房地产开发与物业自持环节 全税种纳税风险分析与稽查应对

房地产开发与物业自持环节 全税种纳税风险分析与稽查应对

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课程介绍

自营改增在各行各业全面实施以来，房地产行业的税务处理发生了翻天覆地的变化，增值税的落地给房地产企业税务管理带来了全新的挑战。随着国家税改步伐加紧，金税三期工程在全国各税务机关全面上线，房地产企业正面临前所未有的“大稽查”，资金无偿占用视同销售、营业税遗留问题、土增清算的博弈等等涉税风险，日益激增。，如何在金三严控下控制房地产企业的涉税风险，给房产企业的财务人员也提出了严峻的挑战。

本课程为大家全面梳理了房地产开发与物业自持环节全税种涉税风险疑难问题，以“业务”为核心，突出“全税种”分析，通过详细的讲解，各个击破、不留死角，为企业从容应对税务稽查保驾护航。

课程收益

- 全税种：以企业所得税为主线，涵盖增值税、土地增值税等主要税种

- 全重点：重点领域的核心涉税风险点全面讲解

- 全案例：通过讲师亲历的案例结合标杆企业经验梳理

课程内容

08:30 入场及签到

09:00 课程开始，主持人致辞

Part 1 房地产资源开发阶段纳税风险分析与稽查应对

1. 金税三期系统中重点监控与预警的成本费用财务数据

（1） 开发成本；

（2） 预付帐款科目；

（3） 存货科目；

（4） 固定资产科目；

（5） 投资性房地产科目；

（6） 项目毛利率；

（7） 其他应付款变动率；

（8） 开发费用；

（9） 其它应收款科目。

2. 营改增后如何比较供应商的价格？

3. 建安成本管控有哪些要点？

4. 甲供材料与甲控材料纳税风险分析与稽查应对

5. 施工水电费甲供的纳税风险分析与稽查应对

6. 房地产企业与建安企业对同一项目计税方法的协调问题

7. 营销设施建造费（销售样板房、售楼处）纳税风险分析与稽查应对

8. 境外设计费如何代扣代缴相关税费？

9. 投资性房地产进项抵扣纳税风险分析与稽查应对

10. 园林绿化项目如何抵扣进项税额？

11. 开发成本超过评估指标值就要补税吗？

12. 建安成本偏高——房地产企业反避税案例

13. 政府给的建安成本款是否缴纳增值税？

14. 取得拍卖的不动产，不能抵扣进项税咋办？

15. 预提土地增值税能否计入成本费用企业所得税税前抵扣？

16. 四项预提费用税前扣除纳税风险分析与稽查应对

17. 成本发票滞后取得（跨期票据）的扣除问题？

18. 私车公用税前扣除、进项税抵扣纳税风险分析与稽查应对

19. 过路过桥费进项税额抵扣纳税风险分析与稽查应对

20. “三流一致”、“四流一致”、“五流一致”与增值税发票虚开防范

21. 恶意取得与善意取得增值税专用发票的纳税风险分析与稽查应对

12:00 午餐

13:10 课程开始

Part 2 物业自持阶段纳税风险分析与稽查应对

1. 金税三期系统中重点监控与预警的收入财务数据

（1） 视同销售收入；

（2） 预收账款与预缴增值税配比；

（3） 预收账款科目；

（4） 货币资金科目；

（5） 应收账款科目；

（6） 短期借款科目；

（7） 未完工年度企业所得税。

2. 新收入准则下，房地产企业收入确认的重大税会差异分析

3. 房地产销售：开票时点、开票方式（差额开票、全额开票）

4. 测绘面积多退少补纳税风险分析与稽查应对

5. 免租期纳税风险分析与稽查应对

6. 商铺售后返租纳税风险分析与稽查应对

7. 商铺售后包租纳税风险分析与稽查应对

8. 分拆房价销售纳税风险分析与稽查应对

9. “拎包入住”（精装房）纳税风险分析与稽查应对

10. 买房送车位、买房送汽车、买房送物业管理费纳税风险分析与稽查应对

11. 价外费用（违约金、赔偿金、奖励费等）纳税风险分析与稽查应对——来自稽查案例的讲解

12. “工抵房”纳税风险分析与稽查应对

13. 代收费用纳税风险分析与稽查应对

14. 房产销售“更名”纳税风险分析与稽查应对

15. 销售诚意金、销售订金、销售预约金、销售定金纳税风险分析与稽查应对

16. 收入确认——增值税、所得税、会计三者的差异分析

17. 未完工销售收入纳税风险分析与稽查应对

18. 预收账款的增值税会计处理——来自实操案例的讲解

19. 土增税预征依据和清算收入两种计算方法，纳税人有选择权吗？

20. 完工销售收入纳税风险分析与稽查应对

21. 视同销售纳税各税种之间的差异及风险分析与稽查应对

22. “限地价+竞配建”无偿是否视同销售？

23. 自持房源销售纳税风险分析与稽查应对

24. 开发商老项目转自用，增值税应该如何处理？

25. 投资性房地产纳税风险分析与稽查应对

26. 旧房转让纳税风险分析与稽查应对

27. 公共配套设施无偿移交是否要视同销售计算土地增值税？

28. 企业可以主动要求土增清算吗？全部竣工、完成销售的标准是什么？

29. 土增税清算时间早晚如何决策？——国税总局【2016】81号公告的深度解读

30. 财会【2016】22号文后印花税在土增税清算时能否扣除？

17:00 课程结束

蔡老师

蔡老师现任地产基金投资总监，上海师范大学校外导师，曾任世界五百强企业财务副总、税务经理、上海市青浦区税务局大企业管理所副所长、风险监控所副所长，从事财经法律领域的工作近10年，擅长企业投并购、融资，财税法律规划，财税风险管控，财税核算等业务。 蔡老师是北京大学硕士研究生，财务管理硕士（公司金融方向），法学、会计学双学士，吉林财经大学大企业税收研究所高级研究员、上海交通大学海外教育学院税务研究所研究员。 在《中国税务报》、《中国建材报》、《经济论坛》、《上海会计》、《广东财会》、《财会月刊》、《财会通讯》等核心刊物国际会议论坛上发表专业论文20余篇。

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