房地产企业三大清算与项目清盘实战技巧及稽查风险应对

房地产企业三大清算与项目清盘实战技巧及稽查风险应对

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‖专题背景‖

企业所得税汇算清缴是每个财务人员不愿面对而又不得不面对的问题，税收政策数量庞大及模糊性时时困扰纳税人，企业内部管理不规范导致所得税汇算清缴存在重大涉税风险，而严厉税务稽查就像达摩克利斯之剑一样悬挂于头顶，让企业胆战心惊。

《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号）针对清算后尾盘销售、采用核定征收方式进行房地产开发清算、在建工程整体转让、转让旧房核定征收等四种特殊情形，分别设计专用表单，并对其他土地增值税清算表格进行完善，114号文再次为土地增值税清算敲响警钟。

税总发〔2015〕104号关于印发《推进税务稽查随机抽查实施方案》的通知明确提出随机抽查稽查对象和随机选派执法人员的“双随机”（双摇号）稽查形式，表明企业随时会被不确定的稽查人员稽查，稽查风险剧增。

本次培训以企业所得税汇算清缴、土地增值税清算、项目公司注销清算以及尾房销售为核心，解读其过程重特事项、涉税风险点、模糊点及纳税人易犯的错误，并对纳税申报的填写、2015年必须掌握的税收新政及“双摇号”稽查形式进行进行梳理，针对性强，注重实务操作和实效，是您企业不容错过的课程。

‖培训受众‖

各房产企业领导，财务部门负责人、会计主管、会计核算人员、税务主办、（具有一年以上房地产开发工作经验）税务、会计师事务所及各财务咨询公司的人员。

‖课程纲要‖

第一部分：房地产业所得税汇算清缴实战技巧及风险应对策略

1．预交企业所得税在营改增前后应注意的事项及税收风险点

2．完工条件确认的技巧及税收风险点

3．放管结合、风险评估、信用管理—新纳税申报表变身稽查利器

4．新纳税申报表给企业带来哪些稽查风险点？

5．预提费用确认的原则及涉税调整

6．列支成本费用是否必须取得发票？营改增后有哪些变化？

7．税务对发票稽查的“九字方针”

8．税务稽查4类重点发票

9．“三流统一”—营改增后发票抵扣、成本扣除及税务稽查不可逾越的红线。

10．跨期发票如何而在企业所得税前扣除？

11．成本方面税务稽查常见四大问题

12．计税成本对象的确定的六大原则

13．财务人员必须了解的建安成本指标

14．工程预决算在成本列支中的指导作用

15．营销设施建造费成本费用如何列支？

16．如何正确核算开发产品的计税成本？

17．以地换路土地成本如何列支

18．关联企业间拆借资金和利息费用在营改增前后的涉税风险控制

19．个人股东向银行贷款再给企业使用在营改增前后的涉税风险及控制策略

20．“资金池”在营改增前后涉税处理

21．企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

22．期间费用与开发间接费用的筹划

23．房地产企业取得土地使用权后，何时开始交纳城镇土地使用税，何时截止交纳城镇土地使用税？

24．工资新政、工资与劳务费在税前列支的差异

25．福利费的列支范围、节税技巧及营改增后是否可以抵扣进项税？

26．职工教育经费的税收风险点及节税技巧

27．业务招待费税前扣除涉税风险点及节税技巧及营改增后的涉税风险

28．母子公司列支管理费的涉税风险及税收应对技巧

第二部分：房地产项目土地增值税清算实战技巧及风险应对策略

1．114号文再次吹响土地增值税清算的号角

2．营改增关口，土地增值税何时清算对企业有利？

3．如何正确把握清算单位和清算时限？

4．营改增后是否收到预售款时即产生销项税？收到订金、VIP、诚意金、保证金是否产生纳税义务？

5．土地一级开发的涉税处理及税收风险点

6．“拆一还一”以及“红线外”的支出的财税处理及营改增后是否有进项可以抵扣？

7．企业所得税和土地增值税成本费用列支差异点及风险把控

8．甲供材、及分包工程在营改增前后开具技巧及稽查风险点

9．“甲供材”营改增之后的财税处理

10．取得土地支付的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税？

11．“包税协议”如何正确纳税？

12．先卖后租协议的财税处理

13．自持物业的财税处理及营改增的影响

14．混业经营如何纳税及风险规避

15．投融资的财税处理及营改增前后涉税变化

16．开发成本列支企业所得税和土地增值税差异点

17．财务费用中的诸如顾问费之类如何在土地增值税前扣除？营改增后如何列支？

18．销售精装房的财税处理及营改增影响

19．旧房销售如何正确缴纳土地增值税？

20．拆迁安置费如何扣除？营改增后是否可以抵扣进项税？

21．地下人防形成的车库的财税处理及疑难解析

第三部分：房地产项目清盘及公司注销清算的规划策略

1．营改增十字路口—何时项目清盘企业税负最低？

2．项目竣工后清盘如何正确缴纳土地增值税？

3．项目公司清算与注销的操作要点及涉税风险解析

1) 项目公司清算的操作程序

2) 项目公司清算的税务处理及营改增影响

3) 项目清盘及公司清算中的税务风险规避策略及营改增带来的高压区

第四部分：2015年新的稽查环境及风险应对策略

1．“双摇号”稽查策略对纳税人意味深长

2．“一案双查”— 高压反腐下房地产企业不可忽视的风险

3．“互联网+税务”— 税务稽查利刃

4．稽查应对技巧

5．经典案例剖析

李老师

‖主讲专家‖李老师：中国注册税务师、中国注册评估师、全国管理咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估、培训机构的税务顾问。从事税务工作10余年，具有丰富的税务实战经验，为多家大型企业及网校做税务筹划、税务培训等服务，并多次代表税务机关为纳税人培训，先后在《注册税务师》杂志、《中国税务报》、《税务规划》发表数十篇文章。对各种税种均有研究，擅长的领域：企业所得税、土地增值税、营改增、企业重组、税收筹划、税务稽查及房地产企业税收。先后在北京、上海、深圳、南京、郑州、沈阳、济南等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训，在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评。

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