房地产行业“营改增”政策瞻望与土地增值税全程攻略及项目成本控制策略

房地产行业“营改增”政策瞻望与土地增值税全程攻略及项目成本控制策略

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课程前言

房地产企业成本核算管理面临内部管理、企业所得税和土地增值税三方利益关系，孰轻孰重？很难回答! 羊年经济下行，房地产企业既要苦炼内功，压缩成本，提升管理水平，也要继续关注税务风险，如今建筑房地产业营改增蠢蠢欲动，税收检查依然榜上有名，营改增前夜暗流涌动……不熟悉当前税收环境和幻变的税收政策，会计简直没法当，变压力为动力，直面营改增，直面成本核算与税务管理，让我们一起找思路、找方法、找对策。

课程对象

房地产企业财务/税务总监、财务/税务经理、主管会计、成本会计

课程大纲

第一模块 房地产税收形势与营改增政策瞻望

1. 2015年税收形势面临哪些挑战？存在哪些风险？

2. 意向金是否缴纳营业税？营改增后要开具发票是开具营业税发票还是增值税发票？

3. 2015年各地土地增值税政策有哪些变化？

4. 土地增值税预征和核定征收率目前各地存在哪几种代表形式？

5. 合并和分立政策纳税安排要注意哪些关键问题？

6. 营改增对于房地产企业的其他税种核算有无影响？

7. 营改增后如果确定土地增值税定价临界点？

8. 增值税的基本原理何在？

9. 营改增对于财务核算和财务分析有哪些影响？

10. 营改增后房地产如何计税？

11. 营改增后如何计提增值税销项税额？仅仅是销售不动产吗？买房送汽车、买房免物业费、买房返利、买房垫首付、售后回租、免租期、无偿租赁、无偿借款、不动产投资、包销和代销、三方抵账、材料抵顶工程款、收取施工方水电费……。亲，这些您有吗？

12. 营改增后先有成本后有收入或者先有收入后有成本如何计税？

13. 营改增对于房地产招投标预算造价营改增后如何改变？

14. 营改增后房地产企业如何面对甲供材税负测算和建立定价机制？

15. 营改增后材料采购还要不要货比三家？

第二模块 房地产成本核算与土地增值税

1. 企业内部管理、企业所得税和土地增值税三者之间成本核算要求有无区别？

2. 成本核算的一般路径有何顺序？

3. 成本核算对象与企业内部项目辅助核算之间有无联系？

4. 成本对象如何确定？如何编制成本对象确定报告？

5. 共同成本、费用如何分摊？有哪些原则？

6. 企业所得税和土地增值税共同成本分摊原则一致吗？

7. 商业层高系数能否用到企业内部管理？能否用到企业所得税？

8. 车库、车位要不要分摊土地成本？

9. 成本分摊方法有多少种？不同成本对象采取不同的成本分摊方法如何结合？对企业整体税负的影响是什么

10. 合作开发有几种形式？先拿地再加名和共同拿地对于清算和成本确定有何影响？

11. 如何结转完工成本？

12. 不同期间共同成本一定可以分摊吗？

13. 如何让合同管理起到成本核算的作用？

第三模块 房地产土地增值税税收风险管控

1. 如何确定房地产开发项目投资主体？

2. 项目开发如何确定清算项目和清算单位？

3. 土地增值税清算产品类型二分三分还是四分？可否合并清算？

4. 什么是普通标准住宅？规划为普通标准住宅一定可以享有税收优惠？

5. 普通标准住宅如何运用定价策略？价格越高利润会越高？

6. 地下车库归属于住宅还是非住宅？是销售还是出租？

7. 政府返还款可有纳税筹划空间？

8. 土地成本一定按照占地面积法分配吗？

9. 土地作为扣除项目成本如何确定?包括哪些内容？

10. 拆迁补偿费属于取得土地使用权所支付的金额吗？

11. 取得净地所支付的拆迁补偿费可否作为开发成本扣除？

12. 以土地投资如何会计和税务处理？

13. 房地产股权转让该不该征收土地增值税？

14. 项目规划外所承建支出可否在土地增值税清算时进行扣除？

15. 房地产开发都可以加计扣除吗？转让已经进入施工阶段的在建工程，可否差额纳税？

16. 会所、幼儿园、小学符合什么条件才可作为公共配套设施成本？

17. 项目内进度不一，却达到“通知清算”的条件，如何分摊公共配套费？

18. 售楼部费用可否作为土地增值税扣除项目？

19. 土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？

20. 工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，可否计入开发成本？

21. 什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？“甲供材”业务双方如何进行会计处理？如何纳税？

22. 如果成本账务有所欠缺，是否可以核定成本金额？核定的标准是什么？

23. 清算开始后凭证的截止时间是如何规定？清算后发生的后续成本是否可以“二次清算”？

24. 捐赠、违约金、资产损失是否可以作为土地增值税扣除项目？

25. 清算后再销售房产税率如何确定？

26. 土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认土地增值税扣除项目？

27. 收入确认原则和依据是什么？确认收入的时点在开发流程的哪个节点？

28. 如何理解“销售价格明显偏低”？具体的标准是什么？是否存在个人所得税的风险？

29. 耕地占用税可否作为土地成本？城镇土地使用税呢？

30. 房地产企业土地使用税纳税义务发生时间如何把握？

第四模块 现场交流

樊老师

注册税务师，房地产纳税筹划专家、国家税务总局网络培训学院讲师；先后在《中国税务报》、《海峡财经导报》、《中国房地产》、《现代服务业》发表大量财税论文、编著《房地产开发企业纳税实务与风险防范》、《税收优惠最优方案设计与点评》等。

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