商务地产（写字楼）—开发决策及盈利模式

商务地产（写字楼）—开发决策及盈利模式

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课程收益

1、写字楼的本质是什么？与住宅、商业有何区别？

2、写字楼的开发逻辑是什么？

3、写字楼的盈利模式对产品配置造成怎成怎样影响？

4、写字楼操作核心事项是什么？

课程对象

1、房地产公司董事长、总经理、副总经理

2、营销总经理/总监、商业项目总经理/总监、招商总经理/总监、运营总经理/总监

3、与商业项目营销、招商管理工作相关的相关设计、工程、采购、成本从业人员

课程大纲

第一章、写字楼本质——基础知识

一、写字楼的概念特点及发展历程

1、写字楼概念特点

2、写字楼发展历程——通过北京写字楼30发展历程，寻求写字楼发展脉络；

3、开发写字楼优劣势分析——ＬＤ模式、ZL集团某项目拿地过程；

二、写字楼分类及标准

1、甲级写字楼标准

2、乙级写字楼标准

3、商住写字楼标准

4、评判写字楼级别准则

第二章、写字楼能不能做——开发决策前置

一、写字楼的开发环境

1、自身条件

2、市场环境

2.1 宏观市场评判

2.2 地产市场评判

2.3 竞争市场评判

3、客户需求

3.1 客户需求模型

3.2 购买客户需求

3.3 租赁客户需求

3.4 外资客户需求——世界500强富士施乐承租特点、新加坡凯德置地收购北京CBD某项目过程。

4、自身条件、市场环境、客户需求匹配度深度分析

二、写字楼的开发逻辑

1、住宅开发逻辑——ＷＫ的逻辑、ＸＨＷ的逻辑

2、商业开发逻辑——ＤＹＣ的逻辑

3、写字楼开发逻辑

三、写字楼盈利模式

1、盈利模式论证——持有＼销售＼租售并举模式分析

2、案例分享——ＡＬ集团收购＼ＨＭ中心项目

3、收购模式的神经刀——ＨＨ集团案例

4、前期决策案例——ＺＬ某项目否定开发写字楼案例

第三章、写字楼做什么——写字楼定位及产品塑造

一、写字楼整体定位

1、项目定位方法

1.1 核心问题的梳理

（1）本体与市场环境的矛盾——北京时间国际项目案例

（2）市场与客户需求的矛盾——星河湾的豪＼龙湖的园林＼万科的户型＼恒大的眼见为实；

（3）现实与未来的矛盾——太原某项目；

（4）政府意愿与开发商掏钱的矛盾——东莞松山湖；

（5）外来和尚与本土情节的矛盾——ＪＤ项目＼ＷＫ项目

1.2 SWOT分析

2、定位内容

2.1 功能定位

2.2 主题定位

2.3 档次定位

2.4 形象定位

2.5 客户定位

3、案例分享——富尔大厦＼北京国际中心

二、写字楼产品塑造

1、整体规划设计

1.1 总体规划设计原则

1.2 平面布局设计

1.3 交通组织设计

2、建筑实体设计

2.1 建筑风格

2.2 结构设计

2.3 层高设计

2.4 大堂设计

2.5 装修设计

2.6 车位配比

3、机电设备

3.1 电梯

3.2 暖通

3.3 5A设备

4、配套环境

4.1 广场设计

4.2 商业配套

5、案例分享——北京YT中心＼北京HM中心

三、前期研究成果表现——设计任务书及部分失误设计案例

第四章、写字楼怎么做——营销实务

一、写字楼营销实务——ＪＣ广场＼ＴＤ时代中心＼ＳＯＨＯ中国案例

1、营销策略

1.1 入市时机的选择

1.2 租金、售价的制定

1.3 折扣设定

1.4 销控策略

1.5 业务体搭建

1.6 案场管理

2、推广策略

2.1 推广主题

2.2 推广费用

2.3 推广渠道

2.4 公关活动

2.5 销售道具

3、案名设计

4、营销与推广的时间节点安排

二、写字楼物管要求

1、物管模式的分类

2、适用于不同企业的物管

3、物管介入的时间节点

三、写字楼未来发展方向

第五章、其他

一、对于房地产营销人的要求——如何找到一名优秀的人才

二、写字楼营销、顾问合作方的介入及谈判——乙方的管理

李老师

现任世界500强集团城市综合体项目负责人。

专业特长：专职城市综合体及住宅营销领域，擅长各类型物业（住宅、写字楼、商业、酒店）前期研策及后期营销操作，能有效把控项目操作节点及技术要点、善于项目定位及产品线搭建。以后期实际运作指导前期产品规划设计，以效益最优进行后期实际操作。

操盘项目：某著名大型商业综合体产品系、卓达天津项目（1万亩区域开发项目）、新保利大厦（北京写字楼标杆项目）、银泰中心（北京综合体地标项目）、泰达时代广场（北京CBD最具人气写字楼项目）、山西太原万科项目（万科首次太原试水项目）、天润集团平谷项目（区域豪宅项目）、珠江峰景（北京西部地区当年销冠项目）。

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