房地产、建安施工企业‘营改增’全过程涉税风险规避与试施方法解读及税收筹划

房地产、建安施工企业‘营改增’全过程涉税风险规避与试施方法解读及税收筹划

我要报名

课程前言

李克强总理在《政府工作报告》中宣布“从2016年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增”。这一改革，将形成各行各业的联动效应，不仅仅房地产行业的本身营改增对其产生影响，而其他行业的营改增也将对房地产行业的税款计算、账务处理、合同签订、业务流程、商业模式等产生深远影响，特别是这将对房地产行业的经营管理带来翻天覆地的变化。有鉴于此，在建筑企业、房地产企业2016年全面实施营改增之际，应该做好哪些准备工作？在营改增过渡期间，建筑企业和房地产企业的相关合同、发票如何处理？应该如何开具发票和签订合同？金融营改增对建筑、房地产企业商业模式创新有哪些影响？怎样规避纳税风险，合法合理节税，提升企业的竞争能力。所有这些都是企业税务管理者特别是企业高管必须提前预知，事后落实，身体力行的重要工作，为了帮助大家更好地理解和运用最新税收政策，特举办该房地产业营改增最新政策解析与税收规划高级研修班，试图帮助学员从前期应对、过渡期安排、后“营改增”期的战略调整来消化最新税收政策，化解新政涉税风险，以最好的视角来应对“营改增”的机遇与挑战。

课程收益

1、 了解营改增对房地产企业的影响

2、 深入分析营业税改增值税对房地产建筑企业税负的影响

3、 熟练掌握房地产建筑企业增值税的纳税申报和有关凭证管理

4、 熟练掌握增值税的会计核算和营改增的特殊处理

5、 解决房地产建筑企业在营改增政策实施过程中的疑难点，掌握应对策略

6、 帮助房地产建筑企业在营业税改增值税后，精准进行税务筹划

课程特色

1、案例分析和政策解析相贯穿：通过企业的真实案例，详细解读营改增政策的精髓，指导企业如何

应对最新政策壁垒，如何规避涉税风险。

2、会计处理与税务处理相融合：按照企业的业务实质，根据业务模式，将税收政策、账务处理、发

票开具、纳税申报表的填写融为一体，从而实现财税一体、差异协同。

3、业务模式与商业模式相更叠。结合其他行业营改增政策的同步推进，以房地产企业的外部商业模

式与内部业务模式的创新，透过合同的规范，来实现企业商业模式的构建，以及企业内部交易模式的创建，实现企业税负的最小化目标。

4、互动式教学：采用教师讲授、学员提问、课堂讨论、学员交流等活泼多样的方式。

课程对象

房地产、建筑业企业董事长、总经理、总会计师、首席财务官、财务副总裁、财务总监、财务经理、税务总监、税务经理、经营、预算、审计及合同等部门人员。

课程大纲

（一）营改增政策解析与法理分析

1.增值税与营业税的5大不同特点是什么？

2.“ 营改增”的现实意义及作用是什么，有几点？

3.“营改增”对企业高管及财务人员的涉税风险有哪些？

（1）发票风险的变化

（2）刑责风险的变化

（3）如何区分财务人员与高管、业务人员之间的风险？怎样规避？

（4）纳税人信用等级评定对企业、财务人员、管理者有什么样的影响？

4.“营改增”最大的漏洞是什么？企业应该怎样运用？尺度如何把握？

（二）房地产、建筑施工企业营改增总体解决方案

1.总体纳税方案制订及相关策略

2.拿地环节增值税处理的问题

3.前期工程环节的问题如何抵扣：1）勘察设计费，2）报建费，3）“三通一平”费用，4）临时设施费。

4.建筑安装环节的问题：1）土建工程，2）安装工程，3）装饰工程，4）样板房/售楼处装修，5）景观工程费6）建安监理费，7）检验检测费，8）工程造价咨询费，9）设备租赁费

