建筑与房地产业营改增税收新政解读及报表填写与会计核算

建筑与房地产业营改增税收新政解读及报表填写与会计核算

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‖专题背景‖

2016年3月23日，财政部、国家税务总局颁布了《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改正增值税试点的通知》（财税[2016]36号），正式宣布，自2016年5月1日起，在全国范围内全面实施营改增。营改增以后，将对现行建筑业、房地产业的一些主要业务产生重大影响。无庸置疑，本次培训目的就是为了引领大家去积极地应对到来的营改增。

您知道本次营改增对建筑业、房地产业各项主要业务将产生哪些影响吗？您知道在新老交替时期相关业务应如何处理吗？您知道进入增值税时代应做好那些长远打算吗？本次培训，将结合“财政部、国家税务总局财税[2016]36号文件四个附件”以及“国家税务总局公告2016年第13号—19号”，全面、重点讲解建筑业、房地产业增值税“税收政策变化调整及疑难问题处理、增值税报表填写、增值税会计核算”等内容，具有较强的实操性。适合从事建筑业、房地产业的企业老板、财务总监，以及所有从事财务、税收管理工作的人员商研与学习。希望通过此次培训，尽量减少过渡期给大家带来的损失，让大家尽快步入增值税管理的正常化、规范化的轨道。

‖培训受众‖

各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖主讲内容‖

第一部分：税收政策变化调整及疑难问题处理

1．营改增后，建筑业、房地产业纳税人、扣缴义务人是怎样规定的，是否允许有小规模纳税人出现，如果允许的话，小规模纳税人与一般纳税人将按照什么标准来划分？

2．营改增后，销售不动产的征税范围包括哪些，哪些项目不在征税范围之内，哪些项目应该视同销售，如何理解有偿销售和境内销售，再用“以接受投资形式转移土地使用权”的方法进行纳税筹划还有多大意义？

3．营改增后，我国的增值税税率、征收率分为几档，其中建筑业、销售不动产业、转让无形资产土地使用权、金融保险业的税率、征收率是多少？

4．营改增后，建筑业、销售不动产业纳税义务发生时间是如何规定的，较以前征收营业税时发生了哪些变化？营改增后，哪些业务的增值税归地方税务局代征？

5．营改增后，建筑业、房地产开发业销售额应该如何确认，计算销售额时，价外费用如何处理？如果发生兼营、混合销售、减免税、销售折扣、销售折让、销货退回如何掌握，如何确认价格偏低，“拆一还一”按成本价征税还会继续吗？

6．营改增后，建筑业、房地产业将有哪些业务采取一般计税、哪些业务采取简易计税的征收方式？在实际工作中，这两种方法如何应用？

7．营改增后，建筑业、房地产业应该如何区分新老项目？新老项目在征税上哪一个更有优势，房地产新项目计算收入时扣除的土地价款包括哪些支出，土地返还款是否允许扣除，是采取一次性扣除还是分期扣除？扣除额如何计算，销售发票如何开具？房地产企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，与采取“一般计税”方法差额报税是否相互矛盾，当“应纳税额小于预征税额”时是否需要预征，如果预征应按照多少预征？

8．营改增后，建筑业一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，就地预缴税款如何计算，扣除分包款时应取得哪些合法有效凭证，就地预缴时应提供哪些纳税资料，预缴税款在当期纳税申报时是否可以抵减，建筑业发票在哪里开具？

9．营改增后，建安、房地产企业过渡时期的相关业务应该如何处理？

10．营改增后，企业及其个人出租不动产应该如何征税，如果一项租赁合同在营改增以前签定，但是营改增时未执行完毕，营改增以后继续履行的应该如何征税？

11．营改增后，企业、个人发生二手房交易应如何计算缴纳增值税？

12．营改增后，建筑业、房地产业可以扣除的进项税额有哪些，进行进项税额扣除时需提供哪些扣税凭证，对不允许扣除的进项税额应进行怎样的处理，企业存有在营改增以前取得的增值税专用发票能否作进项税额扣除？

13．营改增后，增值税扣税范围加大，企业新取得的按固定资产核算的不动产、在建工程，其进项税额应该如何扣除？

14．营改增后，企业发生的红线外建设支出所对应的进项税额是否允许扣除？

15．以出让方式取得土地使用权，支付政府的土地价款可以凭土地价款收据扣减销售额，开具销售发票时销售额怎样开具？以转让方式取得土地使用权，进项税额、补缴的土地出让金应如何处理？

16．营改增后，为避免“拆迁补偿费”无法取得进项扣除，房地产企业的“拆迁补偿”工作应做出哪些战略调整？

17．营改增后，人工费不允许扣除进项税额，企业的用人政策应作出怎样的调整？

18．建筑业、房地产业营改增以前，企业帐面增值税“期末留抵税额”，在建筑业、房地产业营改增增后应如何处置？

19．营改增后，“甲供材”部分是否还会作为施工企业的营业额？“甲供材”业务，到底是否会对甲乙双方的税负产生影响？

第二部分：增值税报表填写

1．增值税一般纳税人纳税申报表及附表的填写。

2．增值税小规模纳税人纳税申报表及附表的填写。

第三部分：增值税会计核算

1．以“一次性全额收款”方式销售现房销项税额的核算

2．以“按揭贷款”方式销售期房销项税额的核算

3．以“委托代销”方式销售期房销项税额的核算

4．折扣销售、销售折扣、销售者让、销货退回业务的销项税额核算

5．以开发产品换取土地等其他资产的销项税会计核算

6．将开发产品用作分配给股东或者投资者业务销项税额的会计核算

7．将开发产品用于福利、奖励销项税额会计核算

8．将开发产品无偿赠送他人业务销项税额会计核算

9．采取预收账款方式销售期房预交税款的会计核算

10．房地产企业差额纳税扣减增值税的会计核算

11．购进货物、接受应税劳务、接受应税服务进项税额的会计核算

12．辅导期一般纳税人增值税抵扣的会计处核算

13．初次购进税控设备及后期技术维护进项税额的会计核算

14．购进货物用于集体福利应税项目进项税额转出的会计核算

15．购进货物用于免增值税应税项目进项税额转出的会计核算

16．购进货物本身发生非正常损失进项税额转出的会计核算

17．开发产品发生非正常损失进项税额转出的会计核算

18．增值税缴纳和退还的会计核算

19．一般纳税人汇总纳税的会计核算

20．增值税纳税调整的会计核算

21．简易征收及小规模纳税人会计核算

杨老师

我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的涉及到房地产行业的所有的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。因此受到各地学员的认同和热烈追捧。

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