房地产＆建筑业营改增政策深度解析与实战演练案例精讲班

房地产＆建筑业营改增政策深度解析与实战演练案例精讲班

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课程介绍

2016年5月1日起全面实施营改增，随着房产、租金等全面抵扣，5000亿税收红利释放给企业，金融、建筑、地产及生活服务业四行业影响最大莫过于建筑与地产，如何定义老项目，建筑要按3%地产偏要按11%，双方争夺甲供材，项目所在地税务希望建筑企业是3%简易征收，而非一般计税11%税率，两大行业因争夺各自利益的博弈大赛正式启幕，双方怎样约定甲供材？如何确定不同税率专用发票？如何发出不含税报价标书？怎样测算含税与不含税进价差异？

一个建筑企业面对不同项目如何规划供应税负最低？如何划分才能取得最优税负？建筑与地产双方最优税负平衡方程如何建立？不变化结算11%的进项条款是否有效？房地产企业如何约定报价，含税还是不含税?强硬条款是否能保证自身利益……

营改增后企业涉税风险陡然增大，涉及增值税专业票违法很多时要负刑责，如何界定恶意与善意？怎样甄别与防范涉税风险？熟读不如熟练，熟练不如经验，本次课程从政策解读到实务操作，分析政策要点，紧扣行业实务，讲解操作流程、会计核算、税务处理，全方位指导企业进行合理规划，防控纳税风险，最大限度获取税收利益，使企业顺利完成营业税到增值税的转变。政策解读、案例分析、深入研讨等多种方式为学员全面分析及解决在管理和执行层面的关键性问题。

培训对象

各房地产企业、建筑集团公司、建筑工程公司、建筑施工企业、建筑设计企业、建筑安装企业等总会计师、财务总监、税务总监、财务部长、财务（税务）经理等中高级财务管理人员；税务部门（税务岗位）的专业人员。

培训方法

注重方法与实操相结合，强化案例与实践同步，突出现场咨询与交流

课程大纲

一、 基础篇：房地产、建筑业营改增政策解析

1、 增值税原理、与营业对比分析；

2、 营改增服务项目的范围；

3、 房地产、建筑业营改增分析；

4、 房地产、建筑业营改增后的合同涉税管理；

5、 房地产、建筑业营改增前后纳税风险提示。

二、 政策实务篇：营改增基本政策讲解与实务分析

1、纳税义务人的正确界定、一般纳税人与小规模税率

2、一般计税方法与简易计税方法、税率举例；

3、买房送车库装修等如何规避视同销售行为举例

4、工棚、售楼部拆除可否抵扣进项界限分析；

5、盘亏存货材料会计处理合理处理筹划；

6、进项税额认证抵扣期限、过期如何扺扣；

7、混业经营、兼营、混合销售的界定举例

8、建筑业老项目多新项目少（及相反比重）总机构进项如何筹划；

9、房地产同时有新老项目筹划与核算配合

10、应税服务价格明显偏低税务机关的调整方法；

11、总分机构汇总纳税政策及筹划；

12、销售使用过的固定资产的处理；

13、城市综合体等商业项目土地在销售与留用物业之间核算与抵扣；

14、旧城改造与城市更新抵扣与视同处理分析

15、一级开发建筑与地产企业营改増分析与筹划

16、老房子改造后出租适用5%或11%的分析案例

……

三、行业操作篇：建筑企业营改增难点问题解析

1、建筑企业与房地产企业新、老项目界定规定与操作要求；

2、如何与建筑企业、材料供应商做好合同约定：

3、不同合同约定优劣分析（全价、不含税、协商）

4、建筑企业用老，房地产选用一般计税（新）如何操作，如何协商?

5、建筑企业总机构会科目设计方案分析，难道要分九级科目?

6、已开工老项目未结部分开票税金测算，适用分析举例；

7、分阶段、进度价款结算如何确定纳税义务时间；

8、承包、挂靠经营纳税风险与防范措施；

9、建筑施工项目工期长发票如何开具；

10、异地建筑施工项目的税务处理、建筑业影响进项抵扣的项目；

11、建筑企业材料供应商选择与新老项目组合分析；

12、建筑企业总机构集中采购与集中租赁公司必要性分析；

13、如何协调房地产新项目与清包工管理公司；

14、如何进行IT系统升级与改造?

15、建筑企业如何管理每月万计进税，如何设岗设人设制度?

16、增值税认证与发票日常管理守则执行；

四、行业操作篇：房地产企业营改增难点问题解析

1、房地产企业新老项目认定规定与操作；

2、招拍土地与股权收购项目新项目关注问题，股权溢价与增值税处理

3、代收的住房专项维修基金、房地产企业意向金、诚意金处理；

4、不动产的进项税额抵扣的特殊处理，与客户在4月30日之前公发票开具与抵扣实务

5、不动产销售、出租不动产新老项目如何缴纳增值税与筹划；

6、企业重组中涉及不动产、土地使用权转让是否缴纳增值税；

7、不动产投资与企业重组股权划转处理实 ；

8、施工现场修建的临时建筑物进项税额抵扣问题；

9、销楼处不同处理方式与增值税差异操作；

10、集团借款项与发债如何利用统借统还不缴纳增值税；

11、买房送车库、送装修如何纳税；

12、营改增对土地增值税的影响举例；

13、成立供应链公司必要性举例；

14、如何利用股权溢价转回企业所得税；

五、案例解析

1、建筑与地产企业新老项目合同举例与合同条款不同举例；

2、项目所在地与机构所在地税款入库举例分析；

3、房地产新项目营改增股权收购举例

4、建筑企业对新老项目不同供货与核算方式税负举例；

六、增值税发票涉税风险防范

1、增值税专用发票风险与防范措施；

2、发票开错的常见情形与处理方法；

3、发票丢失的几种情形及处理方法。

七、建筑、房地产财税、管理、业务关系图讲解（重点）

八、热点、难点问题解答

阚老师

注册会计师、税务师，国内著名房地产建筑财税实操专家，清华大学经管学院建筑房地产班特约讲师，长期担任多家地产建筑集团财务税顾问，累计培训学员超过数万人次，曾受北京房地协会委托与万科等10多家企业研讨营改增行业影响，现担任多家地产、建筑、建材集团营改增指导专家，对房地产建筑税务有深入研究及实务操作经验。

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