策，尽可能的找到正确降低企业税收负担的方法。

☆ 提交本单位的财税疑难问题，与专家零距离交流，真正解决实际问题。

培训对象

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员

课程大纲

一：房地产业营改增政策前瞻与应对及土地增值税走向

1．房地产业营改增试点方案中，增值税率是11%还是17%？土地增值税种仍然保留吗？

2．营改增后房地产企业实际税收负担的测算

3．一般纳税人和小规模纳税人的认定标准及一般计税方法和简易计税办法，什么是销项税额，什么是进项税额？

4．开发成本和开发费用中哪些增值税进项税额可以抵扣？哪些不能抵扣？

5．开发产品销售收入在营改增后会计核算有什么变化，销售开发产品如何开具增值税发票？

6．开发产品成本会计核算有什么变化？土地出让金成本、利息费用、甲供材业务等如何抵减销售额？

7．企业现行销售自己使用过的固定资产是否缴纳增值税？营改增后，如何计算缴纳增值税？

8．营改增前后，房地产企业应采取哪几项措施积极应对？

二：收入核算中的纳税处理与风险规避

1．企业所得税收入确认时间和营业税、土地增值税纳税义务发生时间。

2．合理分解收入的风险及纳税处理技巧。收入不可隐瞒，但收入可以分解吗？

3．企业所得税有视同销售，土地增值税和营业税也有视同销售吗？视同销售怎样进行会计处理才不会多缴纳税收呢？

4．销售折扣、销售折让、销售退回的纳税处理。当前房地产调整环境下，打折销售好还是赠送实物好？

5．价外费用、违约金和代收费用的财税处理。支付违约金需要取得发票并扣缴个人所得税吗？收取违约金什么情况下不需要纳税？哪些代收费用不纳税？

6．财政性补助资金的纳税处理选择。任何财政补偿是做收入处理，还是冲减开发成本？

7．租金收入、精装修房收入、车位收入的财税处理

三：成本费用核算中的纳税处理与风险规避

1．职工薪酬在企业所得税和个人所得税的风险规避处理

2．企业取得个人劳务费用发票需要注意的问题

3．企业工程费用中甲供材的风险问题深度分析及处理

4．职工福利费、业务招待费用、办公用品中的税收问题及处理

5．管理费用、财务费用会计处理中的税收问题及处理技巧

6．单位和员工车辆使用费报销的问题及处理

7．企业旅游费、交通费、通讯费报销的处理

8．企业开发成本核算对象确定处理

9．成本核算对象与土地增值税清算项目为何不一致？

10．最新会计开发成本七大项目核算及税收处理。

11．共同成本和间接成本会计三种分摊方法。如何分摊符合税法规定？地下车位要分摊成本吗？

12．哪些利息费用计入开发成本，哪些计入财务费用？既符合会计制度规定又有利递延纳税的方法。

四：企业资产核算中的纳税处理与风险规避

1．企业购置资产环节需要注意的税收问题

2．房屋改造、装修是资本化还是费用化处理

3．资产评估的会计处理与税收处理

4．企业资产投资的税收优惠政策及避税分析

5．股东转让股权的财税处理。个人股东平价低价转让股权的税收风险及节税处理

6．转让股权涉及的土地增值税风险分析及规避

五：营业外收支核算中的纳税处理与风险规避

1．捐赠支出、摊派费用和赞助费用的处理

2．应付未付款的涉税风险分析、税务机关如何看待应付款？

3．其他应收款涉及的个人所得税、营业税和企业所得税分析

4．其他营业外支出核算中的重点涉税问题分析

5．查补税收有追缴期限吗？为何查补三年前的税款不能加收滞纳金和处罚？

六：所有者权益核算中的纳税处理与风险规避

1．股东投资身份选择的节税分析。公司或个人谁来做股东？

2．资本公积正确核算及涉税分析处理

3．盈余公积和未分配利润的财税处理

4．新形势下房地产企业如何利用合并和分立进行重组？

陈老师

陈老师：著名税务专家，中国注册税务师、注册会计师，曾为国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网络评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

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