5．共配套设施的问题；6、市政基础设施的问题

7. 房产销售及收入方面问题；8.增值税的会计核算问题

（三）营改增过渡期政策的衔接与运用

1.营改增时点的划分？新老项目有几个备选方案？最后选哪一个？为什么？

2.新项目怎样纳税？旧项目怎样纳税？

3.甲方供料怎样处理？

4.土地怎样处理？能否或怎样抵扣？

5.人力资本怎样处理？劳务费用可否抵扣？

6.总分包执行一半的项目怎样处理？税款怎样缴纳？

7.总分机构的纳税地点怎样处理？

8.房地产企业预售收入全额纳税后，与建筑企业再结算时怎样抵扣进项税，能否退回不能抵扣的进项税？

9.包工包料与精装修、软装和清包工怎样进行处理？国外怎样做的，我们最终选择了怎样的政策？

10.集体福利的界定与进项税的处理？

11.临时建筑进项税处理？

12.存量房转让、出租的税务处理，个人与单位有什么不同？

13.沙石与混凝土的进项税抵扣

14.劳保用品、会议费用和咨询费用的抵扣？

（四）“营改增”背景下的税收导向的商业模式创新

1.增值税的特性及“营改增”后税收政策的运用

（1）个人所得税筹划 （2）企业所得税筹划

（3）增值税的税收筹划

2.互联网+的三个含义是什么？

3.互联网+房地产的深刻内含及税收规划

（1）.互联网+的三个视角

（2）互联网+与中等收入陷井

（3）互联网+房地产有几层含义？怎样进行税收筹划

（4）互联网+财务共享中心+销售公司+研发中心+采购中心+智能社区+智能楼宇？

4.“买一赠一”政策解析与买房子送汽车，送装修、送电视、送物业服务等税务、会计处理？

5.统借统还在金融业营改增背景下对企业架构的影响

6.合作建房模式的政策解析

7.经营租赁营改增后转租业务的税务处理

8.重组业务营改增后政策分析与税务处理

9.售后回购、售后回租业务的税务处理变化比较

10．基金的类型及相应税收政策的变化分析

11.融资租赁税收政策的变化及解析

（五）房地产和建筑企业的具体问题

1、营改增前缴了营业税没开发票如何处理？

2、营改增前多缴营业税如何处理？

3、营改增后查补以前少缴营业税如何处理？

4、2016年4月30日前支付的分包款如何扣除？

5、政府招拍挂的土地成本是否可以抵扣进项税？影响有多大？

6、从其他企业受让的土地成本是否可以抵扣进项税？

7、企业缴纳的各项规费可否抵扣？

8、转让股权是否缴纳增值税?

9、不动产投资是否缴纳增值税?受让方是否可以抵扣进项税?

10、预售售房款如何征收增值税?是否预征?预征率是多少?如何结算？可否抵扣取得的进项税?

11、已建完销售完的开发项目是否征收增值税？

12、已建完未售完的开发项目如何征收增值税？

13、“免租期 ”、“免费停车” 是否作为视同销售？

14、建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业？

15、甲供材如何进行增值税处理?是否可以抵扣进项税?

16、甲供设备如何进行增值税税务处理?是否可以抵扣进项税?

17、融资成本可否抵扣进项税？ 18、营改增前的房产是否要向建筑公司催收营业税发票，是否要赶在改征前为客户开具营业税发票?

19、已经预缴的房款收入营改增后不动产发票由谁来开具？

20、如果营改增后交房时有面积差，需要退房款，而这部分房款已经缴纳营业税了该如何处理？

21、对于投资性房地产，期初的存量资产是否可以进行进项抵扣？

22、对于购买房地产产生的进项税，是否有年度可抵扣金额或可抵扣百分比的限制？

23、买房送家电等促销方式如何处理？

24、固定资产可否抵扣？如何抵扣？

25、施工现场修建的临时建筑物、构筑物，可以按固定资产分2年扣除吗？

26、营改增后，房地产企业在商业地产方面是否会面临特殊挑战？

27、建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业？

28、现有的合同条款是否需要修订?

29、经营模式、销售模式是否要改变?

30、房地产企业应如何抓住营改增的机遇，实现税务优化？

（六）发票管理

（一）进项发票管理

1.供应商管理、进项发票取得、报销时限等管理

2.认证与不要认证管理

3.进项发票有哪些种类？怎样识别虚开？ （二）销项发票管理

1.客户管理、开具与传递、时限控制等管理

2.开票内容

3.发票要素质说明

（七）营改增对房地产企业的影响

1.房地产企业意向金、诚意金是否纳税？增值税呢？

2.房地产企业定金是否纳税？签约后退房支付违约金是否涉及个人所得税？

3.房地产企业收取的维修基金、担保费、办证费等等是否纳税？

4.房地产收款收据应该反映的是什么内容？

5.面积确定后怎样计算房款的多退少补？

6.房地产预计毛利额确认后下一年可否调减？

7.房地产核定征收被 迫查账征后如何计税？

8.营改增后销售折扣、折让、退款等该如何 进行纳税处理？

9.存量房产项目如何征税？10.哪些业务发票不能抵扣？

（八）房地产和建筑企业疑难问题

1. 新老项目界定问题及项目界定后计税方法的选择

2. 纳税人类型和计税方法的选择问题

3. 进项税额和销项税额的匹配度问题

4. 一般纳税人采购定价小规模纳税人采购对比

5. 甲供材在建筑工程预算中是怎么处理的？

6. 营改增下，承包商怎么办及总分包工程的会计处理

7. 什么是“三流一致” 如何处理“三流不一致”

8. 营改增对企业税负 影响 的原理分析。

9. 增值税对土地增值税的影响

蒋老师

蒋菊香：国家税务总局长沙税务干部学院教授、注册税务师、注册会计师、国内首创“财税体验式培训课堂”财税专家。主要研究方向：税收政策、税收征管、企业纳税筹划。中央财经大学、中南财经大学、湖南大学、长春税务学院客座教授、企业纳税筹划授课专家。

尹双年：北京华略众达管理咨询有限公司独家签约讲师

江西财经大学会计学本科学历，中国注册税务师和会计师职称，现供职于江西省萍乡市地方税务局，一直研究性地直接从事税收业务工作，包括税收政策研究、税收征管规划设计、纳税评估管理、税务稽查业务等核心业务。任职经历：从事税务工作30多年，历任企业税收专管理员、税务分局长、县局副局长、市局大企业局和稽查局副局长、市局征管科长、县局税务局长等职。

讲课风格是：以涉税案例为主线，结合涉税疑难问题，融入体验式教学，注重涉税实务操作。广泛参与企业税收实务工作，帮助企业办理涉税实务案例和设计企业纳税筹划方案，为税收培训教学积累了大量的涉税案例素材和宝贵的税收实战经验。为全国国地税系统和培训机构担任培训讲师和承担企业的财税咨询和纳税筹划方案设计及实操。

我要报名

在线报名：房地产、建安施工企业‘营改增’全过程涉税风险规避与试施方法解读及税收筹划(郑州)

其他城市财务管理培训